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浦东别墅市场四月月报2008.5本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第二部分浦东独栋别墅市场第三部分浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分浦东高端住宅市场第五部分浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分上海独栋别墅市场分析市场供应2007.4-2008.4月----上海独栋别墅新增供应量0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000100200300400500600面积8990776684674903803279265556805449391573324981311330104174247123820套数29822819212524715813628010437454724244月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场去化2007.4-2008.4月----上海独栋别墅去化量020000400006000080000100000120000140000160000180000050100150200250300350400450500面积95624128305156865123365110373952727556997259464272296687055983880767套数28138545834432029323327713565261742334月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格2007.4-2008.4月----上海独栋别墅成交均价259863428620728199702163420952178721884917577187941857818552215471500020000250003000035000400004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分浦东独栋别墅市场分析2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅新增供应量0500010000150002000025000300003500040000-20020406080100120面积15838162077715258817604974303000342090套数514121030012100010704月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅去化量050001000015000200002500030000-1001020304050607080面积118231939124585144901265913895561843461336291394909012651套数345970423742141141122414月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；2007.4-2008.4月----浦东独栋别墅成交均价49291745363394160107333973223723568213252414127355231582354630812200003000040000500006000070000800004月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三部分浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均