2015年上半年市场预判

2015年上半年市场预判2014年11月24日【报告思考路径】宏观政策微观市场政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结营销建议营销建议【报告思考路径】宏观政策微观市场营销建议政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结营销建议7月8月9月10月11月12月11月22日起央行降息9月30日“央行930房贷新政”政策是增加了房地产开发商个别贷款的贷款年限，增强了开发商对棚户区改造和保障房建设的积极性，为的是活跃房地产市场及房地产的次级市场，刺激经济。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。一、加大对保障性安居工程建设的金融支持二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求三、增强金融机构个人住房贷款投放能力四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求政策层面土地市场广阳、安次区住宅性质土地成交：由于广阳区可开发土地已逐渐减少，在未来可售土地将愈发减少；随着安次区的规划不断完善，公建设施的速度建设，大型商业配套的进驻，未来安次区的发展潜力巨大；2014年售市场及政策影响土地成交均有所减少。广阳区仅有7万平米成交面积。20102011201220132014广阳土地成交103039829576336830031394178290安次土地成交463269600046167200525930320076土地成交比例2.220.492.200.600.250.000.501.001.502.002.50020000040000060000080000010000001200000近5年广阳区、安次区住宅土地成交北京外扩首都困局超级城市群»北京作为首都，在就业机遇方面拥有先天的优势，对外来人口的吸纳能力极强；»但是正由于如此，北京目前常住人口已达到3300万，人口膨胀、交通拥堵、环境污染、房价高企，宜居程度逐年下降。周边简介北京外扩首都困局超级城市群由于人口过快增长，北京的土地供应远远跟不上需求。限购只是使京城房价的增长速度放缓，价格走势却依然持续向上。在限购和经济大环境的双重压力下，2012年京城房价经历了春季的持续低迷后，于年中渐渐回暖。下半年更是一路高歌猛进，11月均价更是接近了三万元大关。050001000015000200002500030000200320042005200620072008200920102011201220132014商品房销售均价均价0500010000150002000025000300002014年成交均价走势均价周边简介北京外扩首都困局超级城市群昌平顺义通州大兴延庆密云平谷燕郊香河廊坊固安涿州北京天津»在发展的背景下，“大北京超级城市群”的形成成为必然！周边简介北京外扩首都困局超级城市群周边扩容1.燕郊、香河等地主要吸引京津产业化人群外溢及投资客户2.固安以开发区和第二机场，以轨道交通吸引产业外溢人群3.廊坊则以廊坊开发区、永清等产业资源，市区城市化资源，吸引北京南部及县下客群廊坊的竞争力：城市感，城市化配套，宜居属性固安：人口四十余万，城市功能主要为生活居住以及高新技术产业、汽车零件产业、现代装备制造业香河：人口不足四十万，城市功能主要为生产制造业，商贸业，会展旅游业廊坊：城区人口逾百万，城区分为安次区、广阳区、开发区主城区：廊坊市的政治、文化中心开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流（会展）廊坊机遇»50公里的直线距离，30分钟的高速车程；»每日8班，20分钟的高铁距离；»全国铁路系统将在2014年11月21日起。廊坊站7：23开，北京南站7：44到。北京南站20：41开，廊坊站21：02到。»恒大等知名品牌开发商持续进驻，印证城市发展；»北京南部最具都市感的新城区域，城市级生活、教育及娱乐配套；»6000-8000元的购房均价，与北京形成的价格势能；»北京第二机场建设带来的投资价值。小结»北京宜居程度持续下降，人口外溢势在必行；»北京第二机场建设带来的投资价值；»全国铁路系统将在2014年11月，新增早晚车次；»品牌开发商持续进驻，印证城市发展趋势；»廊坊作为北京南部最具都市感的区域，城市级配套在未来机会更多。【报告思考路径】微观市场预判竞争格局推盘项目地图代表项目解析成交走势预判小结营销建议营销建议宏观政策政策层面土地市场北京外扩廊坊机遇小结竞争格局竞争格局分析潜在竞争简析项目名称2014年以售货量2015年预计供应面积产品分析康城瑞河兰乔5.47.7高层：91㎡两居；112㎡三居；洋房：130-300㎡两居--四居中科紫峰2.12.583--169㎡两居--四居K2狮子城46高层：60㎡一居，89--90㎡两居，12㎡3三居，187--190㎡四居；底商：50--260㎡四季花语9.515.668㎡两居，80--120㎡三居，140㎡四居中建高街国际5.3580-85㎡两居、87-92㎡三居、125-165㎡三居证大大拇指5.62.5高层80-90㎡两居三居，洋房90-150㎡两居三居红星国际广场3.73高层86-93㎡两居三居，洋房110-140㎡三居四居恒大名都7.7896-140平两居三居德荣帝景5.1359-121平一至三居廊坊孔雀城14.654.485㎡两居、95㎡三居、10㎡三居、121㎡三居、131㎡三居凯旋大道1.81284-89㎡两居、120-135㎡三居、147-174㎡四居锦绣官邸8.9278㎡两居、86㎡三居荣盛华府5.22.7130-160㎡三居，150-180㎡四居，290㎡五居新世界中心11199㎡两居，130、160、180㎡三居，公寓：49-99㎡一居苏荷塘4.57.566㎡两居，85㎡三居，109㎡四居香邑拉菲堡0.5254.1平米一居、86.4平米两居、118-135平米三居、246.8平米四居合计84.9144.9竞争格局竞争格局分析潜在竞争简析项目名称开发商物业类型主力产品面积段2015年预计供应面积现均价(元/㎡）壹佰剧院壹佰房地产开发有限公司商业及办公SOHO：60--150㎡；写字楼：60--2000㎡；商场内商业：待定；底层商铺商业：待定；75600㎡待定红星西苑上海红星美凯龙房地产开发有限公司高层、洋房高层90㎡两居三居，洋房160-170㎡三居四居10万㎡无恒大翡翠华庭恒大廊坊房地产开发有限公司高层、商业、公寓85平两居、125平三居8.1万㎡6500元/平华昱骏景廊坊市华昱房地产开发有限公司高层30㎡-100㎡一至三居10万㎡待定太阳城廊坊市盛通房地产开发有限公司住宅86-117㎡三居、55一居、77两居5万㎡均价7500新世界二期新世界地产高层住宅、洋房、公寓、写字楼、百货商店99㎡两居、130㎡三居、160㎡四居3.7万㎡均价8800苗场廊坊市海润达房地产开发有限公司住宅未知5万㎡待定未来城廊坊市富强房地产开发集团有限公司住宅、高层住宅、底商58㎡一居；83-86㎡两居；128㎡三居。24668㎡暂无和平郡府廊坊开发区盛远房地产开发有限公司住宅、高层住宅68-89㎡两居；89-127㎡三居。约15万㎡暂无新朝阳双力地产综合体暂无约50万㎡暂无恒大、红星美凯龙等知名品牌开发商在安次区在一期产品推出后，相继推出第二期产品。由此可窥廊坊市的未来发展、安次区的未来发展潜力都是巨大的；廊坊本地开发商在2015年相继推出近37万平米住宅产品，以高层住宅为主。项目地图荣盛华府瑞河兰乔海德公园大拇指广场阳光逸墅高街国际狮子城新世界中心德荣帝景恒大名都苗场孔雀城加推项目新推项目四季花语中科紫峰苏荷糖红星西苑凯旋大道锦绣官邸香邑拉菲堡和平郡府未来城新朝阳翡翠华庭壹佰剧院京汉君庭»2015年上半年预计16个项目推货，预计新增10个项目，分别为广阳6个，安次6个；其中3个项目以商业为主。廊坊孔雀城基本信息预计推货廊坊孔雀城处于政府重点规划的文化新城内。项目南起北凤道，连接城市成熟居住区，北面是城市绿色走廊，天然绿色屏障。东侧延伸至“梦廊坊文化产业园”，西至西外环。首开项目廊坊孔雀城1.1期位于北凤道以北，丰盛路以东，总建筑面积30万平米，绿化率高达34.25%，主要包含三条产品线，花园洋房、情景叠墅、通透名邸，打造三种不同的优雅生活。开发商廊坊市京御幸福房地产开发有限公司项目地址广阳北凤道与永兴路交口丹凤公园西侧板块东城占地面积100000㎡建筑面积305600㎡当期户数/总户数1800户/1800户容积率2.36绿化率34.25%物业类型住宅建筑类型板楼低层小高层高层物业公司廊坊市华夏物业管理有限公司物管费用高层是2元每月每平米，洋房是2.2元每平米。车位配比/形式待定/地下车位价格高层报价：7500元/㎡-8000元/㎡，洋房：13000元/㎡户型高层：87㎡-116㎡，洋房168㎡-196㎡开盘时间2013.6.22交房时间2014.12.31基本信息预计推货2015年推售情况：预计明年推售公园海1.4期、公园海1.5期、公园海1.6期，共计6085套洋房37套，面积段为95-110㎡，预计均价8500-9000元/㎡；小高层1270套，面积段为80-120㎡，预计均价8000-8500元/㎡；高层4778套，面积段为75-120㎡，预计均价7000-7500元/㎡廊坊孔雀城新世界中心基本信息预计推货新世界中国地产于廊坊新中央商务区，筑就城市前所未有的地标级中央建筑群——新世界中心，雄踞廊坊市广阳区周各庄新中央商务区，总建筑面积约45万平方米，以全球NEWBUSINESSCENTER视野定制高端建筑标准，成就集商业服务、办公、酒店、公寓及高尚居住于一体的地标级城市建筑群。开发商廊坊新世界房地产开发有限公司项目地址广阳廊坊市建设路与爱民东道交汇口板块市中心占地面积95000㎡建筑面积450000㎡当期户数/总户数289户/289户容积率3.29绿化率19%物业类型住宅建筑类型板楼板塔结合低层高层物业公司待定物管费用待定车位配比/形式待定价格10000元/㎡户型51㎡-99㎡开盘时间8月初交房时间2015年9月30大拇指广场基本信息预计推货开发商廊坊市证合泰房地产开发有限公司项目地址安次廊坊市安次区行政服务中心东侧板块龙河中心区板块占地面积105535㎡建筑面积326049㎡当期户数/总户数216户/1578容积率2.0绿化率35%物业类型普通住宅、商业综合体建筑类型洋房、高层、公寓、写字楼、商业物业公司上海证大物业管理有限公司物管费用暂无车位配比/形式1:1.2/地下车位价格未定户型洋房面积150㎡左右、高层90平米左右开盘时间预计8月交房时间2014年年底廊坊“证大大拇指广场”项目是上海证大房地产开发有限公司继上海大拇指，青岛大拇指后，又一城市综合体项目，项目地处廊坊安次区龙河中心区腹地，位于常甫路以东，南龙道以南，西侧为安次区行政审批中心及红星美凯龙家居广场，南侧紧邻规划中的富士康工业园区，地理位置优越，区内交通便利向北1.5公里即为京沪高铁廊坊站，周边配套齐全，明珠商场、瑞丰公园、廊坊市第五中学、第十四小学、安次区第一幼儿园等遍布周边。大拇指广场基本信息预计推货证大项目2013年6月10日售楼处开放，目前高层1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、16#，洋房20#、21#、22#、23#、25#售罄。预计15年上半年加推10#、11#、12#、15#高层，18#、19#洋房。瑞河蓝桥基本信息康城·瑞河兰乔位于廊坊市爱民西道与西昌路交汇处，是由廊坊市康城房地产开发有限公司投资开发的廊坊首席50万㎡花园洋房项目，项目以学府区的雅士生活为诉求点，力图营造高品质城市洋房典范生活。南区洋房为英式草原风格、北区洋房为英式都铎风格，强调温暖、回归家的感觉，高层住宅采用ArtDeco风格强调竖向线条，高耸、傲然屹立，三种风格的搭配使项目浑然一体彰显品味生活。开发商廊坊市