2015年上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试试题

2015年上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。A：重量限值B：浓度限值C：体积限值D：质量限值E：执行层的组织协调2、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。A．1230B．1235C．1240D．1242.53、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率4、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。A：投资的资本价值B：总开发成本C：总开发价值D：总投资额E：借款合同5、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调6、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。A：调查分析待开发房地产状况B：预测待开发房地产的价值C：预测后续开发经营期D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产的土地面积为500㎡，土[也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格8、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。A：5％B：10％C：20％D：30％E：执行层的组织协调9、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。A：489.99B：495.53C：695.53D：800.00E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是__。A．物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级B．新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理D．设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理12、关于预算，下列说法错误的是（）。A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化13、建设用地使用权出让，是土地级市场。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章14、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。A．甲银行优先受偿B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C．乙银行优先受偿D．按2家银行的债权比例受偿15、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而继续执业，根据《注册房地产估价师管理办法》规定，应由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调16、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。A：2B：3C：4D：6E：执行层的组织协调17、__是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资18、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：70．00％B：83．33％C：84．00％D：86．67％E：工业用地的监测点评估价格19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。A．80%B．82%C．83%D．92%20、证券可分为__。A．商品证券、货币证券、投资证券B．商品证券、货币证券、资本证券C．政府证券、金融证券、公司证券D．商品证券、政府证券、金融证券21、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A：取得待开发房地产的时间B：开发期间的某个时间C：开发完成后的时间D：开发完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格22、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率23、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。A．提高贷款利率B．提高购房最低首付款比例C．提高法定存款准备金率D．提高房地产交易环节税收24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B：该耕地的土地补偿费最少为60万元C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费E：执行层的组织协调25、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区內集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有。A：其他商品的价格B：厂商对未来的预期C：生产技术的变动和生产要素的价格D：政府的政策E：消费者的收入水平2、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人3、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。A．350B．300C．200D．1504、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更5、收益法适用的条件是房地产的__。A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益和风险其一可以量化D．收益和风险均能量化6、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。A．县级以上地方人民政府B．当地房地产管理部门C．当地建设行政管理部门D．当地房屋产权监理处7、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。A：一般会计准则B：普通会计准则C：特殊会计准则D：基本会计准则E：具体会计准则8、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。A．交易日期与估价时点相近B．使用性质相同C．地点相近D．价格相同9、商品房买卖合同的内容应当由__。A．房地产行政主管部门确定B．工商行政管理部门确定C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定D．商品房买卖当事人约定10、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计11、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费。A：1000B：2000C：4000D：6000E：执行层的组织协调12、房地产业是房地产开发活动的__。A．策划者B．组织者C．监督者D．实施者E．发包者13、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制B．谨慎C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出14、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性B：具有团体性C：具有商品性D：合伙人对合伙承担有限连带责任E：合伙人对合伙承担无限连带责任15、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合B：套间式组合C：单间式组合D：大厅式组合E：整体式组合16、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。17、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。A．《土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《城市规划法》D．《城市商品房预售管理办法》18、分析市场趋势的方法有。A：潜在分析法B：宏观环境预测法C：销售人员意见综合法D：专家意见法E：购买者意图调查法19、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。A：投保人与保险标的B：被保险人与保险标的C：保险事故与保险标的的损失D：保险人与保险标的的损失E：执行层的组织协调20、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是__A．容积率B．绿地率C．建筑密度D．建筑后退红线距离21、资产负债表是由企业的组成。A：经济资源B：资产C：负债D：所有者权益E：利润22、影响房地产价格的区位因素有等。A：建筑规模B：临路状况C：楼层D：建筑容积率E：繁华程度23、不符合选取标准临街宗地要求的是__。A．一面临街B．土地形状为正方形C．临街宽度与临街深度的比例适当、D．用途为所在路线区段具有代表性的用途E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率24、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地