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苏州工业园区湖东区域房地产升值潜力分析一、从世界科技园区看苏州工业园区[美国硅谷、台湾新竹科技园区、日本筑波科学城、苏州工业园区]目前，全球约有1000个左右的科技园区分布在世界近50个国家和地区。由于各国或地区政治制度、管理体制、技术创新水平、发展战略、文化背景的差异，因而科技园区的创新模式互不相同。世界上富有特色和典型意义的科技园区总体上有3种创新模式：以美国硅谷为代表的高技术产业综合体模式，既注重研究开发，又注重产业发展，更重视研究开发与产业界的合作，形成了具有鲜明特色的产学研一体化的模式；以我国台湾新竹为代表的技术园区模式，尽管也在某些方面专注于研究开发，但相比较而言重心在高技术制造业；以日本筑波为代表的科学城模式则相对侧重于科学研究，似乎与产业界联系不很紧密。尽管硅谷、新竹、筑波的创新模式存在着一定的差异，但它们之间却有惊人的相似之处，这就是这3个科技园区都具有良好的区位条件，形成了各具特色和富有活力的创新网络。硅谷、新竹、筑波科技园区的3个特征：一、以智力资源为依托。◢硅谷拥有以著名的斯坦福大学为代表的一批高水平大学和专业科研机构，拥有33万名高层次的技术人才，其中有6000名自然科学博士和工科博士，占整个加州博士人数的1／6；◢新竹科技园区周围拥有台湾电子技术研究院、“清华大学”等一批高质量的大学和科研机构，聚集了相当一批高层次的专业人才；◢筑波科学城有48个国家级研究机构与教育院所，拥有众多的私人研究机构，聚集了1.5万名多学科的高水平的研究人才。由于智力资源密集，人才众多，特别适合以知识密集为特征的高技术产业的发展。二、具有发达的交通网络。高技术产品的生命周期短，一旦开发成功就应该迅速投放和占领市场。因此，对于高技术产业来说，空运条件和高速公路网络尤为重要。硅谷、新竹、筑波3个科技园区所依托的城市化地区所拥有的发达的交通网络满足了高技术产业发展的这一要求。◢硅谷附近拥有国际机场和以101、280、880、680为主要干道的高速公路网；◢新竹科技园区距台湾最大的国际机场桃园机场55公里，南北高速公路和电气化铁路贯通其间，距台中、基隆两大国际海港90公里；◢日本筑波科学城位于东京东北50公里处，北依筑波山，东临日本第二大湖霞个浦，这一地区不仅具有良好的自然环境，而且交通发达，距国际机场40公里，有完善的公路和铁路网络。三、自然环境、区域规划良好。◢以新竹科技园区为例，这里地势平坦，林木茂盛，四季常青，气候宜人，风光秀丽，温泉、瀑布到处可见，有许多著名的自然风景区，是科学研究和技术开发的理想场所。◢凡是到过美国硅谷的人可能都会留下这样的印象：所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢；绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。高科技發展帶動地產增值早已為事實所證明。◢美國硅谷，１９７４年到１９７９年的５年間，其房價增長了３００％！◢美国硅谷住宅房价连续10多年上涨，美国硅谷房价目前是美国城市平均房价的三倍以上。世界级的科技园区都形成了房地产发展的特殊区块！从苏州工业园区的光辉十年看湖东的升值潜力◢苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。03年1－7月，共完成国内生产总值26亿美元，同比增长48％；工业总产值54亿美元，增长71％；财政收入3.5亿美元，增长43％；进出口总额63亿美元，增长124％。目前，园区GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市15％左右，已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。◢园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。截止到2003年6月，全区共批准外商投资项目1159个，累计合同利用外资达到140.3亿美元，实际利用外资超过60亿美元，其中世界500强企业45家，投资规模上亿美元的项目44个，中新合作区内单个项目平均投资额超过3100万美元，每平方公里合同利用外资近15亿美元，单位面积投资强度居各国家级开发区之首。◢目前园区商住用地价格比开发之初上涨5－6倍，而且连续3年产销率超过100％，吸引居民6万余人。◢全国吸引外资最多的开发区之一，单位面积投资强度居全国之首。◢每年50％猛增的经济总量，自94年以来，GDP稳步增长，2002年全区实现GDP251.7亿元，占全市12.1%，同比增长39.7%，比97年翻三番。◢外向型经济在园区经济中占主导地位，2003年三季度园区引进外资占苏州60％以上（同期苏州引进外资名列全国第一），每平方公里合同利用外资近15亿美元，单位面积投资强度居全国之首。目前，世界前500强企业中已有45家落户园区。◢苏州园区建设，实行道路与管道先行，目前建成区内每平方公里基础设施投入近1亿美元，“九通一平”工程已全面完成。金鸡湖大桥2004年初投入使用；轻轨一号线园区段2003年底开工，2006年底通车；沪宁高速、苏嘉杭高速与机场快速路在境内交接；立体大交通框架逐步形成。■每平方公里的开发成本将近6亿元湖东二三区的基础设施建设是高标准的，每平方公里的开发成本将近6亿元。■以智力资源为依托研究生城总投资将达50亿元，建筑面积20余万平方米。全日制公办的学校湖东中学、湖东小学，总规划面积14公顷，共投资2.2亿元。苏州中学园区分校面积17公顷，最多可容纳3000人就学。■一座大桥把湖东拉到面前，也拉近了湖东的精彩。4亿元打造4座大桥。■文化水廊蜿蜒3.38公里整个湖东的人均公共绿地将达11.5平方米以上，小区内绿化率将达40％以上，每平方公里的绿化建设成本将近亿元。■超五星级的金鸡湖大酒店正在规划之中■国际博览中心是苏州最大的单体建筑■今后几年将建起12个邻里中心总规划师时匡看未来园区◢“园区不但是工业生产之地，更是苏州人享受生活的理想之所。居民能享受到品质生活，这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。”◢人气向湖东蔓延，苏州工业园区从2003年开始就着力引导人口向金鸡湖以东扩张，预计到2006年，湖东居住人口要达到10万之多。据规划部门资料显示：金鸡湖西规划住宅用地只有330公顷，而湖东却达到1006公顷，可开发住宅面积1930万平方米。一位房产人士估算，即使按照户均面积135平方米、每户3口人计算，依照目前可以预计的规划，湖东可入住人口是50万。“有50万的人口，就不会没有繁荣的理由”。◢“看园区就看湖东”，会成为苏州人的口头禅。◢“我能描述的就是，这里是非常适合人居住、生活、生产的城区。”台商在园区的投资回报。◢苏州工业园区1996年开发仅为10多万平方米，2001年园区开发总量近70万平方米，约占苏州市区总量的一半。◢随着园区房产发展地价不断升值，中高密度住宅用地地价从1996年的每平方米50美元上升至目前的340美元左右；园区首期的房价也一路上扬2001年至2002年上半年，园区平均房价上涨每平方米1000元。◢据了解，台湾整个房屋投资回报率目前仅在2％—3％，但在苏州可达到8％—12％，工业园区甚至能达到20％的丰厚回报。78%22%园区有升值潜力园区没有升值潜力近80％的受调查者都看好园区房产未来的发展，只有21．9％的人否定园区房产未来具有升值潜力。9%49%42%园区房产价格将继续上涨持反对态度没有意见认为园区房产价格将继续上涨的占49．5％，持反对态度的为41．6％。两种力量相距不远。有关人士认为，在这样一种对峙状态下，如果没有外力的干涉和突发情况，如国家宏观政策调控等，园区的房价将继续原来的运行轨迹，换言之，仍将上涨，而上涨的速度取决于经济发展等多方面因素。68.664.968.173.680.20102030405060708090100ABCDE三维柱形图7值得一提的是，有68．6％的人态度冷静，认为园区房价的涨幅不会再像此前两年多来这样迅猛，因此如果有炒房者就中盲目炒作，可能引来的更多的是旁观者，而非接盘者。对园区开发商来说，好消息是有64．9％的人认为在排除其他因素的情况下，如工作地点、父母、亲朋的居住地点等，园区是购房的首选地，而且同样比例的受调查者认为园区房价和价值是相符合的；另一方面的消息是有68．1％的人感到园区目前的房价超过了自己的承受能力。认为套均面积过大导致总价高是一个原因，有73．6％的人持这一观点。有80．2％的人认为园区房地产开发的利润太高了。A认为园区房价的涨幅不大68．6％B认为园区是购房的首选地64．9％C认为园区目前的房价超过了自己的承受能力68．1％D认为套均面积过大导致总价高是一个原因73．6％E认为园区房地产开发的利润太高80．2％■愿意在园区居住的客户。非园区房不买。这占到一半以上，主要成员是工作5年左右的年轻人，看中的是园区大环境，感觉视野广阔，道路宽敞，具有现代感，而且有发展的前景。■持币观望犹豫的客户约占35％，这些主要是年纪在四五十岁的市民，现在多住在园区之外，有的是为子女买房，有的是住在园区周边的老新村，想改善一下居住环境，有意往园区中心区靠拢。这部分人群一般户均月收入在三四千元，不算低。他们的普遍看法是园区房价差不多到顶了，没有太多上涨空间，看来涨不过5000元。炒房的人总要抛售的，到时再说。■反对派虽然不到20％，但这些人都是在住房消费上较有实力的。他们很看重生活质量，有一定的经济基础，现在的居住条件已然不错，因此对再买房比较挑剔。这派人年龄层较宽，从30岁到50岁都有。他们的目光正向自然条件较好的远郊一带转移。