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XX项目价值体系梳理报告2017年10月28日PART1：项目及营销目标思考PART2：项目本体分析PART3：项目价值体系梳理PART4：售楼部价值体系建议报告结构PART1：项目及营销目标思考背景说明·营销思考背景说明目标现实情况实现现金流，考虑量价关系，进一步实现溢价实现精装均价７０００元／M2起建符合当地主力客群定位的房子在市场中找到机遇，抓住其他板块外溢客户，提高区域竞争力市场遗忘板块“破、旧、老”深入人心；市场主力客群需求层次低：价格、户型、物业；项目地块局限性：小，不规则，难以做大周边未见有价值的可用资源，如好学校、湖等仅凭现有条件难以支撑公司期望对外：区域市场空白，其中紧邻小河板块，有两个品牌标杆影响两块区域，产品以刚需和首改为主，但价格略高，花溪出现地王（碧桂园6800元）会对区域整体均价起到一定的拉伸作用。若见挤出客户，项目必须做到能纳入客户视线，作为主要参考项目，代言XXXXX对内：市场饥渴已久，区域形象产业品质较差，乃至客群需求层次较低，但保留着对品质生活的向往。项目需要做到定义区域品质生活，提升区域整体形象的使命。营销思考总结关键词7000元/M2起溢价主力客群机遇破题方向塑造项目形象价值体系分析项目，创造或梳理项目核心价值支撑PART2：项目本体分析区位、土地属性·配套设施·交通条件·环境景观及物理属性·项目形象定位区位、土地属性分析土地区位等级城市发展趋势产业发展历史接受度南明郊区，相对落后，没有品质住宅XX城市建设“一城三带多组团”项目地块纳入“一城”范围或将享受政策红利XX已成为以工业、仓储、物流、为一体的混合型区域，共有大小企业198家区域相对落后，属于市场遗忘板块，市场接收需要时间优势：劣势：特性：深化方向城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，且难以以此建立形象价值体系产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系配套设施分析日常商业教育配套娱乐休闲医疗配套以餐饮，零售为主，形象低端区域仅有XX小学，教育培训产业较少区域娱乐休闲配套配套缺失仅有第六人民医院、疗养院优势：劣势：特性：深化方向日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点；但区域受区域人口约束，小河板块商业竞争影响，无法承载以商业综合体来构建项目形象价值体系。教育配套：区域空白产业可以适当什么形成卖点，单缺乏主要的名校资源，无法承载项目形象价值体系；交通条件分析公交线路主要干道地铁线路已有10条公交线路交通便利依托于富源南路及南二环，整体交通便利缺失优势：劣势：特性：深化方向交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交以开通，基本覆盖全城，但非项目独有特性，且道路老旧偶见拥堵，难以承载项目形象价值体系环境景观及物理属性分析文脉资源可视景观距离景观空气质量区域属于铁路交通枢纽，对铁路品牌会有一定的亲进项目东部有座山岭项目半斤2公里内，无大型的景观节点富源南路来往车辆较多，空气灰尘较重优势：劣势：特性：深化方向物理属性和景观属性：项目地块天然不平整，在设计上景观会高于地面，利用这天然的特性，可以针对XX的情况衍化出”高人一等“”空中楼阁“等概念，且台地景观在大片区内少有，可以作为项目独有的卖点以此深化，加上之前梳理的卖点可以提升区域生活品质，对主力客群构建”奢阔“的生活概念，共同承载项目的形象价值体系！物理属性项目呈三角形，且土地不平整有高度差地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，但是区域相对封闭，除借道进城外，罕见人口流动或外来投资，现目属于市场遗忘板块。城市发展趋势：虽然发展趋势有利，但需要时间、整体变速较大，但以此包装可以形成卖点之一；产业发展：周围以工业产业为主，但缺乏政府的大力支持，无法形成产业经济体区，无法建立形象价值体系；日常商业：区域商业业态缺失，缺乏规划，业态层次较低，可以适当深化，形成卖点之一；教育配套：区域空白产业可以适当深化，如引入创世纪教育等形成卖点之一；交通条件：区域交通主要依附于富源南路及南二环，公交发达，可以形成卖点之一；区域位置：地块属XX城市XX区城郊区域，紧邻小河板块，西临铁路及小河板块、东靠近山岭，是进城的门户，可以以“南明后花园的”概念进行包装形成卖点之一；进过对项目特性分析，上诉条件可以优化形成卖点，但是难以作为构建项目形象价值体系的发挥点；但项目的物理属性独特：天然抬高的优势，以台地景观的概念上可以衍生“高人一等”“空中之城”进行延伸包装，形成项目的价值体系.小结PART3：项目价值体系梳理价值梳理建议·提炼演绎·形象定位价值梳理建议“高人一等“：项目产品、项目规划上，可提高区域生活品质已经区域整体形象，定义区域生活标准。“空中之城”：在景观上可以形成空中景观，空中会所，空中会客厅，空中跑道等概念设计台地项目以台地为点做衍生，以“高人一等”和“空中之城”的概念作为梳理原则，在产品配套等方面突破区域现有情况，提高生活品质以及整体形象，丰富商业业态、代言XX立足南明。再可见的景观设计方面围绕台高的物理属性，规划“空中概念”共同构建整体项目形象价值体系。报告将以此原则从：规划、产品、景观、精装、配套、品牌、交通、服务等纬度梳理项目价值。内涵外在规划篇—一站式品质生活规划，全方位提升生活品质—价值梳理建议-规划点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户大师级设计理念：城市府邸、大院邻里，以人行空间序列组织，以市、门、院、堂的纬度，营造社区大院邻里的居家氛围，全面提生活品质点式半围合布局，将庭院美景和山体景观渗透到每一户大师级设计理念点式半围合价值梳理建议-规划全系高端生活配套，深入生活环节集中商业街电影院品牌超市打造区域第一品质集中商业，影院、超市一网打尽！空中商业街，提升区域商业形象，补缺商业业态！一站式休息娱乐体验，在家既是享受！空中商业街价值梳理建议-规划产品篇—匠心筑建城市生活典范，代言区域居住享受—价值梳理建议-产品奢阔尺度，定义生活梦想5.3-6米极致挑高大堂，酒店式入户，等待你的365个日夜，打造尊贵生活体验。空中连廊，在您归家途中为您遮风挡雨，从容不迫。空中台地园林，”空中“仅为您私享。只能入户，打造科技新生活，带来安全智能体验酒店式入户空中连廊五大会所智能入户价值梳理建议-产品价值梳理建议-产品建筑风格：新典雅建筑运用互联网美学法则来使现代材料与结构产生规整、端庄、典雅的安全感，浅色镜面石材墙面，繁复中装饰线脚,现代又不失韵味。沉稳大气，庄严高贵，引领区域形象新标杆95㎡-105㎡阔尺三房，定义区域舒居标准价值梳理建议-产品126㎡超级四房，引领区域居住新方向阔尺客厅豪华主卧（带衣帽间）超高赠送多功能房间价值梳理建议-产品景观篇—以平台起步，代表一种幸福的声音—价值梳理建议-景观新中式台地园林景观、私密空中花园通过空间、色彩、植物的灵活运用营造出内敛、含蓄幽静的意境，居高临下，居家宛如空中花园21123333价值梳理建议-景观空中会客厅，品鉴生活不凡顶级景观团队打造价值梳理建议-景观空中会客厅，是小区的景观中心，从大门进入，映入眼帘；以中式风格打造，是客户闲谈，会客的区域。空中连廊：四季轮番，处之泰然；增添生活雅致纵有雨雪也无关苏州园林标配价值梳理建议-景观新中式台地景观结合苏州园林经典的风雨连廊，从小区入口贯通连接至每一个单元门入口，让您增添雅致，艳阳，风雨从容淡定。全区慢跑道，景观和健康生活的融合300米起跑准备：起跑区域设置锻炼器械起跑链接：每隔一定距离都有距离标识，时刻提醒住户跑步距离休憩坐凳：锻炼之余，健身场地也是一个邻里交流的空间价值梳理建议-景观精致入户，景观年龄功能分区，营造舒适生活3124无障碍坡道智能入户大堂建设活动区休闲座椅区21134儿童户外游乐区价值梳理建议-景观从精致入户开始，规划每一个细节。小区内部规划了健康活动区，可供老人休闲娱乐，营造邻里氛围；休闲座椅区，可供日常休息，欣赏院内美景，儿童有乐趣，让儿童的笑脸洒满幸福。彼此功能分区互不干扰。精装篇—国匠精工筑建传奇关键之处见精工—价值梳理建议-精装“1890”标准精装标配，升级精致标准，建立区域体系化精装范本18大系统为本，90个细节为鉴，匠造“1890”精装标准细则90个细节18大系统价值梳理建议-精装配套篇—享乐定义区域消费新天堂—价值梳理建议-配套空中商业金街，全系业态，满足日常生活所需，更添一点精致1万方特色风情金街，重新定义区域商业中心。主力品牌自持运营，保障业态运营品质。衣食住行品质首选，全业态满足生活所需。二层露台设计主力品牌招商商业金街全系业态价值梳理建议-配套品牌影院主力品牌招商品牌超市品质集中商业，主力品牌汇聚，区域商业消费新天堂品牌影院入驻，,释放你的电影激情；品牌超市入驻，定义区域品质生活新标准；品质集中商业，购物娱乐一站式体验，主力品牌汇聚，主力品牌自持，区域商业消费新天堂；价值梳理建议-配套区域图书馆，五大泛会所，构建精致生活体验休闲娱乐会所园艺会所健身会所儿童趣味会所老年活动会所五大会所区域图书馆架空层注入5大主题会所，构建功能立体会所。区域图书馆，让生活更有温度价值梳理建议-配套品牌篇—责任央企，最有价值的城市运营商—价值梳理建议-品牌交通篇—铿锵大道，通达全城，南明后花园—价值梳理建议-交通铿锵大道，便捷交通，XX区的后花园紧靠东二环，与南二环，亲近主城和谐商圈仅需20分钟便捷公交体系覆盖全城市富源南路（东二环）南二环公交站公交线路图价值梳理建议-交通人车分流人车分流，营造私密小区氛围合理规划人流、商业、地下停车动线，营造私密小区氛围住宅基地最高12M，退道20M，最大程度弱化来往噪音弱化噪音价值梳理建议-交通服务篇—精致服务，极尽人性关怀，提供极奢阔居住享受—价值梳理建议-服务黄金管家体系，三重服务标准，刷新区域优质家居体验标准22项186条超行业一级标准的物业服务。8大个性化服务：房屋租售/家政服务/儿童教育体系/家庭看护/居家便民/圈子文化/伶包入住/医疗直通车。21条零干扰服务/30项客户关怀服务。超五星服务标准8大个性化标准价值梳理建议-服务全社区安全系统，打造科技新生活，极尽人性化关怀全社区无线WIFI覆盖，科技覆盖社区每一个角落全社区监控，6重安防体系、安全贴心随行6重安防体系/21条零干扰服务/30项客户关怀服务。全时段巡逻全社区监控六大人性设计指纹门禁社区老人儿童无障碍畅通标准（无障碍坡道设计美观位置清晰可见）社区大堂、儿童活动区等集中场地做到无线网络信号WIFI热点覆盖。宠污袋（在人流活动密集处提供方便收拾宠物粪便的袋子或废旧报纸）集中活动场地户外插座（方便业主户外集体活动）老人活动区增加“物业紧急呼叫铃”（方便物业在老人有意外时第一时间响应与救助）小区全程智能监控价值梳理建议-服务价值演绎-四重礼序四重礼序，升级归家格调阔尺入户大门：极致挑高，尊称感受从此不同！双层挑高华丽大堂以吊灯挂画装点，彰显业主品味，人车分流，升华归家礼仪，感受居于此的舒适和品调智能入户系统：多重安防，一路归家更有范儿！车辆识别系统、一级物业安防，大门密码锁，多重保障打造集便捷、安全、舒居一体智能化社区新中式台地园林：揽下四季的视界，邂逅生活静好！步入恢宏的园区大门，台地风情园林映入眼帘，代言一种幸福的声音空中连廊：四季轮番，处之泰然，增添生活雅致，纵有风雪也无关！新中式台地景观结合苏州园林经典的风雨连廊，让您增添雅致，艳阳，风雨从容淡定。价值演绎-六大陪伴空中会客厅：漫步小径、闲谈静心、享受生机盎然绿意！空中会客厅，是小区的景观中心，从大门进入，映入眼帘；以中式风格打造，是客户闲谈，会客的区域。全区慢跑道：在蜿蜒的跑道上，释放健康活力和家人慢跑在跑道上，步伐间携带春草的芬芳，健康与阳光并行，把活力绽放在你我之间儿童游乐区：在自然里游戏，绽放童年欢声笑语！儿童活动场所，布置有秋千，小滑梯等设施