蒙城县0801地块投资价值分析

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料蒙城县0801地块投资价值分析阜阳宏泰房地产顾问有限公司二OO八年元月八日地块投资价值浅析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料蒙城县2008-01地块投资价值分析第一部分市场调研蒙城房地产市场首要关注的是价格因素，对产品的质量、风格、环境等因素的关注还处于萌发阶段。产品规划、建筑设计等完全根据事先的假设，从开发商本身的角度出发，制定完成的；对于客观的市场及消费者的接受能力考虑较少，开发商的思维、消费者的观念仍停留在产品本身的建精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料造上。蒙城房产市场正处在迅速起步阶段。1.1区域开发目前，蒙城房地产开发主要集中在蒙东南方向，二环以外、307省道的区间地带。代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业·名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。蒙东南居住商贸于一体的住宅新区基本形成。大规模楼盘的开发建设，使得区域内可供开发建设的土地存量越来越少，市场活跃的同时竞争日趋激烈。随着房产市场逐渐升温，外地房产商的进驻，蒙城东北版块也开始活跃起来。在建的楼盘以鸿业·时代广场项目为代表，在勘测的规模较大的项目以电大附近的安置区为代表（约有200亩）。1.2市场供给2007年蒙城县房地产在去年有较快增长的基础上继续保持良好的增20.00%35.00%45.00%蒙城各区域开发现状图城北板块城东板块城南板块精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料长势头，牛群商贸城的经营趋势渐好，庄子花园、凤凰城、丽都花园等规模较大社区成功入住，对蒙城地产开发建设起到了良好的引导作用。2007年1-3季度全市房地产开发投资完成3.07亿元，增长47.18%，商品房销售面积达27.85万平方米，增长53.64%，其中销售住宅18.83万平方米，预售面积达35.13万平方米，房地产市场呈现投资销售两旺景象，销售增幅大大高于同期投资增速，空置商品房得以有效消化，房地产处于快速起步发展阶段。2007年1-9月份蒙城县商品房市场态势物业类型投资额/万元施工面积㎡新开工面积㎡竣工面积㎡销售面积住宅20700万46.7万㎡30万㎡20.7万㎡18.83万㎡商业7200万10万㎡--7.3万㎡5.02万㎡合计27900万56.7万㎡30万㎡28万㎡23.85万㎡1.2.1蒙城住宅市场目前蒙城市场上供应的产品以多层为主，部分小高层、Townhouse；主力户型集中在110㎡—140㎡之间，以三室为主，部分两室、复式，方正实用，南北朝向；产品风格均是现代风格，简捷明快。像庄子花园、丽都花园、凤凰城等投入使用的小区，在建销售的楼盘如建居苑、鸿业名居、光大小区等都具有这种特征。市场供应产品特征表精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料建筑风格传统风格、现代风格社区功能满足基本的居住需求，不注重环境的营造建筑面积主力户型三室，面积集中在110㎡—140㎡之间，宽敞户型结构经济实用，不注重居住的私密性层高层数多层、小高层装饰毛坯朝向南北朝向采暖通风自然通风采暖1.2.1.1住宅产品业态配比多层,70%小高层,20%townhouse,10%产品业态配比多层小高层townhouse1.2.1.2户型配比目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房地产开发的主流。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.20%13.20%22.40%29.10%19.40%8.70%2007年前三季度住宅户型的配比70㎡以下70㎡-90㎡90㎡-110㎡110㎡-130㎡130㎡-145㎡145㎡-160㎡从2007年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角。100㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的42.38％，均价为1750元/㎡左右。120－140㎡的住宅销售量占总销售量的30.46％，均价为1850元/㎡左右。而60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白。1.3楼盘销售1.3.1蒙城楼市蒙城楼市均价在1850元／平方米左右，部分楼盘的单价突破2100元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城C区为代表（商住楼），主要集中在蒙东南新区。蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。今年1至9月，蒙城房地产竣工面积38万平方米，累计销售商品房23.85万平方米，销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目7成多，销售量同比增长1.37倍；已签订的各类商品房合同预售面积32.13万平方米，同比增长67％。1.3.2销售价格蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区。2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡。蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2004年-2007年蒙城商品房均价走势蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城未来发展的良好预期。2007年上半年蒙城县住宅销售开门红，价格区间在1600-2000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。1600元以下的大多为经济适用房和集资房。1.3.2销售面积2006年蒙城县住宅销售总面积为：18万㎡，其中100－120㎡的住宅销售量为7.63万㎡，占总销售量的42.38％；120－140㎡的住宅销售量为5.48万㎡，占总销售量的30.46％。依此计算，100㎡—140㎡的中大户型销售就占了整个年度销售总额的72.84％，比重是相当大的。而90精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料㎡以下的户型和140㎡以上的户型销售为28.16％。1.4营销手段房产市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务。在现有的市场上能够看到”营销”大概只是简单的楼盘包装。包括工地围墙、广告语、售楼部的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一的制服，部分楼盘更干脆地派个开发商代表在售楼蹲点。营销概念在当地市场是陌生的,楼盘开发出来后很多都是自然销售的，就象衣服挂出来后就会有人买一样。所以，虽然蒙城房地产的营销几乎等于零，但是它的楼盘去化量及速度都是挺惊人的。蒙城的房地产市场还处在起步阶段，刚刚具有商业味道的蒙城房地产正酝酿着新的突变。随着市场被逐步激活，蒙城房地产价格开始迅速攀升，这是一个供需基本平衡，需求依然旺盛的市场。只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献。1.5区域市场需求形势1.5.1市场对社区配套关注情况精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5%8%7%12%17%24%49%0%10%20%30%40%50%60%其它泊车位便捷购物绿化程度意向客户最关注的社区配套由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套：认为绿化程度最要的占49％;认为学校教育最重要的占24％;认为购物重要的占17％;认为医院重要的占12％;认为公关健身场所重要的占8％;意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。1.5.2意向消费者对房屋面积的要求15%40%31%9%5%意向消费者对房屋面积的要求90㎡以下100㎡-120㎡120㎡-140㎡140㎡-160㎡160㎡由此可以看出，消费者在选购住房时对面积的选择主要呈现以下特精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料征：选择90㎡以下的消费者占总人数的15％；选择100㎡-120㎡的消费者占总人口的40％；选择120㎡-140㎡的消费者占总人口的31％；选择140㎡-160㎡、160㎡以上的消费者分别占总人数的9％和5％。从以上几组数据可以看出，消费者在蒙城购房首选的面积集中在100㎡—140㎡，对于这个面积段的房屋，消费者购买时主要考虑的是居住的舒适性。1.5.3意向消费者对房屋套型的要求8.15%11.30%25.01%28.07%15.62%10.85%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅4室2厅复式或别墅意向消费者购房时对套型的选择从以上几组数据可以看出，消费者在购房时首选的套型谁室2厅的住房，这主要是因为很多消费者把购房当作第一居所来考虑，因此在选择时愿意选择面积稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒适性。1.5.4购房时看重的因素精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5%10%7%35%20%10%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%其它朝向物业管理价格地理位置社区配套交通便利意向购房者购房时最关注的因素从上面可以看出，意向购房者最关注的问题是物业的销售价格、居住地的交通便利性、社区配套、项目地理位置。1.5.5消费者可以接受的最高房屋销售单价1700—1900元,35%1900—2100元,23%1500—1700元,28%2100元以上,14%可以接受最高房屋销售单价的消费者比例由于受当地经济条件的限制，很多消费者对房价的接受程度相对较低。但是仍有相当一部分消费者在购房时对房屋质量、档次和品味相当看重。1.5.6消费者选择的付款方式精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料银行按揭,70%一次性付款,30%消费者选择的付款方式储蓄相对较低，因此对银行按揭的一览程度非常高。由此可以看出，消费者进入一个销售现场时最关心的问题主要集中在销售价格，位置（楼盘位置、具体单元的位置），面积（户型）。不难看出，价格仍然是项目所有问题中