蔡子池办事处商业用途房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告估价项目名称：***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押价值评估委托方：***估价方：41估价人员：******估价作业日期：2009年12月8日至2010年1月15日估价报告编号：***估字[2010]第**号41电话：********-1-目录一、致委托方函………………………………………………………3二、估价师声明………………………………………………………4三、估价的假设和限制条件…………………………………………5四、房地产估价结果报告……………………………………………7五、相关附件…………………………………………………………15六、房地产估价技术报告…………………………………………………16(不提供委托方,供估价机构存档及有关部门查阅)41电话：********-2-致委托方函***先生：受您的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对***所属的***蔡子池办事处*****，总建筑面积为214.16平方米商业用途房地产抵押价值进行评估。估价时点为2009年12月8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在估价时点，满足本报告的假设和限制条件下，并且在能够持续经营的前提下的市场价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。具体结果见下表：土地证号产权证号用途层次建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总值(万元)耒国用（2005）第010808号耒-00034298商业1/699.56480047.79商业2/6114.60160018.34合计————214.16——66.13估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的抵押价值为人民币陆拾陆万壹仟叁佰元整(￥66.13万元)。房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元整（￥0.00元)。以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。41法定代表人：二○一○年一月十五日41电话：********-3-估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员谭鸣明、严伟于2009年12月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本报告系我公司房地产专业人员独立撰写，未邀请其他专家对本估价报告提供了重要的专业帮助。注册房地产估价师：注册号：*****注册房地产估价师：注册号：*****41电话：********-4-估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的的有关法律、法规。2、报告中估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值，该价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值（在估价时点预期能够成交的最合理价值）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿权价值。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。而未设立法定优先受偿权利下的市场价值，我们基于以下假设：（1）评估对象不存在任何产权、债务纠纷；（2）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；（3）买卖双方交易都是精明谨慎的；（4）该房地产可以在公开市场上自由转让；（5）在估价时点前，相对于房地产的特性和市场状况而言，有一段合理的谈判期；（6）在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；（7）不考虑特殊买家的额外出价。3、报告中之有关证明材料由委托方负责提供、其真实性由委托方负责。评估房地产之建筑面积、用途，以委托方提供的《房屋所有权证》、41电话：********-5-《国有土地使用证》所载面积、用途为准，我们未进行丈量；实地勘察时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不能确定其内部缺陷。二、估价限制条件1、未来市场变化风险和短期强制得分等因素对抵押价值均产生的一定影响，本报告结论未剔除上述风险因素造成的价值减损，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。2、估价时点后，估价对象有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本评估报告书的结论。3、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。4、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应的责任。5、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。6、本评估报告应用的有效期自评估报告完成之日起，原则上为一年，但市场状况变化很大时，该估价报告应用的有效期不超过半年。41电话：********-6-***所属的位于***蔡子池办事处***一、二层商业用途房地产抵押估价结果报告**估字[2010]第***号一、委托方：***住所：***身份证号码：***二、估价方：41法定代表人：***地址：***估价资格等级：**级资质证书编号：湘建房(估)证字第0044号联系电话：***三、估价对象：1、估价对象权属概况根据委托方提供的房屋所有权证，编号为耒房权证蔡子池字第00034298号，房屋所有权人：***；房屋坐落：***蔡子池办事处***；房屋总层数为六层，估价对象所在层数为一至二层，混合结构，总建筑面积为214.16平方米，设计用途为商业。在估价时点，该房产未设定抵押权等他项权利。根据委托方提供的国有土地使用证，编号为耒国用（2005）第010808号，土地使用权人为***，座落：***金华北路北段，地类（用途）为商住用地，使用权类型为出让，使用权面积为111.00平方米，其中共用分摊面积为0平方米，土地使用权终止日期为2054年11月24日。41电话：********-7-在估价时点，该土地未设定抵押权等他项权利。2、估价对象实物情况简介估价对象位于***蔡子池办事处***，建成于2004年，建筑物总层数为六层，本次估价对象所在层为一至二层，东西朝向，临街宽度约7.4米，临街深度约13米，设计用途为商业。一层分两空门面，一空现为中国联通营业厅，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600㎜地砖，墙面、天棚刷白，带独立卫生间；另一空现为婚纱摄影楼，进户为玻璃推拉门，地面贴600*600㎜地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，带独立卫生间，带独立卫生间，层高约3.2m。二楼现为婚纱摄影楼摄影间及服装摆设间，地面贴400*400㎜地砖，墙面刷白、天棚造形吊顶，层高约4.2m。估价对象维护保养状况较好,室内设施能满足正常使用。3、估价对象位置及区域状况估价对象位于***蔡子池办事处***，南临城北中路，西临金华北路，北邻金星路，地理位置较优，城市基础配套设施，各类生活服务配套齐全，商业气氛较浓。周边聚集了红鑫网络会所、国际保健中心、蔡伦国际新乐园足浴、佳福乐超市金华店、漓江春桂林美食城、名门世家婚纱摄影机构、金杯卫生室等。交通便捷，有1条公交线路在此经过。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年12月8日。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未41电话：********-8-设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它优先受偿款。七、估价依据（一）相关法律、法规和政府文件1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《物权法》；4、《中华人民共和国担保法》；5、《城市房地产抵押管理办法》；6、《城市房地产转让管理办法》。（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；2、《房地产抵押估价指导意见》。（三）委托方提供的有关资料1、《国有土地使用证》2、《房屋所有权证》（四）估价方现场勘查和房地产市场相关调查资料。八、估价原则本评估报告在遵循独立、客观、公正、合法和谨慎的前提下，结合评估目的对估价对象房地产价格进行了评估。具体依据以下原则：41电话：********-9-1、合法原则房地产价格是房地产权益价格，只有当房地产合法使用时，其权益才能得到法律保障。因此，估价中以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高、最佳使用为前提。也就是说，房地产评估是在合法使用方式下，各种可能的方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。3、替代原则同一个市场中具有相近效用的房地产，其价格也应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产的价格和条件，通过与估价对象进行比较来确定估价对象的价格。4、估价时点原则估价实际上是求取某一时点上的价格。房地产的价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。5、供求原则房地产价格同其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供求不变，需求增加，则价格上升，由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。6、公平原则房地产估价必须站在公正的立场上，估价目标在于求得一个客观合41电话：********-10-理的价格。7、谨慎原则充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价格，也不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法估价对象为商业房地产，区域内同类房地产的交易案例较多，一般情况下可以采用市场比较法的要首选市场比较法，在市场依据充分情况下一般不采用成本法评估，估价对象为收益性房地产，区域内房地产租赁市场活跃，因此可采用收益法评估，估价对象已投入使用，因此假设开发法不适用于已正常使用房地产的评估。根据本次估价目的及估价对象的实际状况，综合考虑估价对象所在区域的商业用途房地产价格水平后，以市场比较法和收益法综合确定估价对象的最终价值。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途房地产交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格，将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产的未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象的客观、合理价格。十、房地产变现能力分析及信贷风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。41电话：********-11-1、估价对象在变现过程中可能会受到通用性、独立使用性、可分割转让性的影响，根据估价人员掌握资料及对估价对象现状勘察，分析如下：（1）估价对象通用性：本次估价对象为临街商业用房，建筑设计合理，结构适应性强，不存在改造难度，加至所在区域的商业繁