豪宅投资价值分析(1)

深圳市场豪宅投资价值一、近期楼市调整的可能性很小根据中原监测数据，7、8月份深圳楼市成交量持续大幅下滑，楼盘销售节奏开始明显放缓，一、二手市场的成交似乎初现疲态。然而近几个月来，楼市的成交价格却依然“牛气冲天”，高企的房价正在不断抑制自住需求的客户，对于后市看似又要调整的深圳楼市，越来越多的消费者开始选择观望态度。然而，经历了07、08年市场的大起大落，大部分采取观望的客户并非消极等待，或对房价抱有不切实际的暴跌幻想，放缓成交变成了一种理性的姿态，其目的是在等待入市的信号和最佳时机。在目前市场成交结构日趋高端，大户型高总价的单元日益成为成交主力的背景下，本文将对深圳楼市，尤其是豪宅的走势进行分析评述。1、09年与07年同期的成交量、价格走势有很大相似通过对比，我们发现目前成交量和价格走势与09年同期具有很大相似性。一手房07年3-5月成交量维持高位，6月份开始减少，8月份大幅下挫。07年8月份成交24万平方米，环比减少47%，此后成交量持续低迷，其中最少的月成交量近15万平方米。09年，3-5月份成交量维持在高位，6月份开始下滑，8月份环比减少幅度达30%。同样，从个盘的情况看，07年7、8月份开始一些新开盘楼盘成交开始萎缩，典型代表是南山后海湾、蛇口的高档楼盘以及关外西乡、龙华、布吉等片区的一些楼盘，其开盘的销售率大多在3成以下。目前也有一些楼盘开盘销售率只有1、2成，多数成交率在3-4成之间，比上半年下滑5成左右。（如图1）图1深圳一手楼市在07年和09年的成交量对比图52.051.981.038.624.045.643.333.088.451.777.666.454.874.648.839.20204060801001月2月3月4月5月6月7月8月07年成交面积09年成交面积单位：万㎡数据来源：深圳中原深港研究中心二手房成交同样如此，1季度成交量开始逐步放大，二季度保持高位，3季度开始大幅回落。09年1-8月，月均成交面积约为104.79万㎡。从2月份开始，成交量迅速扩大，并在3月创下157.26万㎡的记录；此后的4、5、6三个月，成交量均维持在120万㎡上下；进入7月后，受二套房贷业务收紧及研究酝酿征收物业税的影响，月均成交量回落到100万㎡以下，并持续缩量。与09年的情况相似，07年在上半年也经历了一波成交量价一路看涨的火爆行情，然后从07年6月开始，成交量出现下滑趋势，且8两个月的成交量在6月的基础上更是跌去了75.40%！巨大的成交缩量扭转了量价关系，致使当时的房价结束“七连阳”，在7月形成了一个明显的拐点（见图2）。图2深圳二手楼市在07年和09年的成交量对比图105.1101.2157.385.624.959.8105.936.289.3104.3123.3130.3101.0111.290.639.10501001502001月2月3月4月5月6月7月8月07年成交面积09年成交面积单位：万㎡数据来源：深圳中原深港研究中心房价走势也有十分相似，一手房中一季度价格较平稳，二季度开始大幅大幅拉升，在成交量最低的8月份价格实现新高。二手房同样是2月份开始价格连续上涨，稍微有所不同的是09年8月份价格再创新高，而07年8月有所回落。图3深圳一手楼市在07年和09年的成交均价对比图1375714913106411108211258115771437314608158751883011045109881110112381129021490880001000012000140001600018000200001月2月3月4月5月6月7月8月07年09年单位：元/㎡数据来源：深圳中原深港研究中心图4深圳二手楼市在07年和09年的成交均价对比图15529148241054110994110031201812779145721678717118122631181013265140121465315176800090001000011000120001300014000150001600017000180001月2月3月4月5月6月7月8月07年09年单位：元/㎡数据来源：深圳中原深港研究中心2、09年市场与07年有很大差异，诸多条件显示房价难以回落目前市场成交状况与07年如此相似，四季度或2010年深圳房价是否面临同07年、08年一样的调整？本文认为这种可能性很小。首先从宏观层面上看：①经济环境不同，07开始显现衰退迹象、08年金融危机，09年经济开始复苏2007年，国内外的宏观经济运行情况较为良好，经济总体保持增长态势。07年实现GDP增长11.9%，是1995年以来的最高增速。人均国民收入超过2,000美元，比2002年翻一番。但是，由于经济运行较热，资产价格过高的问题使得政府宏观调控出现转向，因此相关部门针对二套房颁布出台了著名的9.27新政，楼市开始迅速降温。另外，美国房地产市场的次级贷款问题此时初现，经济增长明显放缓，欧元区和日本经济保持增长势头但增速减缓。8月份次贷危机全面爆发，欧美股市开始暴跌。另外，受到长期外贸顺差的影响，人民币单边升值压力加大，汇率风险进一步增加。08年初，全球经济持续恶化，国内外经济开始出现衰退，其中以百年老店雷曼兄弟的倒闭为标志性事件，、各大经济体受此影响纷纷调低了增长预期，并采取了一系列经济刺激方案。中国在08年的世界经济危机中也难以独善其身，经济运行呈现“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资（实际投资增长率）增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。受金融危机的影响，楼市的运行在政策降温之后继续冰封。而进入2009年，在各国政府经济刺激计划的推动下，全球经济快速下滑的局面得到一定遏制，中国政府将“保增长、扩内需、调结构”作为新的国民经济目标。根据7月16日国家统计局亮出中国经济半年报的数据来看，上半年国内生产总值同比增长7.1%，其中一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，中国经济已经基本走出了极度艰难的时刻并率先复苏，“保八”的任务基本可以完成。图52006-2009年全国GDP增加值和增长率变化0500001000001500002000002500003000003500002006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q2GDP绝对额(亿元)0246810121416增长率(%)历年各季度GDP绝对额GDP同比增长率数据来源：国家统计局、深圳中原深港研究中心②货币政策差异大，07、08年紧缩，持续加息，09年货币扩张，有通胀预期由于我国经济历来“高储蓄、低消费”的特点，加之贸易顺差逐年扩大，导致2007年的市场货币流动性泛滥，年间央行频繁动用货币政策，并在年底中央经济会议定下“从紧”的货币政策基调，因此07年和08年基本上采用的都是紧缩的货币政策。为了防止银行间过多的流动性流向实体经济,造成经济运行过热，整个07年央行连续10次上调存款准备金，几乎平均是一个月一次，且最后一次上调调整了一个百分点，紧缩频度和力度均较为罕见。在利率方面，在2007年3月至9月间，央行共加息5次。由于当时国内猪肉价格疯长并引发通货膨胀，央行从7月份明显地加快了加息步伐，并在接下来的三个月中连续加息，且中国这种从紧的货币政策一直持续到美联储因次贷危机引发流动性困境而进入减息周期。就算在经济环境已经开始恶化的08年，1-6月央行仍上调了5次存款准备金率，从年初的15%上调至6月份的17.5%。与07、08年国家采取从紧的货币政策相反的是，09年的宏观经济担负着“保增长、扩内需、调结构”的任务，为了刺激经济发展，巩固复苏成果，国家采取了宽松的货币政策，并适当增加货币、信贷投放总量，综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具灵活调节资金供求，以保持市场的合理流动性。整个09年上半年，国家信贷增量达到7.37万亿元，新增贷款的快速增加如同07年般，再次造成能源类和资产类价格的快速上涨，于是一部分观点认为货币政策已不是适度宽松，而是过于宽松，甚至扩张。市场产生很强的通胀预期，矛头直指宽松货币政策。即便如此，由于CPI为负、产能过剩、需求不足等情况会有力地约束通货膨胀的产生，管理层认为近期很难出现全面的通货膨胀，政府将保持流动性适度宽松的态度不变，对实体经济的支持力度不变，国家将继续实行积极的财政政策。表12007-2009年央行历次调整基准利率一览表次数调整时间调整内容112008年12月22日央行下调存贷款基准利率0.27个百分点102008年11月26日央行下调存贷款基准利率1.08个百分点92008年10月30日央行下调存贷款基准利率0.27个百分点82008年10月9日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点72008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点62007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点52007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点42007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点32007年07月20日上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27%22007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点12007年03月18日上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27%数据来源：深圳中原深港研究中心表22007-2009年存款准备金率历次调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度（单位：百分点）(大型金融机构)16.00%15.00%-1182008年12月05日(中小金融机构)16.00%14.00%-2172008年10月15日16.50%16.00%-0.5162008年09月25日17.50%16.50%-1152008年06月07日16.50%17.50%1142008年05月20日16%16.50%0.50132008年04月25日15.50%16%0.50122008年03月18日15%15.50%0.50112008年01月25日14.50%15%0.50102007年12月25日13.50%14.50%192007年11月26日13%13.50%0.5082007年10月25日12.50%13%0.5072007年09月25日12%12.50%0.5062007年08月15日11.50%12%0.5052007年06月05日11%11.50%0.5042007年05月15日10.50%11%0.5032007年04月16日10%10.50%0.5022007年02月25日9.50%10%0.5012007年01月15日9%9.50%0.50数据来源：深圳中原深港研究中心③房贷政策差异大，07、08年二套房贷严格执行，利率上调1.1倍，09年宽松，目前第二、第三套大多可以首付2成，最多还有7折利率优惠房贷政策具有和国家宏观经济一致的特点，07年国内高居不下、节节攀升的房价让央行不得不动用了严格控制信用工具的手段以调整资产价格。9月27日，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。此后，又明确认定了二套房以家庭为单位的标准，已利用公积金贷款购房的家庭如果再次申请房贷，将被视为第二套房。为了打击市场投机，防止炒楼者推高房价，相关部门纷纷发出了要坚决严查假按揭的房贷调控从紧的声音。另外，当时的房地产政策对开发商而言