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第五章物业财务管理编制：笨笨【教学目的要求】了解财务管理机构设置与管理体制，理解资金的筹措与使用、财务管理机构的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成。物业管理资金来源物业服务费的构成及测算教学内容物业管理资金的筹措与使用财务管理机构设置与管理制度第一节物业管理资金来源物业专项维修资金物业服务收费经营性收入特约服务收入公众代办性服务收入一、物业专项维修资金根据《物业管理条例》第54条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（一）物业专项维修资金的涵义物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。（二）物业专项维修基金的建立1．缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。第一类:住宅物业的业主第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主2．商品住房维修资金的收取《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。3．公有住房售后的维修资金收取《住宅专项维修资金管理办法》第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）物业维修资金的使用与管理1．物业维修资金的权属和用途①权属：住房专项维修资金属于业主所有。②用途：专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2．物业维修资金管理使用的原则（1）坚持“专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维修资金要按照下列规定使用：住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。（2）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主的监督。（3）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业主精打细算。当维修基金不够使用时，由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。（4）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，产生增值效益。根据《物业管理企业财务管理规定》，由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大会认可。（5）严格监管，有效使用的原则。当前，物业维修资金管理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到有效利用，违背了设立这份“养老金”的定义。3．挪用专项维修资金的处罚挪用专项维修资金有四种情况：一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而可能成为挪用专项维修资金的主体；二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；三是物业管理企业挪用。物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金，因此，物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体；四是个别业主挪用。维修资金归业主所有，这种所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此个别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体。按照《物业管理条例》第六十三条的规定，无论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2倍以下的罚款。对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，《物业管理条例》专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。二、物业服务收费（一）物业服务收费的含义国家发改委和建设部在2004年1月1日实施的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，即通常所指的公共性服务费。业主接受物业管理企业提供的物业服务，具体的服务内容和相应的服务费用应由交易双方协商确定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。（二）物业服务收费的原则和价格形式1．物业服务收费的原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。合理性：体现物业服务的价值；物业服务收费的项目、标准、程序等应当公开，不能暗箱操作；物业服务收费应当按质论价，质价相符，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。2．物业服务收费的价格形式从目前国家和地方的有关规定来看，对不同物业的物业服务费用，实行的是不同的价格形式：（1）政府指导价——对涉及老百姓日常生活的普通住宅的物业服务费用，国家予以适当的调控，实行政府指导价。有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。（2）市场调节价——对其他物业的物业服务收费，实行市场调节价，由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。（三）物业服务费用的约定形式根据《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。1．包干制——由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的核心——物业管理企业对物业服务费用的固定计费包干使用，自负盈亏。实行物业服务费用包干制的企业，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。2．酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的物业服务费构成，包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。（1）代管：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（2）定期公布：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。（3）有权审计：物业服务收费采取酬金制方式时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（四）物业服务费的缴纳在物业管理活动中，物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付物业管理企业物业服务费用。在物业服务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业管理服务费用是物业管理企业和业主的主要义务。物业服务费用是物业服务合同的必备内容之一，1．物业服务费用缴纳的对象物业服务费用的缴纳有三种不同情况：第一种是由业主缴纳；第二种是由使用人缴纳；第三种是由建设单位缴纳。2．物业服务收费的收取依据和办法收取依据：国家发改委和建设部2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》。物业服务费的收取是物业管理企业有偿服务、按质论价、质价相符的重要体现。确定收费标准时应当坚持“谁受益、谁负担”的原则，以业养业，取于物业用于物业，物业服务费用应测算科学合理，收取稳定，真正成为物业管理与服务经费最主要最管的理不稳定的来源。收取办法：一是每户交纳多少元，二是可以用每月每平方米建筑面积多少元表示。（五）逾期不缴纳物业服务费的法律责任《物业管理条例》规定：即业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。业主逾期不缴纳物业服务费，这一违法行为有双重性质。首先，对于物业管理企业而言，业主享受了服务而不缴纳服务费，是一种违约行为；其次，对于物业管理区域内的其他业主而言，这种“搭便车”的行为，实际上侵害了按时缴费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。业主大会可以在业主公约中对这类行为约定相应的处理办法。三、利用物业共用部位、共用设施设备经营所得利益利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。经营所得收益属于业主。所得收益的使用有两个方面：1．利用共用部位、共用设施设备所得经营收益的使用应当优先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。2．业主大会决定使用。为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。四、特约服务费必要性：（1）随着生活水平的不断提高，在公共服务以外人们的许多特殊要求需要得到满足。（2）补充收入不足。企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益。还可以增强企业的亲和力和业主的认同感。注意点：（1）特约服务事项由特定的业主和管理企业进行约定。特殊服务项目，在前期物业合同和物业服务合同中是没有约定的，需在物业服务合同之外另行订立一个合同。该合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。（2）特约服务是一种有偿服务，“谁受益，谁付钱”。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。（3）特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业管理企业的法定义务，业主不能强制要求物业管理企业提供。五、公众代办性服务费公众代办性服务是指物业管理企业为业主（或使用人）提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务收取的费用。按照《物业管理条例》和其他的有关规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。这里的最终用户，是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。同时，物