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长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum目录/DIRECTORY1CBD概念2CBD开发的四个阶段及投资时机3一线城市CBD开发各阶段区域物业价格变化4全国写字楼市场发展形势5太原写字楼市场发展形势6资产配置及投资选择7投资回报率预测8项目投资机会点C1第一章CBD概念长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum第一章CBD概念长风NEO投资备忘录何为CBD？ＣＢＤ是中央商务区（ＣentralBusinessDistrict）缩写，其概念最早产生于1923年的美国，集中大量的金融、商贸、文化服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的进行。纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等，均成为当地城市活动的核心区域。第一章CBD概念长风NEO投资备忘录具有区域内(乃至全国、世界)最高的中心性具有最高的产业集聚性，最高档次的零售业及服务业具有城市中最高的土地价格和租金具有最便捷的可达性具有城市地区中最密集的人际和信息的交流量城市CBD的构成要素第一章CBD概念长风NEO投资备忘录CBD的八大特征城市精华真正意义上的CBD，一定是属于公认的国际化城市，如纽约、伦敦、巴黎等。事实上，中央商务区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。朝阳产业CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，而是那些代表了当今时代最先进，最发达的第三产业，比如金融、保险、证券、中介、会计等等。黄金地价因为CBD处于城市中心位置，占据了城市的最优化资源，它的楼价、地价在这个城市内部或者是一个区域内是最高的，并且随着城市发展不断增长。经济枢纽在市场经济下，对经济的控制能力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地城。因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。国际建筑从传统意义上讲，CBD往往是集中了一个城市最现代化的建筑物质。财智社区CBD内总是汇集着一个城市的商务精英、技术精英。新经济时代CBD更成为汇聚国际高知本人君的财智社区。超级景观中央商务区代表着一个城市的形象，往往是一个城市突出的景观。时代颠峰在新经济时代，CBD更将体现全球经济化这一功能。除最重要的商务功能外，还具有展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售等功能，尤其伴随着区域内的繁华和物业的快速增值，CBD亦成为一个城市最尊贵的中央居住区。纽约的曼哈顿东京的六本目法国的拉德方斯英国伦敦的金融城北京的国贸广州的天河北第一章CBD概念长风NEO投资备忘录CBD代表案例第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录与北京、上海CBD相同，长风商务区作为太原市政府实施南移西进的空间发展战略的重要建设区域，其被定为成为具有全新生态理念，经过开发，这里将汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以集商业、政务、体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区形象面世，成为城市现代化的象征与标志，成为太原乃至山西的经济发展中枢，是太原真正意义上的CBD；长风CBD是太原真正意义上的CBDC2第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录我国的城市CBD发展进程我国城市CBD发展起步较晚，最早提出发展CBD是20世纪80年代的上海。当时我国刚刚从计划经济向市场经济转变，因此CBD发展既有市场因素也有政府的政策因素。1992年以后，随着改革开放，CBD的相关研究也取得了一定的进展，我国经济的快速增长，第三产业比重不断上升，与世界经济联系更加紧密，农村人口大量涌入城市，城市化进程加快，这为CBD的产生和发展奠定了基础，国内的多个大城市开始以政府为主导提出CBD规划构想。2003年，40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD；到2009年，全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。有CBD已经成了城市化中的一个新时尚。但随着CBD热的兴起，如交通、环境、土地成本等一些值得关注的问题也相继产生。总体而言我国整体城市CBD的发展处于初级阶段，还很不成熟。代表型城市：北京、上海、深圳。成熟阶段开发阶段确定阶段“听说”阶段规划方案进入建设开发，部分项目陆续启动政府开始行动土地并规划建设，土地上一些建筑在慢慢成形的过程政府完成了规划方案及开发计划政府规划了土地性质和发展方向，但是暂时还没有公布，也只有部分人愿意相信并愿意进行投资政府筹划阶段在政府没有任何预兆、土地性质完全不明朗的时候人是很难预知土地信息和将来的规划建设的，因此在这个时候投资土地风险最大，但投资利润回报最大基本建设完成，配套完善配套最完善，政府机构、企业居民大量进驻，一片欣欣向荣的景象已完全展现第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录城市CBD的开发阶段与投资时机备注：目前项目所处的长风商务区正是处于CBD形成中的开发阶段第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录时间内容备注2001年提出建设山西省八次党代会提太原市提出了“扩容提质，南移西进”的宏伟战略，将该长风CBD作为南部新区的标志工程之一提上了工作议程。2002年完成规划2002年12月中旬，太原市完成了这部规划方案。2006年方案完成审核太原市中心商务区管理中心将深化方案报送至太原市规划局。并于最近按照程序提请市政府常务会议审议并获得通过。2007年开始建设2007年2月，太原市的五个建筑项目面向国内外以公开招标的方式选择设计方案，并确定设计单位。2011年部分建筑建成并投入使用山西国际会展中心、省大剧院、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆等陆续完工并交付使用2020年区域开发成熟依照《太原市城市总体规划(2008-2020)》，整个商务区开发成熟需近10年的时间长风CBD的开发进程第二章CBD的开发阶段长风NEO投资备忘录伴随着长风商务区开发建设的启动，各大品牌开发商逾10家，迅速进驻这太原市区内最后的一块价值洼地。一时间，长风西大街成了“兵家必争之地”，进驻的品牌开发商超过10余家，土地总投资逾百亿，预计未来的投资规模将达到300亿以上。随着长风CBD发展大势所驱，行政中心也渐渐南移，省政府即将落户于此，法院、检察院已先行进驻。目前项目所处的长风商务区正是处于CBD形成中的开发阶段，长风文化商务区各个展览馆已逐渐投入使用，一般CBD的开发周期为8-12年左右，开发周期长，项目升值空间大。长风CBD，城市价值洼地第三章一线城市CBD开发阶段区域物业价格变化长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum第三章一线城市CBD物业价格变化长风NEO投资备忘录北京长安街CBD写字楼价格走势（国贸）建设中上涨了167%，建成后相比规划前上涨了1500%。第三章一线城市CBD物业价格变化长风NEO投资备忘录上海陆家嘴CBD写字楼价格走势（金茂大厦）建设中上涨了140%，建成后相比规划前上涨了567%。第三章一线城市CBD物业价格变化长风NEO投资备忘录深圳CBD-福田中心区写字楼价格走势（金中环大厦）：建设中上涨了233%，建成后相比规划前上涨了456%。第三章一线城市CBD物业价格变化长风NEO投资备忘录建设中上涨了71%，建成后相比规划前上涨了614%。广州珠江新城CBD写字楼价格走势（中信广场）：太原CBD-长风文化商务区价格走势：长风文化商务区，2007年规划出台，2011年中博会前，一期国际会展区和文化博览区完工，投入使用。依照《太原市城市总体规划(2008-2020)》，整个商务区开发成熟需近10年的时间，对比北京、上海、深圳、广州CBD写字楼价格走势，同样的优秀房地产项目，同样的CBD中心，作为长风文化商务区内唯一可对外销售的写字楼项目长风NEO，预计到2020年区域高端写字楼售价将达到35000-40000元/㎡。第三章一线城市CBD物业价格变化长风NEO投资备忘录C3第四章全国写字楼市场长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum第四章全国写字楼市场长风NEO投资备忘录随着住宅市场宏观调控的进一步深化，更多的资金转向商业地产领域，商业地产呈现出火爆的态势，销售型写字楼普遍看涨，租金更是在稳定中有大幅度的增长。以下是2012年上半年，全国写字楼市场活跃区域的综合报告：写字楼租金变化：写字楼售价情况：以上数据不难看出，相对于低迷的住宅市场，写字楼呈现一片欣欣向荣的面貌，售价和租金不断高涨，商业地产在增值、投资回报方面具有巨大的优势。从长远来看，这种繁荣的现象依然会持续较长的时间，售价及租金将会继续高升。右图是DTZ关于写字楼2005年-2016年前景的预测，由此可以看出，写字楼在未来很长一段时间里，无论是租金收益还是售价都是十分可观的。第四章全国写字楼市场长风NEO投资备忘录纵观整个北京写字楼市场，在经历了2008年和2009年金融危机的低谷之后，北京写字楼租金一路上涨，空置率一路下滑。核心区域土地的稀缺导致高端写字楼供给断档，外资经济的活跃及国企办公硬件的升级换代为写字楼市场带来强劲的租赁需求，有限的供给远远满足不了需求。租赁方面：CBD区域，平均每月每平方米的租金价格已经升到了304.91元，涨幅达14.73%。2012年1-6月份，北京甲级写字楼物业租金累计上涨幅度达24.3%，第2季度，写字楼租金较上季度环比增长3.96%，至每月每平米288.55元(45.80美元)。-----信息来源于《搜狐焦点》北京写字楼气势如虹！第四章全国写字楼市场长风NEO投资备忘录销售方面租赁市场的火爆，提升了业主对写字楼的售价预期，二季度北京甲级写字楼环比上涨5.7%，达到47664元/平米，同比去年增长20%。虽然价格在上涨，但由于租金上涨更加迅猛，写字楼目前5.6%-6.1%的回报仍遥遥领先于其他物业。售价不断攀升并没有影响到写字楼的销售量，写字楼市场的去化率依然保持平稳。以下表格截取北京写字楼市场的部分数据，来说明市场的火爆程度。北京市场2012年上半年典型物业售价情况：第四章全国写字楼市场长风NEO投资备忘录C5第五章太原写字楼市场长风NEO投资备忘录LongwindNEOinvestmentmemorandum第五章太原写字楼市场长风NEO投资备忘录第一代第二代第三代第四代能满足于基本办公功能，空间格局有较大局限性、无智能化；除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。目前，太原的写字楼市场仍停留在第二代的发展阶段。在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要写字楼的发展第五章太原写字楼市场长风NEO投资备忘录第三产业逐渐转变为太原支柱型产业，也催生了服务式公寓和写字楼市场的兴旺发达，据调查，去年以来，写字楼租赁投资增长11.8倍。写字楼购买比例增加写字楼市场在太原发展还是比较快，从前几年许多公司的租用办公楼办公，到如今有实力的公司为了提升公司形象都在自己买的写字间办公，这种转变，把租金变为每月的还款额，五年或十年后就是真正的房东；写字楼投资增长较快6000609870008500105000200040006000800010000120002008年2009年2010年2011年2012年写字楼均价逐年上涨随着在住宅市场宏观调控进一步的深化，越来越多的投资资金转向商业地产领域，随着需求的不断攀升，销售型写字楼市场表现普遍看涨，销售价格逐年上涨。单位：元/㎡太原市写字楼成交均价写字楼不限购不限贷呈投资热潮2011年全年太原写字楼的租金持续增长态势，整体市场租金年增长约