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1紫都星座项目物管费调整方案2013年1月2目录物管费增长背景31调价影响因素以及应对策略2具体实施计划及风险应对措施43调价人员架构31物管费增长背景4备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。1、紫都星座项目2007年底接房以来，物管费按照2.1元/平米物管费加0.4元/平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨，项目已经接近亏损状态。1）、紫都星座2010年——2011年收支情况2）、紫都星座测算调价额度及经营情况一、物管费增长背景：52、各项成本不断攀升：随着CPI指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施，物管成本持续上涨，未来几年的经营亏损将大幅度递增。一、物管费增长背景：序号项目20082009201020112008-2011涨幅1最低工资标准68068068087027%2社平工资224925812944333748%3社保交费基数11551349.41548.61766.459%4CPI（消费者物价指数）22.17%63、相同业态物管费比较：一、物管费增长背景：楼盘名称费用备注大学城SOHO4.0元/平方米物业费+公摊水电费时代天街SOHO3.8元/平方米物业费+公摊水电费国际社区首钻4.5元/平方米物业费+公摊水电费中渝都会首站5.0元/平方米物业费+公摊水电费中渝爱都会5.0元/平方物业费+公摊水电费相同业态物管费比较4、拟调价标准（让业主选择）方案一：逐年上涨7一、物管费增长背景：方案二：一次性上涨备注：调价时间从2014年1月1日起开始计算。时间调整前收费标准拟上调上调后标准上调幅度第一年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第二年2.5元/平米1元/平米3.5元/平米40%第三年2.5元/平米1.5元/平米4.0元/平米60%时间调整前收费标准拟上调上调后标准上调幅度第一年2.5元/平米1.5元/平米4元/平米60%一、物管费增长背景：5、调价沟通“战术”：①、在第一次沟通时将调价的基础价格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬开始逐步向重点客户“放风”，了解重点客户对调价金额的反馈情况。②、针对对调价有异议的酒店客户，可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择（在2014年酒店广告位租金优惠30%，物业公司少收入8640元/年）。针对整层自用的客户，可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡（免费一年，该车场已经外包，对于物业公司没有经济影响），让客户尝到“甜头”。③、在最后一次的沟通中，告知客户：物业公司出于客户对物业工作支持的感谢，最终将物管费调整金额下调0.3元/平方米，促使整层自用业主签订《调价协议》《物业合同续签协议》，酒店客户能够支持调价工作，顺利缴费。82调价影响因素以及应对策略8二、调价影响因素以及应对策略101）、星座物管费调价的影响因素S-优势W-弱势O-机会T-威胁2.1、具体思路：①、将客户进行分类：1、普通客户（65%）；2、重点客户（30%）；3、难点客户（5%）②、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。③、迅速完成双1/2客户同意。④、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。2.2实施主要节点2012.12针对客户主要关注点进行有计划改进————2013.1星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通-------2013.2重点、大客户放风，分化沟通——2013.3启动调价——2013.11.完成业主确认函、新的物业协议签订——2014.1新收费标准执行112）、星座调价推进策略———“快速完成双1/2客户同意，重点关注重难点客户”3调价人员架构123物管费调价组织架构图总负责人曾新影地区公司计划推动小组：程琳客户中心刘瑛公共事务部王兴伟营销部罗政集团公共事务部地区公司总经理危机升级危机处理小组实施小组调价总负责人邱蓓娟战略及公司品牌部网络投诉、客户投诉到地产政府相关部门媒体沟通管控134具体实施计划及风险应对措施14154.1具体实施细案164.2风险及应对措施17欢迎指正！