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营销策划中心前期策划部谨呈苏州木渎地块项目商业定位报告谨呈：江苏运杰置业有限公司2013.05.20靖江地块调研报告营销策划中心前期策划部谨呈2城市背景分析营销策划中心前期策划部谨呈城市区位靖江，江苏省泰州南部县级市，南临江阴、张家港，北接泰兴、如皋。城市东、西、南三面临江，地理位置优越，交通便捷。苏州、南通、常州、无锡、泰州都处于1小时经济圈内。城市靖江面积673平方公里人口66.66万下辖9镇特产猪肉脯、蟹黄汤包、金波酒景点孤山、岳王庙中国最早批准开发的港口城市之一，上海都市圈内，美誉：苏中小江南靖江靖江位置图张家港江阴营销策划中心前期策划部谨呈经济水平靖江的GDP保持着较高的基数和增幅，2012年达600亿，增长率11.48%；近四年GDP增长率较高，平均增长率达13.4%，2010年以来增长率明显下滑；靖江人均GDP也是较高，2012年达87639元，增长率11.3%；近四年人均GDP的增长率很可观，平均增长率18.2%，增幅不是很稳定，总体呈下滑趋势。靖江GDP、人均GDP的基数和增长率都较高，经济实力强，消费潜力大营销策划中心前期策划部谨呈经济水平GDP和人均GDP在全国县级市中都是排名第7；2012年靖江的GDP、人均GDP数据分别是600亿元，87639元；海门2012年的GDP、人均GDP分别：633.1亿元，73490元；靖江的GDP和海门相当，人均GDP高于海门，相对富裕靖江（县级市）的经济实力排名较高，GDP、人均GDP位列第7。营销策划中心前期策划部谨呈产业结构靖江的主导产业是第二产业，第三产业为辅，第一产业比重较低；第一、第二产业的比重近几年在下降，第三产业比重在升高；海门2012年三次产业结构为7：57：36靖江的产业结构以第二产业为主，第三产业比重逐年上升，第一产业比重较低靖江工业强企有：江苏新世纪造船集团，江苏江山制药有限公司，江苏长强钢铁有限公司，江苏新扬子造船有限公司，江苏亚星锚链股份有限公司等；靖江沿江正在构建船舶、金属材料、木材、粮食、能源五大产业，其中船舶、金属材料瞄准千亿级产业目标发展；靖江传统产业重点打造汽配、电机、通用设备、工程机械、建筑装饰材料5个百亿级产业；新兴产业重点发展新材料、新能源、新医药、电子通讯和节能环保五大产业；营销策划中心前期策划部谨呈人口结构靖江户籍人口2012年66.66万人，增长率-0.73%，近几年平均增长率0.04%；海门2012年户籍人口100万，靖江只有海门2/3；靖江近几年的城镇化率一直保持50%以上，每年稳定增长。靖江户籍人口66.66万，低于海门100万，城镇化率较高营销策划中心前期策划部谨呈投资靖江2012年固定资产投资283.38亿元，增长率22.1%，房地产投资43.43亿元，增长率-0.7%；靖江固定资产投资的增长率相对稳定，近几年呈下滑趋势，平均增长率30%;靖江房地产投资的增长率不稳定，2012年出现了负值，平均增长率27%；房地产固定资产投资占比2012年15%，总体比重上升趋势。靖江固定资产、房地产投资不稳地，近几年呈下降趋势，房地产投资比重偏低营销策划中心前期策划部谨呈消费靖江社会消费品零售总额2012年123.25亿元，增长率12.9%；近四年来靖江社会消费品零售总额稳步增长，平均增长率16.5%；海门2012年社会消费品零售总额235.66亿元，相比而言消费能力远比不上海门；恩格尔系数一直保持在相对富裕的阶段。恩格尔系数状态大于60%贫穷50%-60%温饱40%-50%小康30%-40%相对富裕20%-30%富裕小于20%极度富裕靖江消费力强，近几年保持稳定高速增长，一直处于相对富裕阶段营销策划中心前期策划部谨呈收入、存款靖江城镇居民可支配收入2012年达28803元，增长率12.6%；靖江城镇居民可支配收入几年来增幅相对稳定，平均增长率13.3%；海门2012年居民人均收入数据为29631元，靖江略低海门；靖江城乡居民存款余额2012年314.65亿元，增长率19.8%，近四年平均增长率16.45%；靖江人口2012年66.66万，城乡居民平均存款4.72万元。靖江的居民人均收入较高，近几年也保持稳步发展，2012年数据略低于海门营销策划中心前期策划部谨呈进出口出口前四位的商品是：船舶、锚链、钢材和维生素C，出口额为17.89亿美元，占全市出口总额的76.3%；靖江的进出口总额2012年达35.1亿美元，出口23.44亿美元，进口11.66亿美元；增长率都不稳定，波动很大，近四年平均增长率。靖江2012年进出口总额35.1亿美元，近几年增长率波动很大营销策划中心前期策划部谨呈总体规划本案老城区新城区向南发展靖江规划向南发展，目前正打造新城区—滨江新城，定位为未来重点发展区域靖江城市总规划总规划范围：起环城公路，西至上六圩港、七圩港路，南起长江，北至横港、环城公路，总面积约143平方公里；城市定位：滨江宜居城市，长三角重要制造业为主导生产基地；布局结构：单中心团块状结构形态。以河流、主干路以及行政界线划分为十二个功能片区；老城区慢慢向南转移，着重培养滨江新城的建设，城市主方向向南发展营销策划中心前期策划部谨呈空间结构主城区新桥片区新港片区城北片区生祠片区靖江主要分为以下几个片区：新桥片区、生祠片区、主城区、城北片区、新港片区营销策划中心前期策划部谨呈功能划分靖江形成了二核、三轴、四区的空间布局结构：二核：老城区和滨江新城，老城区以传统商业、公共设施组成核心商业区；滨江新城以新行政中心建筑群、高端住宅度假区引领。三轴：行政发展轴，中心公共设施发展轴，绿化景观轴四区：1.居住生活区，以居住社区为主，位于城区北部；2.文教体育区：位于城区西部，以科教文体为主题；3.核心商务区：集中主要商业、基础设施等4.滨江休闲区：规划重点发展区域，新行政中心、文化中心。营销策划中心前期策划部谨呈交通规划靖江交通以五横三纵的布局分布。12345678营销策划中心前期策划部谨呈商业环境分析营销策划中心前期策划部谨呈城市商圈靖江目前商圈主要分为：老城区商圈、新城区商圈。（规划中）老城区商圈商业主要集中在人民路两侧主要业态：购物中心、百货、商业街新城区商圈商圈未成形，规划中，在新市政府周围新商圈为城市发展重点，未来居住、商业定位中高端本案营销策划中心前期策划部谨呈老城区商圈分布德诚购物广场档次中端，认知度较高；以购物中心、百货、商业街为主，代表文峰大世界和天一购物中心；档次层次不齐；上海城较早的成熟商圈，认知度较高，客流量大；档次定位较低，主要以沿街商铺为主；泰和国际城商圈在建中，主要由购物中心、住宅构成；总体量22万方，商业6万方；购物中心部分出售，自己持有较少；本案营销策划中心前期策划部谨呈老城区商业节点商圈商业体量档次业态代表物业泰和国际城商圈（在建）6万㎡中端购物中心、商业街、公寓泰和购物中心、大润发上海城商圈10万㎡低端沿街商铺、百货上海城百货德诚商业广场商圈14万㎡中端购物中心、百货、商业街文峰大世界、天一购物中心、德诚商业广场上海城泰和国际城营销策划中心前期策划部谨呈商圈-案例分析-德诚购物广场银泰百货文峰大世界工薪之家锦汇百货天一购物中心营销策划中心前期策划部谨呈商圈-案例分析-德诚购物广场调研目标德诚购物广场商圈范围人民路、新建路、骥江西路主要业态购物中心、百货、沿街店铺主力商家天一购物中心、文峰大世界、银泰百货档次中低端，良莠不齐经营状况一般备注文峰大世界、天一购物中心以及少数沿街商家定位为中端，其他定位低端营销策划中心前期策划部谨呈商场百货-天一购物中心物业天一购物中心位置德诚商业广场，人民路和骥江西路交叉口营业面积5万㎡开发商宁波城市广场开发经营有限公司层高3.2米开业时间2010/1/10经营状况良好客流量非周末白天，8人/m天一购物中心是靖江第一家大型购物中心，地处核心地段德诚商业广场，档次中高端，经营良好，日益成为靖江第一品牌天一购物中心本案营销策划中心前期策划部谨呈商场百货-天一购物中心B1：城市生活馆超市1F：炫彩阅雅馆黄金珠宝化妆品名表2F：奢华名品馆精品男装女装箱包3F：飞扬青春馆时尚女装流行配饰女士内衣4F：耀动活力馆休闲运动商务休闲5F：美生活馆儿童世家主题餐厅生活家居家庭电器营销策划中心前期策划部谨呈商场百货-天一购物中心营销策划中心前期策划部谨呈商场百货-德诚商业街德诚商业街商业街整体档次低端为主，商铺普遍在打折、促销，经营状况不乐观白天非周末时间客流量很少德诚商业街档次低，人气一般，以零售为主营销策划中心前期策划部谨呈商场百货-乐天玛特超市超市乐天玛特位置人民北路1号体量2.1万㎡层高2.8开业时间2009/6/25客单价96元/单客流量18人/m停车位300个（免费）乐天玛特是靖江目前最大的超市之一，位置优越，经营状况良好营销策划中心前期策划部谨呈商圈-案例分析-泰和国际城泰和国际城（在建）泰和国际城靖江首个大型综合体，总体量22万方，商业6万方；地理位置优越，交通便利，前景看好；营销策划中心前期策划部谨呈商圈泰和国际城商圈位置人民路西侧、车站路东侧、工农路南侧业态购物中心、住宅、公寓主力店泰和购物中心、大润发意向商家大润发、KFC、必胜客、味千拉面、屈臣氏、劲霸男装等体量商业6万方档次中端商业售价2.5万/㎡规划44部扶梯，10部垂直电梯，1500停车位，2个下沉式广场，11个剧院式中庭，9个核心出入口项目周边临近靖江国际大酒店，时代农贸市场，第四中学，中兴医院等，配套齐全备注商业有3栋，2/3出售，自己持有很少商圈-案例分析-泰和国际城泰和国际城是靖江目前第一家大型城市综合体，主要有购物中心、公寓、住宅组成，商业大部分出售，决定了其档次泰和国际城营销策划中心前期策划部谨呈商圈-案例分析-上海城商圈上海城商圈位置人民路江平路交汇处西南开发商上海宝钢经营开发总公司、上海天盈投资、上海万峰房产合资开业时间2004/12业态商业街、超市主力店上海城商场、世纪联华超市、德克士、通灵铺位1638个主力商家世纪联华、kFC体量占地100亩（3层），营业面积10万㎡，步行街长度300米档次低端客流量5万人/天项目周边世纪联华超市、苏宁电器、通灵翠钻、五星电器、金朝珠宝、集集小镇上海城是靖江人气最高的商业场所，档次低端，以商业街为主，经营状况较好营销策划中心前期策划部谨呈商圈-案例分析-人民路物业人民路步行街长度2公里租金5元/天/㎡经营状况较好人民路目前是老城区主要商业的集中区域，人气旺盛，购物方便营销策划中心前期策划部谨呈新城区商圈（规划）靖江滨江新城规划为政治文化中心、生态居住中心，商业休闲中心滨江新区规划总面积13.8平方公里，定位为宜居生态区；目前新区主要成形的已经有新市政府以及其他政府机构，五星酒店金悦国际大酒店；在建的有住宅，几个大开发商碧桂园、长江首府已纷纷入驻，还有部分拆迁楼；在建的配套有学校、基本公共设施等；营销策划中心前期策划部谨呈酒店概况金悦国际大酒店扬子江大酒店靖江国际大酒店靖江目前拥有五星级酒店一家，四星级酒店两家，其余三星标准或连锁快捷酒店约5-6家；靖江目前四星以上酒店的入住率一般，年平均在40-50%左右，快捷酒店的入住率较好，平均在60-70%左右；目前四星级酒店主要集中在主城区，五星级酒店在南部新城区，毗邻市政府；酒店名称入住率价格房间数量金悦国际40%380起211扬子江48%278起150靖江国际55%245起215靖江五星级酒店目前只有一家，价格不高，其他酒店集中在老城区营销策划中心前期策划部谨呈酒店案例-金悦国际大酒店金悦国际大酒店地址：靖江市阳光大道11号开业时间：2012年12月开发企业：山西金鑫房地产集团公司收费标准：类型价格类型价格普通标间388豪华标间628普通单人428豪华单人678普通套间880豪华套间1598/2388自助餐68元/人会议2800元/半天注：此价格为协议价；普通与豪华的房间设