05.房地产开发、出租及经营审核作业指导书

房地产开发、出租及经营第1共21页1质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发、出租及经营发布日期：2001-6-16实施日期：2001-6-16房地产开发、出租及经营第2共21页2目录目录（1）前言（2）1范围（3）2引用文件（3）3服务特点（3）4服务流览和关键质量活动（4）5审核要点与审核办法（6）附录A：适用的法律法规和有关标准清单（18）版本／修订编制审核批准实施日期房地产开发、出租及经营第3共21页3前言房地产业务包含以下三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基本特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。为保证本公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使本公司的审核工作规定的水平，依据GB／T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。本专业审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代。本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求／规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限公司。本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿房地产开发、出租及经营第4共21页41范围本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营（70.11，70.12）；70.2自有房地产的出租。2引用文件GB／T19000-2000《质量管理体系—基础和术语》GB／T19001-2000《质量管理体系—要求》ZJJI0901《专业审核作业指导编写程序规则》3服务特点房地产业是国民经济的重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。3．1房地产开发是一项复杂的系统工程。其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。3．2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。3．3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。3．4房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品，根据其房屋构造的不同，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类企业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。4服务流程和关键质量活动房地产开发、出租及经营第5共21页54．1房地产开发、出租和经营的服务流程，关键质量活动及对应标准过程如下图：服务流程关键质量活动对应标准主要过程立项批准勘察设计房地产开发公司通过媒体报道、展会信息、问卷调查等方式了解和分析市场需求，确定项目的使用功能、产品定位、针对的主要顾客群体及主要技术经济指标。6.2.2,6.3,6.4,7.1,7.2.37.3,7.4,7.5.1,8.2.4,8.3需要拆迁的,落实拆迁安排,与供电、电信、自来水、市政、供暖、供气等部门确定供应方案。组织招投标，确定监理和施工单位。办理施工图设计审批手续，办理质量监督注册手续。领取施工许可证。配备项目管理人员，提供现场工作条件。6.2.2,6.3,6.47.2.1,7.3,7.47.5.1,8.2.3,8.2.4,8.3组织设计交底，批准施工单位的施工组织设计，督促监理控制工程质量，进度和投资。批准设计变更。根据合同约定，提供合格的材料、设备，参与关键过程的中间验收。组织配套施工，参与各专业功能调试。组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件报有关部门备案。按照有关档案管理的规定，建立、建全建设项目档案，及时报送有关部门，保管建设项目档案。7.3,7.4,7.5.1,7.68.2.3,8.3,8.2.4,7.3,7.4,7.5.1,7.68.2.3,8.3,8.2.4,施工准备施工安装市政配套竣工验收市场调研项目定位起草并报送项目建议书，编制可行性研究报告。申报项目选址，申请规划设计条件，委托设计规划方案，申请审定规划方案。办理建筑工程用地批准手续，领取建设用地规划许可证，委托设计施工图，领取建设工程规划许可证。7.27.3房地产开发、出租及经营第6共21页6交付使用申请商品房预(销)售许可证,办理预(销)售登记,签署商品房买卖协议(合同),向购房人提供质量保证书,住房使用说明和维修申请书.保护已完工程,避免损失和破坏.确定物业管理单位,向其移交必要的建设项目档案.6.2.2,6.3,6.4,7.2.1,7.2.2,7.2.3,7.5,8.2.1,7.48.2.1,8.2.4,8.3通过各种媒体和不同的方式发布租房广告.制订租房标准.根据有关规定,审核租房人资格签订租房合同,履行租房合同,提供必要的配套服务.在建筑物内为顾客提供购物服务在建筑物内为顾客提供餐饮服务在建筑物内为顾客提供娱乐服务在建筑物内为顾客提供住宿服务6.2.2,6.3,6.4,7.1,7.4,7.5,7.6,8.2.1,8.2.3,8.36.2.2,6.3,6.4,7.1,7.2,7.4,7.5,7.6,8.2.1,8.2.3,8.2.4,8.36.2.2,6.3,6.4,7.1,7.2,7.4,7.5,7.6,8.2.1,8.2.3,8.2.4,8.36.2.2,6.3,6.4,7.1,7.2,7.4,7.5,7.6,8.2.1,8.2.3,8.2.4,8.36.3,6.4,7.2,7.4,7.5,7.6,8.2.1,8.2.3,8.2.4,8.3出租服务购物服务餐饮服务娱乐服务住宿服务房地产开发、出租及经营第7共21页74．2通常可能的外包过程包括：勘察设计、拆迁安置、工程监理、施工安装、市政配套、购物服务、餐饮服务、娱乐服务、住宿服务等。4．3房地产公司在服务提供方面的重要过程（包括交付使用）都是要是进行确认的，因为这此过程是由房地产公司的人员在与顾客的接触中发生的,其服务的好坏,只有在服务交付之后才能显现并做出判定，因此，对于这些过程都应按7．5．2的要求进行确认。5审核要点与审核方法：以下描述基于审核员已经掌握了一定的审核技巧而编写的，对于一般通用的审核要求没有描述，仅就其特殊部分进行了解释和说明。序号主要过程和关键质量活动对应标准条款审核要点和取证方法1外包过程识别4．11、房地产开发、出租经营的常见的外包过程可能有：勘察设计、拆迁安置、工程监理、施工安装、市政配套、购物、餐饮服务、娱乐服务、住宿服务等。2、对于外包过程，组织可通过7．4和7.3、7.5的要求进行控制。2立项批准与勘察设计6．2．21、一个房地产项目的地理位置、交通状况、周围的环境、房屋户型、小区配套设施和房屋价格是吸引顾客的关键所在，而人力资源则是实现顾客满意的重要保证。2、在立项批准阶段的关键岗位可能有：市场调查分析人员、与确定建筑功能有关的各专业技术人员、负责办理各项审批手续的人员、公司决策者。3、通常各专业人员应具有相关的资格，诸如：注册建筑师、注册结构工程师等。6．3这个阶段的基础设施包括：1、办公场所2、交通工具3、办公条件和通讯工具6．4这个阶段的工作环境是指工作人员的工作环境房地产开发、出租及经营第8共21页87．11、房地产开发整个实现过程的策划应针对其所有业务展开，包括从立项批准到交付使用的全过程。2、房地产开发的产品实现策划应考虑以下方面的内容：a）房地产开发的质量目标和要求；b）在实施全部过程中所要求的验证、确认监视和检验活动，以及接收准则。c）在全部过程中为提供证据所要求的记录；d）房地产开发的策划结果可以用项目投资管理计划的形式出现。7．31、在设计输入时要考虑如下几个方面的内容：a)收集和研究与房地产开发建设有关的法律法规和政策规定；b)通过媒体报导，展会信息，问卷调查等到方式了解和分析市场需求；c)进行风险测评。并组织相关人员对设计输入进行评审。2、房地产开发公司在市场调研的基础上，确定项目的使用功能和主要技术经济指标，形成设计任务书，即设计输出，并组织相关人员进行评审。3、从接受设计任务书，承接设计任务完成施工图设计，通常是一个外包过程。房地产开发公司在这个阶段的作用体现在以下几方面：a)参与有关设计阶段的设计评审，诸如：方案设计，初步设计、施工图设计等；b)确认设计结果符合设计任务书的要求。7．41、这个阶段的采购工作主要指确定勘察和设计单位。2、确定的方式可以是招投标，运做过程要满足有关招投标法律法规的要求。3、做为采购信息的勘察设计单位的资质等级、营业范围、人员资格、以往业绩和／或质量管理体系的要求等应满足有关法律法规的要求。7．5．1国家对项目立项批准的各个环节有明确要求，这些要求往往出自于有关的法律法规。房地产开发公司要按照事先的策划去按步就班地完成这些环节。8．2．4房地产开发公司应在适当阶段通过表明规定的手续已得到批准的证据来验证事先的策划已得到有效实施。房地产开发、出租及经营第9共21页98．31、这个阶段的不合格往往表现为未按有关法律法规的要求或未按规定的程序办理有关手续。2、对这个阶段出现的不合格应进行纠正，必要时，可采取纠正措施。3施工准备6．2．21、房地产作为一种“硬件”产品，其质量重要形成于“施工安装”阶段，为保证在这个阶段的施工安装质量得到有效控制，组建一个熟悉专业技术、擅于组织协调、高效务实的项目现场管理机构是至关重要的。2、项目现场管理机构的关键人员可能有：项目经理，各专业主管工程师。3、通常各专业主管工程师应具有与所从事专业相关的教育经历和工作经验。6．3这个阶段的工作环境包括：1、项目管理人员的工作环境；2、施工为确保施工安装正常进行的诸如施工现场布置、施工安全、文明施工治安、消防等方面所做的安排和拟采取的措施。7．2．1房地产开发公司应在本阶段确定项目配套的条件有关的要求。7．2．2房地产开发公司应在本阶段评审项目配套的条件有关的要求。7．3房地产开发公司在本阶段控制设计质量的任务是：按照有关法律法规的要求，办理施工图审批手续，确保只有经审批合格的施工图交由有关单位组织施工和监理。7．41、这个阶段的采购工作主要指确定施工安装单位和工程监理单位。2、根据确定的要求选择从事市政配套（供水、供电、电信、市政、供暖等）施工单位。3、确定的方式可以是招投标，其运作过程是满足招投标法律法规的要求。7．5．11、国家对施工准备的各个环节有明确要求，这些要求往往会出自于有关的法律法规。房地产开发公司要按照事先的策划按部就班地完成这些环节。（具体环节参见第四章的关键质量活动）2、这个阶段结束的标志是取得施工许可证。8．2．41、房地产开发公司应在适当阶段通过提供表明规定的手续已得到批准的证据来验证表明策划已得到有效实施。2、办理质量监督注册手续为实施产品（过程）的监视和测量提供了必要条件。房地产开发、出租及经营第10共21页108．31、这个阶段的不合格往往表现为未满足有关法律法规的要求或未按规定的过程办理有关手续。2、对这个阶段出现的不合格应采取纠正行动，必要时可采取纠正措施。4施工安装市政配套7．31、房地产开发公司在本阶段控制设计质量的任务是：评审并批准在施工安装及配套