搜索
绿地新都会5月工作总结6月工作计划汇报长沙事业部营销管理部2015年05月21日汇报纲要：一、5月工作总结二、市场动向及项目现状三、6月营销推广思路四、6月活动建议1.1推广小结1.2渠道小结5月工作总结一1.3销售小结5月份，我们的策略核心从“双学位”向“综合体”过渡，以综合体（住宅、商业）概念刺激更大的市场关注度，从而以商业带动住宅的价值。线上推广主要围绕“繁华融城心万象新都会”为主题，借综合体商业规划和品牌实力，提升项目价值认同。线下借助“绿地5月缤纷季”，为项目营造出缤纷多彩的社区氛围，制造话题与影响力，从而吸引客户上门到访。5月推广回顾推广表现商墅折页安居客通栏电梯框架绿地上市全球分红五重礼桁架案场台卡五月活动预告桁架五一活动指示展板“五月活动周”兑奖五折页券理想家手册利好桁架拆迁桁架全面整合渠道对项目价值进行集中释放，提高来访量，促进成交。渠道小结媒体渠道户外（项目地门口两块户外)网络、LED、自媒体电梯框架线下配合外展点（红星外展点）社区扫楼全民转介、同行转介营销小结5月前三周销售数据梳理从数据上来看，截止至17日，上访量有明显上涨，主要以路过、友介及吉屋网带客为主。由4月前三周的客户来访分析可见：客群主要来自雨花区，并不断向省内外其他城市扩散。客户成交分析：营销小结成交客户获知主要是来自于：吉屋网和友介成交客户主要以红星外站点及友介为主客户成交分析：营销小结成交因素：价格-品牌-学位1.合作电商的线下拓客，对项目的来访量和成交的提升有明显帮助，但区域整体销售量都在下降；2.由成交客户分析可见：品牌、双学位和40万方综合体赋予价值（提升价格溢价）始终是成交客户主要因素；3.来访客户的区域，从最初的环保科技园区到雨花区的区域为主同时对天心区、省内城市和省外城市有了一定的扩展。营销总结市场动向及项目现状二2.1宏观市场2.2区域现状宏观市场“510”央行再度降准降息，房贷利率折扣加大，刺激了整个房地产市场，一二线城市环比上涨增加，但相对长沙的库存量较大，去化周期长。随着政策利好优势的叠加，长沙整体楼市市场去化有望进一步缩短，然而房价很难大幅上涨，但会略有回升。区域内各项目也纷纷借着降息的势头加大优惠力度，进行客户逼定，市场竞争日益激烈。一年期贷款基准利率下调0.25个百分占至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分占至2.25%；政策利好再现，一线城市环比上涨区域市场数据显示，上周长沙楼市成交量环比下滑，上周（2015.05.10-2015.05.16）长沙内六区新建商品房网签3315套，35.32万平方米，套数环比下跌10.33%。上周长沙楼市成交下滑持续调整，市场成交较为理性，暂未出现集中成交。内六区住宅网签2917套，31.58万平方米，套数环比下跌7.25%。竞品销售价格项目主要竞品5月初均价上周均价卓越蔚蓝城邦4800-5300/㎡4800/m2丽发新城4500-4800/m23980/m2富春山4080-4400/m23980-4400/m2卢浮原著4488-4688/m24500/m2爱ME城市3800-4400/m23800/m2一口价竞品继续维持低优惠价市场动向小结1、在区域市场中，我们依托项目“全球房企第一品牌+双学位+综合体”差异价值，成交保持在区域销售首位。2、从宏观市场上来看，长沙整体库存量大，但随着目前政策积极释放利好，一线房地产市场逐渐回暖，并向二三线城市扩张，众多开发商已开始借助政策的各方面利好，开始积极蓄客销售。3、竞品在疯狂促销抢客甚至降价，不容小觑，区域竞争也更加激烈。可见，我们在目前政策利好频发的回暖趋势下，6月需思考如何在销售中拔得头筹，并摆脱和竞品在价格上恶性竞争，突出我们的差异化价值！6月营销推广思路三3.1推售思路3.2推广策略3.3营销活动配合6月销售任务6月销售任务：6月销售签约目标：7596万任务分解：住宅：5566万商业：2030万推售策略1#和4#余货剩余量不多，利用特价房去化6月主推3#楼王新品寻找周边大客户推售商墅推广思考整体市场库存量较大，虽然5月份央行再度降息，楼市利好再现，可长沙整体住宅市场并没有想象中的回暖。从前面市场分析上，针对6月推售任务，可见我们面临的问题：目前区域市场竞争加剧，周边竞品都在以价换量，持续的低价、低首付进行促销。在推售产品上，我们主推的3#楼王相比竞品项目在售产品还要高出——200～300/㎡。所以，6月推广核心问题就是：在竞品持续低价竞争中，维稳我们销冠位置！推广思考在前期的推广上，因“双学位”、“综合体”差异优势，使我们永远是区域内最客户最为关注的，项目整体价值最为认可。加上项目周边竞品无大型集中商业规划，在12万方集中商业规划加上“绿魔方”成功落地新都会，商业战略合作强势崛起，我们势必聚焦整个区域眼光，综合体的规划赋予新都会缤纷多彩的都会生活。推广思考线上推广，我们以商业价值为噱头，制造市场话题和关注度，提升项目整体影响力，从而吸引客户上门。借5月30日“绿魔方”产品发布会的势，在线下进行现场商业包装，展示项目的整体商业价值，烘托商业氛围，提升客户的自信心。针对目前区域竞品商业产品相对较少，住宅存量大，区域内的商业价值更容易引起客户的关注度。因此在推广策略上，我们将延续5月推广思路：推广策略巩固综合体核心概念以商业价值为噱头将项目包装成全资源生活中心提升项目整体价值所以，在6月推广策略上：6月线上推广主形象融城核心40万㎡首席国际都会综合体融城核心中心都会生活旗舰绿地集团商业旗舰品牌“绿魔方”强势进驻重塑南城繁华中心76-129㎡南城唯一双学位房3#N+1楼王加推6月线上推广主画面形象6月线下推广渠道——海报：6月线上推广主题（辅推一）融城核心40万㎡首席国际都会综合体“城”熟之上揽繁华绿地集团商业旗舰品牌“绿魔方”强势进驻重塑南城繁华中心融城核心40万㎡首席国际都会综合体别处尚待造城此处坐享其城绿地集团商业旗舰品牌“绿魔方”强势进驻重塑南城繁华中心6月线上推广主题（辅推二）6月线上推广渠道——微信稿众口难调，如何满足？（综合体项目价值深挖，塑造项目全资源生活中心）6月线上推广渠道——微信稿二大树底下，好乘凉（“树”形象价值炒作，深化项目自身核心价值）6月线下推广渠道——商业氛围包装绿魔方品牌展示商业氛围旺场营造增加现场活动灯箱理想家展示模型借5月30日“绿魔方”产品发布会的势，在线下进行现场商业包装，展示项目的整体商业价值，烘托项目整体旺场，从而提升客户的投资自信心。没有双学位不买房手举牌正面绿地新都会长郡双学位房置业首选！手举牌反面针对外拓，竞品拦截手举牌：不中心不繁华不买房手举牌正面绿地新都会融城核心首席都会综合体置业首选！手举牌反面针对外拓，竞品拦截手举牌：没世界级品质不买房手举牌正面绿地新都会全球第一房企倾力巨献手举牌反面针对外拓，竞品拦截手举牌：渠道建议根据前期上访客户分析，客群主要分布在雨花区周边以及省内地州市，因此，在营销渠道上建议：•针对搜房网：加强网上对项目6月推广主题价值深化炒作，加强对活动报道，提升上门人气和关注度；•针对吉屋网和新安顺：1.加强对周边竞品拦截和引流；2.重点加大对雨花区各社区拓展摸排；3.将区域扩大至雨花区之外，增加更多客户来源；4.积极进行地州市扩展。6月营销活动建议四从推广策略上，我们6月依托已经入驻的“绿魔方”，以综合体商业价值来提升住宅价值，区隔周边竞品（低价、低品质），避免与竞品价格竞争，在营销活动推广上，我们力求效果的最大化，大量吸引客户上门，那么就要：针对6月重大节点每周持续大活动造影响力活动主题魅力6月·正青春为达到活动效果——强化上门客户，在商业项目相继开放落实，综合体对未来入驻商业赋予缤纷生活，建议在6月整个活动需要有一个大主题统领：6月活动铺排6.113302027端午节（集团活动）6月34-6派送开光文具同行转介会羽毛球赛启动11马戏团绿魔方开业羽毛球决赛商业街开放仪式入驻商家展示优惠券赠送成交赠观影券大爱同升爱心送考送考车学校外展点魅力6月正青春以上针对6月任务，结合目前销售任务现状，提报6月营销推广思路，请领导指正！