丽江项目

1本报告严格保密丽江项目可行性分析报告PROJECTPROPOSAL2020/7/32本报告严格保密目录项目经济测算项目经济测算项目概况项目背景项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目分析及构想项目概况丽江城市发展3本报告严格保密►项目位于云南省丽江市文笔海旁，距离主城区10分钟车程项目概况项目位置昆明丽江本案丽江古城区本案本案丽江古城区本案4本报告严格保密技术指标项目概况占地面积277472㎡（416亩）容积率0.9建筑面积249724㎡5本报告严格保密目录项目概况项目背景项目经济测算项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目经济测算项目分析及构想项目概况丽江城市发展6本报告严格保密宏观政策：旅游产业=战略产业►众所周知，中国的楼市、股市是政策引导型的市场，国家政策开始向旅游业倾斜。►09年11月25日，国务院通过《关于加快发展旅游业的意见》；首次将旅游业从国民经济的“重要产业”提升为国民经济“战略性支柱产业”。►2009年全国国内旅游收入同比上涨16%，国内旅游人数同比上涨11%。项目背景7本报告严格保密一个新的朝阳产业的诞生，意味着一种高投资价值理念的诞生。从海南房地产近几年的表现来看，确实给予市场明确的答案。近年来，中国旅游产业发展迅速，国家政策导向性发展，为产业发展提供一个良好的机遇；旅游产业的发展为度假地产发展提供强有力的基础。※目前发达国家经济正在逐步甚至大规模开展体验经济；体验经济被其称为继农业经济、工业经济和服务经济阶段之后的第四个人类的经济生活发展阶段度假地产属于体验经济范畴。项目背景宏观政策：度假地产=朝阳产业8本报告严格保密3000US$5000-US$300US$1000US$人均GDP与度假地产的关系※根据世界旅游组织的统计，一个国家的人均国内生产总值达到1000美元的时候，旅游业就会兴旺发达起来﹔如果人均国民生产总值达到3000美元的时候，国人就有能力到周边国家去旅游并在度假地置业。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）300－10001000－30003000－50005000以上发展特征开始出现旅游需求旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺出现到周边国家旅游的热潮洲际旅游开始出现置业特征时钟租赁跨区域购买跨境购买度假产品主流项目背景9本报告严格保密中国度假时代来临※数据显示，2009年中国人均GDP达到3315美元，；而珠三角、长三角地区人均GDP已经突破5000美元大关；※根据世界旅游组织的界定，中国人均GDP突破3000美元，已经全面进入度假休闲时代；中国大部分城市人群在经济上已经具备了购买休闲度假物业的能力。项目背景10本报告严格保密度假地产三种需求走向的投资价值市场潜力大；客户总价承受力较低；对社区配套要求高；利润空间较窄。市场潜力可观；需与产业特征挂钩；客户群体较窄；利润空间较大。市场潜力较大；客户总价承受力较高；客户群范围广，购买力强；利润空间较大，风险小。养老商务休闲项目背景11本报告严格保密目录项目概况项目背景项目经济测算项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目经济测算项目分析及构想项目概况丽江城市发展12本报告严格保密国民经济►2009年丽江GDP突破110亿元，比上年增长13.0%，连续七年实现10%以上增长。►第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为9.2%、44.0%和46.8%。►第三产业占主导地位。丽江城市发展13本报告严格保密►丽江总面积20600平方公里，辖古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县，总人口110多万人。►丽江三义机场位于云南省丽江市区以南28公里处，高速公路直接连通城区和机场，能满足年进出港旅客100万人次，2009年机场吞吐量达到200万人次。现已成为云南省内最繁忙的航空港之一。►2009年12月31日，丽江机场新建航站楼主体工程暨高架桥工程顺利完工，新建航站楼正式投入使用后，可满足年旅客吞吐量450万人次，高峰小时旅客吞吐量1849人次的保障需求。城市发展丽江城市发展14本报告严格保密旅游业发展►2009年，丽江共接待海内外游客758.14万人次，比去年同期增长21.21%。旅游人数每年都以超过15%的速度增长。丽江城市发展►2009年，丽江旅游业总收入88.66亿元人民币，比去年同期增长27.49%。旅游收入每年都以接近20%的速度增长。15本报告严格保密目录项目概况项目背景项目经济测算项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目经济测算项目分析及构想项目概况丽江城市发展16本报告严格保密房地产投资►2009年丽江房地产开发投资209648万元，增长43.0%，占全部固定资产投资额的比重为13.9%，其中商品住宅投资165057万元。►2009年房屋施工面积142.6万平方米，增长79.1%，其中本年新开工面积101.1万平方米，增长1.3倍；房屋竣工面积24.2万平方米，下降28.1%。市场分析17本报告严格保密房地产销售量►2009年商品房销售面积58.3万平方米，增长102%。►商品房销售额150418万元，增长1.19倍。►年末房屋空置面积6.75万平方米，其中，住宅空置面积3.28万平方米；商业营业性用房空置面积3.47万平方米。市场分析18本报告严格保密在售项目市场分析丽江古城区本案花马溪谷6000元/㎡雪山纳里叠拼6500元/㎡联排7500元/㎡果岭人生2.5万元/㎡19本报告严格保密目录项目概况项目背景项目经济测算项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目经济测算项目分析及构想项目概况丽江城市发展20本报告严格保密区位分析项目分析及构想主城区文笔海丽江古城本案10分钟车程丽江机场21本报告严格保密地块分析文笔海丽江高尔夫球场文笔山风景区本案项目分析及构想22本报告严格保密玉龙雪山文笔山村庄东面项目现场项目分析及构想23本报告严格保密优势劣势威胁机会SWOT1.项目位于城郊，离主城区仅10分钟车程2.地块平整，有利于三通一平3.拥有山景、水景、高尔夫景观资源1.地块被道路一分为二，不利规划2.项目周边生活配套不成熟1.房地产市场政策走向仍不太明朗2.片区内存在竞争关系1.旅游业成为战略性产业，发展空间大2.中国进入度假时代，异地购房成为潮流3.项目所在片区成为政府重点发展区域项目SWOT分析项目分析及构想24本报告严格保密项目初步构想►本项目占地416亩，可售建筑面积约24万㎡，项目定位中端休闲度假小区，以类别墅产品为主，实现多位业主住一栋别墅感觉。项目分析及构想25本报告严格保密目录项目概况项目背景项目经济测算项目概况项目背景市场分析项目概况项目背景项目概况宏观背景项目经济测算项目分析及构想项目概况丽江城市发展26本报告严格保密开发分期（分4期开发，以100亩左右为一个开发单元）项目经济测算基础数据序号项目数据单价（万元/㎡）总价（万元）备注1用地面积（亩）10061.976676556197.672容积率0.93计容面积60000.34可售面积（㎡）58200.29不可售面积为计容面积的3%5总建筑面积（㎡）62400.31其中：人防地库面积（㎡）2400.01计容面积的4%非人防地库面积（㎡）06建筑密度（%）0.257别墅建筑面积（㎡）62400.3137248.19地上可售面积（㎡）58200.290.6437248.19地上不可售面积（㎡）1800.01其中地库面积（㎡）2400.018地下车位数0009会所及物业用房（㎡）0注：这些面积都在前面的不可销售面积中包含了，所以在配套费里面仅计算装修费10样板房面积80011社区用房012物管用房15013环卫、垃圾处理5014幼儿园027本报告严格保密单期建安成本项目经济测算建安工程费决算总额（万元）备注别墅调整单价（元/M2）调整备注主体土建、水电施工404.55含外墙保温，水电只进入户箱，决算时钢筋按均价3900元/吨，47(kg/m2)971.13参照深圳标准，按2010年1月钢筋平均价格为3900元/T，人工30元/工日增加水电入户100元/m2，进行单价调整土方及桩基0并入主体土建成本公共部分装修大堂装修单价：1062元/M20多层别墅类产品部考虑公共部分装修铝合金门窗60.11109.87按指标分析，普通住宅0.2M2（门窗）/M2（建筑）铝合金玻璃阳台栏杆6.3320楼梯扶手；凸窗栏杆工程4.45含楼梯扶手、楼道护栏、凸窗栏杆、二层平台分户栏杆。0入户门3.64共计40樘*910元/樘30别墅调整为3000元/樘，其他1200元/樘电梯设备及安装41.562台电梯设备共计31.16万元；2台安装费为10.4万元，0别墅不考虑外墙装饰19.760.04外墙面积0.8㎡/㎡建筑面积，涂料80%、块料各20％，涂料按30元/㎡，块料按80元/㎡;商业河别墅块料及涂料比例互换配电柜（设备）59.14信报箱0.3540户*87元/户1防火门2.50多层不考虑水泵设备分摊额1.813.31钢管、阀门、金属予埋盒等分摊额PVC排水管、穿线管、钢塑复合给水管及给排水管配件分摊额电线、电缆分摊额7.1713.11弱电控制信号线分摊额0.360.66楼梯地砖0.780其他甲供材5.810.6小计566.481255.36地上建筑建安参考明细14.4926.4928本报告严格保密地下室成本建安工程费决算总额（万元）备注建筑面积单方造价（元/M2)调整单价（元/M2）调整备注一、人防地库主体外人防地库1402.78决算时钢筋按均价3480元/吨，212(kg/m2)1853.682115.65按2009年7月钢筋平均价格为3900元/T，桩基增加100元/m2，增加人工：6工日/m2*（30-19）*1.3*85%，进行单价调整地库用UEA-E膨胀剂26.71总价为38.42万元，总面积为11971M235.3035.30地库铸铁盖板0.26总价为0.37万元，总面积为11971M20.340.34地库通风设备及安装25.42设备总价为21.19万元；安装总价为15.37万元33.5933.59地库停车场交通设施8.20总价为11.8万元10.8410.84人防设备及安装42.856.5656.56地库防火封堵810.5710.57小计1514.172000.872262.84二、非人防地库主体外人防地库1402.78决算时钢筋按均价3480元/吨，100(kg/m2)1853.681678.85按2009年7月钢筋平均价格为3900元/T，桩基增加100元/m2，增加人工：6工日/m2*（30-19）*1.3*85%，进行单价调整地库用UEA-E膨胀剂26.71总价为38.42万元，总面积为11971M235.3035.30地库铸铁盖板0.26总价为0.37万元，总面积为11971M20.340.34地库通风设备及安装25.42设备总价为21.19万元；安装总价为15.37万元33.5933.59地库停车场交通设施8.20总价为11.8万元10.8410.84人防设备及安装42.856.560.00地库防火封堵810.570.00小计1514.172000.871758.91项目经济测算29本报告严格保密配套工程成本项目经济测算配套工程费序号项目名称单位数据备注数量单价合计（万元）1会所、售楼部建安及装修万㎡1800.0092000.00360.00建安成本1200元+装修费用800元2样板房装修及设计费万㎡800.000120096样板房装修计入开发间接费，该项仅计家具配饰1200元/㎡，样板房暂按800㎡计3社区用房万㎡0.000500.000.00仅考虑装修费用500元/㎡4物管用房万㎡150.000500.007.50仅考虑装修费用500元/㎡5环卫，垃圾处理万㎡50.00080046幼儿园万㎡0.00007合计467.5030本报告严格保密基础设施成本基础设施费单价序号项目名称单位按可售面积