重庆市调报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/7/32020/7/3重庆平安街片区项目市场调查报告谨呈：重庆旭庆房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2市场调查报告一、宏观经济环境扫描二、城市发展情况分析三、房地产市场判研四、消费者研究五、案例分析本报告是严格保密的。3市场调查报告一、宏观经济环境扫描二、城市发展情况分析三、房地产市场判研四、消费者研究五、案例分析本报告是严格保密的。4重庆市近年GDP及固定资产投资额加速增长重庆直辖7年以来，重庆市GDP年均增长9.6%，高于全国同期水平1.8个百分点,未来的上升空间很大重庆市2003年的GDP增长速度是11.4%，重庆市房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展重庆固定资产投资已达5400多亿元，年均增幅22.8%,居全国四个直辖市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用与其他直辖市和省会城市相比，重庆市的经济水平仍然偏低，与其城市地位相比，还有很大的发展空间1480158917501971225055056365680299612692377.6%8.5%9.0%10.3%12.2%16.5%22.3%24.2%27.5%38.0%11.4%13.0%05001000150020002500199920002001200220032004Q1亿元0%10%20%30%40%GDP固定资产投资年增长率年增长率重庆全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展直辖市省会城市北京上海天津重庆成都武汉西安GDP（亿元）361262512387225018711662940较上年增速11.5%11.8%14.5%11.4%13%12.1%13.5%本报告是严格保密的。5重庆市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期重庆人均GDP基数较小，但增速呈飞跃式发展，表明直辖以来重庆经济增长较快重庆2003年人均GDP约976美元，同时说明重庆房地产进入快速发展期，潜力很大，发展势头看涨渝中区人均GDP居各区之首，表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置，消费能力相对最强482651575654634780757.1%7.9%8.6%9.9%15.0%020004000600080001000019992000200120022003元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增长率重庆全市历年人均GDP发展状况渝中区北部新城沙坪坝九龙坡南岸2330197311512318631142502003年重庆主城区人均GDP800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系本报告是严格保密的。62003年62%38%非城镇人口城镇人口1997年73%27%重庆市人口数量大,城市化率不断提高,但绝对值较低北京上海天津重庆成都武汉西安城市化率71%47%42%38.1%35.6%61%43.5%重庆是中国人口最多的城市,也是农业人口最多的城市,具有“大城市”兼“大农村”的特殊结构重庆2003年户籍人口3130万,城镇人口1190万人,城市化率38.1%.预计重庆城市化率到2004年可提高至39.8%,到2010年更可望达50%重庆的城市化率相对较低,但是其人口基数大,加之城镇人口比重的快速增加,必将成为住宅消费的生力军重庆市总人口及自然增长率3042.93059.73091.13097.93113.83072.331300.35%0.24%0.34%0.53%0.46%0.27%0.33%300030503100315019971998199920002001200220030.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%总人口自然增长率本报告是严格保密的。7重庆以第二产业为主，农业比例明显偏高虽然重庆产业结构是“二、三、一”型，但与其他直辖市相比，农业比例明显偏高重庆工业的三大支柱是汽车摩托为主的机械工业、天然气和化工为主的化工业和钢材及铝材为代表的治金工业与项目相关的两区产业结构：渝中区以第三产业为主，表明该区有聚集大量的白领及中产阶层的环境；九龙坡区的第二产业占主导地位，这与该区是重庆市最大的机械工业基地有关17.8%16.7%16.0%15.2%4.0%41.4%41.5%42.0%43.4%62.6%40.8%41.7%42.0%41.4%33.4%0%20%40%60%80%100%20002001200220032004Q1第一产业第二产业第三产业重庆全市历年产业结构变化状况渝中区北部新城沙坪坝九龙坡南岸0.004：19：819：58：334：56：404：60：364：65：31第三产业占绝对主导第二产业为主2003年重庆主城区产业结构北京上海天津重庆产业比例3：36：611.5：50：494：51：4615：43：42产业结构三、二、一二、三、一二、三、一二、三、一本报告是严格保密的。8重庆社会消费品零售总额增长迅速社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温消费热点集中在：旅游消费、住房及带动的装饰、装修、家电等相关消费、通迅电子产品消费等渝中区由于传统商业中心的地位而使其消费额居全区之首5966446992387638357.7%7.9%8.7%9.1%9.5%13.2%02004006008001000199920002001200220032004Q1亿元0%3%6%9%12%15%社会消费品零售总额年增长率消费产出比=人均零售总额/GDP重庆全市历年社会消费品零售总额渝中区北部新城沙坪坝九龙坡南岸社会消费品零售总额11353426235人均社会消费品零售总额189514106604485227139消费产出比0.810.420.400.460.502003年重庆主城区人均社会消费品零售总额本报告是严格保密的。9重庆居民生活水平大幅改善，但仍相对偏低重庆城市居民的人均可支配收入虽然较其他直辖市及省会城市都相对落后,但增幅名列前茅,势头迅猛重庆居民的恩格尔系数逐年下降，2003年为38.1%，城市居民基本实现小康生活水平5828617665722752809472387.4%6.0%6.4%10.1%11.6%19.5%42.8%42.2%40.8%38.1%38.0%200040006000800010000199920002001200220032004Q1元6%16%26%36%46%人均可支配收入年增长率恩格尔系数重庆全市历年人均可支配收入北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%本报告是严格保密的。10重庆收入房价比、人均居住面积等指标显示重庆房地产市场很有潜力重庆的收入房价比为1：7.9，大于国际上的合理区间，但处在国内城市的大致范围内，房地产业健康发展相对较低的人均居住面积预示着重庆未来城市人口增长和住宅需求增长的潜力巨大。4164644601309392557223244216790192100209000228100233700242822892343800044800010.57.07.28.910.010.17.9080000160000240000320000400000480000560000北京上海天津重庆成都武汉西安元0.02.04.06.08.010.012.0户均收入套均面积房价收入比北京上海天津重庆成都武汉西安人均居住面积18.713.814.2212.527.123.9212.06收入房价比10.510.07.07.97.28.910.1注：国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:8重庆和几个主要城市的收入房价比本报告是严格保密的。11重庆主城区国内生产总值比较2003年重庆市主城区共实现国内生产总值570.5亿元,铜币增长11.5%人均GDP达到15034元,高于全市人均GDP的1倍,表明重庆市主城区是带动全市经济发展的龙头渝中区的人均GDP13301元,高出重庆全市人均GDP的2.7倍2003年重庆市主城区国内生产总值137.8125.3103.2135.568.810.70%13.00%12.00%10.90%11.20%020406080100120140160渝中区北部新城沙坪坝区九龙坡区南岸区0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%国内国内生产总值同比增长率2003年重庆市主城区人均国内生产总值9731233011512318631142508.80%12.00%9.30%8.10%10.00%0500010000150002000025000渝中区北部新区沙坪坝区九龙坡区南岸区0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%人均国内生产总值同比增长率本报告是严格保密的。12重庆市主城区人口状况和居民消费水平重庆市主城区非农业人口比例达到66.3%,高于全市平均水平23%渝中区非农业人口比重99.6%,城镇化水平最高主城区居民消费能力要明显高于全市平均水平,渝中区居民平均生活水平远高于其它各区2003年重庆是主城区居民人均消费与储蓄情况7139852260444106189528666111031601816552154130.810.420.40.460.505000100001500020000250003000035000渝中区北部新区沙坪坝区九龙坡区南岸区00.20.40.60.81人均社会消费品零售额人均储蓄余额消费产出比2003年重庆市主城区人口状况59.64973.368.9128.899.6%128.8%69.1%67.1%73.5%020406080100120140渝中区北部新区沙坪坝区九龙坡区南岸区0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%总人口非农业人口比例本报告是严格保密的。13一、宏观经济环境扫描二、城市发展情况分析三、房地产市场判研四、消费者研究五、案例分析本报告是严格保密的。14重庆的城市地位和功能定位重庆,位于中国较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部,长江、嘉陵江交汇处,是中国西部唯一的中央直辖市重庆的城市功能定位将会直接引起重庆城市建设及面貌的逐步改善从重庆的城市排名可看出，重庆的城市竞争力和吸引力在逐渐增强，城市未来的发展潜力较大长江上游和航运中心、现代制造业基地、长江三峡生态功能区西部大开发的龙头城市、西部地区唯一的直辖市城市功能重庆入选“全球24个最具发展潜力城市”，而中国仅有8个城市入选世界银行评价中国投资环境，重庆名列第五，被评为“发展最快的城市”上海社科院评出的“中国最具竞争力城市”中，重庆列第五，排在上海、深圳、北京和广州之后2003年中国城市竞争力排行中，重庆被评为“西部最具竞争力城市”城市排名本报告是严格保密的。15重庆的行政分区及总体布局受地形影响，重庆形成“多中心、组团式”的布局结构全市面积8.24平方公里，是北京、天津和上海总面积的2.4倍核心区总面积约600平方公里主城区总人口380万，占全市的12%主城核心区本报告是严格保密的。16重庆城市发展的利好机遇西部大开发及重庆直辖直接带动重庆经济的快速增长，提高城市的吸引力为配合亚太市长峰会所进行的相关建设直接改善的是重庆的市容市貌重庆在大开发战略中担当中心城市的重任大开发战略将提高重庆的城镇化率国家的特殊优惠政策，吸引外来投资者落户重庆西部大开发战略全市共有56个峰会项目和77个配套项目，总投资达69.12亿元，将会在20