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税收执法督查查前培训2011年执法督查(税收政策管理)的内容一、2010年7月-2011年6月房地产行业政策执行情况。检查内容：对房地产企业营业税、土地增值税预征、清算，企业所得税预征管理、土地使用税以及个人房地产转让征免情况开展检查。二、2010年度落实减免税政策情况。检查内容：省局要求检查内容台资农业企业税收优惠政策落实情况、支持文化企业发展的税收优惠政策；市局补充内容：就业减免税、土地使用税、企业所得税以及税前扣除审批情况。省局、市局执法督查的内容三、注销税务登记、企业重组是否有开展所得税清算。（检查内容：是否有开展清算，对清算后剩余财产分配所得税管征）执法督察培训查前培训的主要内容一、日常税收政策管理存在的主要问题；二、执法检查涉及到的税收政策；三、下一步工作打算；执法督察培训房地产企业的税收检查日常税收管理存在问题一.房地产行业税收政策执行情况方面1、土地增值税方面2、未按规定及时足额征缴税款问题3、采用核定应税所得率征收企业所得税问题4、执法程序不到位问题日常税收管理存在问题二、问题具体形式：1、未按规定执行土地增值税预征率，且部分非普通住宅执行普通住宅预征率，少预征土地增值税2、未按规定申报或足额缴纳土地使用税；3、未按规定及时申报缴纳印花税；4、安置房未按规定及时申报缴纳各项地方税费5、股权转让未纳入个人所得税管理；6、企业报送房地产企业销售汇总月报表、明细月报表不符合要求；7、查账征收房地产企业未按规定计税毛利率（预警值）征收企业所得税；日常管理存在问题8、未按规定期限申报企业所得税9、未按规定期限且未按当月实际收入申报预缴企业所得税10、未按规定期限申报房产税11、对通过出让方式获得的项目用地是否依法征收城镇土地使用税、印花税和契税（1）签订土地出让合同取得土地后未申报土地使用税（2）签订土地出让合同未征收印花税（3）土地收储中心开发安置房未足额申报缴纳地方税费日常管理存在问题三、房地企业的税收政策１、土地增值税预征：从2008年5月1日起，对我市土地增值税平均预征率调整如下：一、普通住宅：2%。二、非普通住宅：3%。三、非住宅及别墅：4%。日常管理存在问题1、检查依据：岩地税发[2008]44号。我市从2008年5月1日以后规定的土地增值税预征率：普通住宅为2%、非普通住宅为3%、非住宅为4%。2、可能存在问题：管理单位是否按规定对房地产企业取得不同类型的收入进行土地增值税预征；是否有少报、延期报的问题。3、检查形式：①查资料与信息的比对：房地产企业销售台账与征管信息系统的申报教信息比对；②实地核实。到房地产企业核实销售台账、企业收入实现情况与企业向税务机关报送、申报信息比对。房地产行业检查2、纳税人应进行清算土地增值税条件：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合应清算条件的开发项目，应在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。房地产行业检查检查依据：国税发[2006]187号、闽地税发[2005]195号。可能会存在问题：符合条件的房地产企业达到清算条件未向主管税务机关报送材料。主要检查：①是否对符合清算条件的企业在90天内开展清算；②材料是否齐全。闽地税发[2005]195号：清算报告、清算申报表、支付土地出让金证明材料、利息结算证明材料、工程决算书、补充说明报告以及其他材料；③税务审核情况。房地产行业检查二、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。对符合可清算条件的开发项目，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。房地产行业检查1、主要政策依据：国税发[2006]187号2、可能存在问题：①清算过程是否存在核定征收土地增值税的情况。对在2008年7月1日以后达到应清算或可清算条件的房地产开发项目，原则上不实行核定清算方式征收土地增值税；②对符合可清算条件的是否有发出清算通知；3、检查方式：主要通过查阅征管档案资料，了解税务机关对符可清算条件的项目所开展清算是否符合程序、清算是否存在核定征收问题。房地产行业检查三、土地增值税减免税企业是否有违法减免土地增值税的情况。几种情形：一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税（有前提条件：必须分别核算增值额）；二是合作建房、按比例分房免征规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。三是因国家建设需要依法征用、收回的房产，免征土地增值税；四是企业兼并过程中转让房地产的免税规定：“在企业兼并过程中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税房地产企业销售不动产的检查四、预（销）售收入的检查1、房地产开发企业在收到预收款或预售款时是否及时足额申报纳税；2、销售价格是否明显偏低；3、是否存在预收款或者销售收入不入帐的现象。注意点：预售收入或预收款是否按规定确定纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业所得税政策五、房地产企业企业所得税政策一、销售未完工产品取得收入有否按规定的预计毛利率计算征收企业所得税（一）企业所得税预缴适用政策1、2008年开始实施的新企业所得税法及实施细则；2、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）（备注：第二点已失效）；3、《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）。4、《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号，以下简称新31号）房地产企业所得税政策（二）预缴适用政策要点1、中国境内从事房地产开发经营企业，不论内资、外资企业，均需按统一规定和办法预缴企业所得税。2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。3、企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月（季）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计税毛利率分15%、10%、5%、3%的四档下限标准。4、月（季）度纳税申报时，房地产开发企业本期取得的预售收入按规定计算出的预计利润，填列《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“实际利润额”栏。房地产企业所得税政策（三）预缴制度执行中部分疑难问题1、计税毛利率问题。31号文：第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定（15%、10%、5%、3%）闽地税发〔2009〕66号：计税毛利率由设区市局商同级国家税务局在《处理办法》第八条规定幅度内统一确定。房地产企业所得税政策2、预缴期当期应纳税所得额如何计算。房地产开发企业未完工产品预售收入缴纳的营业税及附加以及预征的土地增值税，可在缴纳（预征）当期税前扣除。（闽地税所便函【2011】4号）第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（国税发〔2009〕31号）房地产企业所得税政策3、未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。房地产开发企业未完工产品的预售收入可计入当期业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除的计算基数。（闽地税所便函【2011】4号）4、预缴期利润能否弥补以前年度亏损。国税函（2008）635号文对企业所得税月（季）度预缴纳税申报表填报说明中，明确“实际利润额”的核算口径为按会计制度核算的利润总额扣除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入，因此预缴期利润能弥补以前年度亏损。房地产企业所得税政策5、实行行业利润率预警值管理问题（岩地税发〔2010〕39号）新罗区范围内：利润率预警值15%除新罗外的其他县市：利润率预警值10%经济适用房：利润率预警值3%后续管理：龙岩市地方税务局关于实行行业利润率预警值后续管理有关问题的通知房地产企业所得税政策四、检查内容1、房地产开发企业有否事先实行核定征收检查方法：可从“税收业务管理信息系统”中征收方式认定中进行查询可从企业所得税预缴申报表、年度纳税申报表是否使用A表等相关内容检查2、通过三层“税收业务管理信息系统-申报征收-企业所得税查询统计”模块,对房地产企业预售收入的预缴以及2010年度企业所得税申报和汇算情况进行全面检查。个人转让房地产检查对个人转让住房税收征免有关规定一、对个人转让住房税收征免有关规定（一）财政部、国家税务局财税[2008]137号文件规定：“关于调整房地产交易环节税收政策的通知”：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下的普通住宅，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。（二）财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部“关于调整房地产交易环节契税政策的通知”财税[2010]94号文件规定：从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（三）财税[2009]157号文件规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（四）财税[2011]12号文件规定：从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（五）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，可暂免征营业税：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。（六）个人自建自用住房，销售时免征营业税（是指销售不动产营业税）。对个人转让住房税收征免有关规定二、个人转让房地产涉及的土地增值税检查。几种情形个人可免征土地增值税：A、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税；B、因国家建设需要依法征用、收回的房产，免征土地增值税。C、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；D、财政部、国家税务局财税[2008]137号文件规定：“关于调整房地产交易环节税收政策的通知”：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。房地产行业税收检查个人转让住房的检查要点：1、转让普通住房与非通住房政策适用。2、减免税资料是否齐全。享受契税优惠政策是否有首次购房或唯一住房证明（户口本）。3、对个人赠与、继承是材料是否齐全。4、个人转让房地产征免税是否符合规定。促进再就业减免税有关规定促进再就业减免税有关规定促进再就业减免税有关规定（一）就业失业1、对持《就业失业登记证》（注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》）人员从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使