第一章房地产与房地产业

2012.91第一章房地产与房地产业第一节房地产的含义及其特征第二节房地产业的含义及其基本特点第三节房地产业在国民经济中的地位和作用2012.92第一节房地产的概念及其特征一、房地产的概念二、地产与房产的关系三、房地产的特性2012.93一、房地产的概念及类型（一）房地产的概念1.台湾关于房地产的定义2.美国关于房地产的定义3.我国的房地产概念。（二）房地产存在的形态（三）房地产的类型2012.94房地产存在的形态：土地：是地球上陆地的表层及其上下一定的空间。（地产是把土地视为财产时的称谓。）建筑物：是经人建造，由建筑材料、构配件与房屋设备（给排水、采暖、煤气等）组成的整体物。房地：指土地与建筑物这两种实物形态合为一体时的统称。2012.95二、地产与房产的关系（一）房产与地产具有相互依存的不可分割性（二）房产与地产的差异性2012.96（一）房产与地产具有相互依存的不可分割性从实物形态看：房屋附着在土地上；建筑地块只有与房屋结合才能实现其价值。从价值形态看：房价是与地价结合在一起的。从房地产交易角度来说：房产交易伴随土地使用权转移。从房地产资金循环过程来看：房产和地产的投资者常为一个主体。从房地产经营管理角度分析：2012.97（二）房产与地产的差异性1.地产可以脱离房产而独立存在，而房产则无法脱离土地而单独存在。2.土地是不用计提折旧的，而房屋计提折旧。3.地产的价格由地租规律支配（地价是地租的资本化），而纯粹的房产价格则由商品价值规律支配。2012.98三、房地产的特性（一）房地产的自然特性（二）房地产的经济特性（三）房地产的社会制度特性2012.99（一）房地产的自然特性1.房地产的固定性和异质性2.房地产使用的耐久性和效用的多层次性3.土地面积总量的一定性和房地产的有限性2012.910（二）房地产的经济特性1.房地产价值的累积性和衰减性2.房地产权利的可分割性与权益的流动性3.房地产供给的稀缺性4.房地产投资和消费的双重性5.房地产的保值增值性2012.911（三）房地产的社会制度特性1.房地产的财富性2.房地产的社会稳定性3.房地产产权的法律性2012.912第二节房地产业的含义及其基本特点一、房地产业的含义二、房地产业的产业内涵三、房地产业基本特点2012.913一、房地产业的含义房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。2012.914二、房地产业的产业内涵房地产业的产业内涵及活动领域主要有：(1)土地开发和再开发；(2)房屋开发；(3)地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；(4)房地产经营，主要包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等；(5)房地产中介服务，包括信息、咨询、测量、经纪和公证等；(6)房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；(7)房地产金融，包括信贷、保险及房地产金融资产投资等。2012.915三、房地产业基本特点1.从区域来看，房地产业是一个区域差异大、级差收益明显的行业2.从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业3.从投资过程来看，房地产是一个高投资、高收益、高风险的行业4.从社会经济活动来看，房地产业易受政策影响且是一个与法律制度紧密相关联的行业2012.916第三节房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业在国民经济中的地位(一)房地产业是国民经济的基础性产业(二)房地产业是国民经济的先导性产业(三)房地产业将成为国民经济的支柱性产业二、房地产业在国民经济发展中的作用三、房地产业的不良发展会破坏国民经济的发展2012.917(一)房地产业是国民经济的基础性产业1．房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件2．房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件3.房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础4．房地产业是国民经济积累资金的重要来源5．房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响2012.918(二)房地产业是国民经济的先导性产业1．房地产业对建筑业的带动作用2．房地产业对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展的促进作用3．房地产业对家用电器、家具等民用工业以及对运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用4．房地产业对金融业的推动作用2012.919(三)房地产业将成为国民经济的支柱性产业1.房地产产业就其性质来看，既能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业，也能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。2.我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着旺盛的需求。3.依据产业结构关联度的标准来衡量，应该充分肯定房地产业作为支柱产业的地位和作用。4.房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济增长的能量。2012.920二、房地产业在国民经济发展中的作用1．房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级2．房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程3．房地产业能够优化城市居民的消费结构4.房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系2012.921台湾关于房地产的定义在台湾的法律上，房地产被称为不动产，台湾“民法”第六十条：“称不动产者，谓之土地及定着物。不动产制产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”2012.922美国关于房地产的定义美国将不动产定义为：“不动产是指土地及其地上的永久建筑物，以及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源。”2012.9233.我国的房地产概念从物质形态考察：地上或地上的附着物狭义：从经济学角度考察：是一种资产从法律角度考察：表现为产权权属关系广义：除包含狭义的内容外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。在我国目前还没有建立法定的房地产概念，各家的说法不一。房地产（realestate）也称为不动产，在现实生活中是土地与房屋财产的合称。有广义与狭义之分。2012.924（二）房地产的类型工业房地产商业房地产住宅特殊房地产2012.925工业房地产它是指各类物质生产部门，为满足生产经营活动所需的房地产，主要包括车间、工场、工业厂房、仓库及附属设施(如配套使用的办公用房、实验室用房和后勤用房)等。2012.926商业房地产它是指城市中商贸业、金融业、保险业以及其他各种营利性服务业等营业及办公所使用的房地产。它是流通部门和服务部门的经营性固定资产，执行商业、服务业经营资金的职能。营业用房地段的优劣、建筑质量的好坏、设施的健全与否，对营业额和经营收益影响极大。2012.927住宅住宅是供人们居住之用的房地产。住宅有多种功能，除了满足人们居住需要的基本生活资料功能之外，还具有社交、投资、文化娱乐、享受和发展等功能。在任何社会中，住宅因其需求的普遍性而成为房地产开发经营活动的主体部分，在城市商品房建设中，住宅占70％—80％。住宅建设和消费不仅关系到人们的基本生活需要的满足，而且还影响到社会的稳定。在当代中国，住宅业的发展还是促进国民经济发展的新增长点。2012.928特殊房地产文化、教育、科研、医疗卫生、体育场馆等用房。这些房屋的质量、设计水平、设施的先进程度，不仅关系到科教文卫等事业的发展，而且涉及整个国家经济、社会、文化等全面协调发展。政府办公用房历史文化建筑部队营房2012.929从房地产经营管理角度分析房产产权的确认是以土地所有权或使用权的确认为前提；房产的管理伴随着地产的管理；房产经营包含地产经营。2012.930第四节房地产经济学的概念及研究内容房地产经济学的概念研究内容房地产经济学的学科性质参考书2012.931研究内容与其他产业一样，房地产业也有自身的运行机制和客观规律，房地产经济学就是一门研究房地产生产和再生产过程中的各种经济现象、经济关系和经济运行规律的科学，是一门研究和阐述房地产业基本经济理论和房地产经营管理的部门经济学。其研究内容包括：房地产的商品属性及房与地的内在关系；房地产商品的特殊性及价格形成；房地产的运行机制和基本规律；房地产产权与房地产产权制度；房地产价格及其评估；房地产市场与中介；房地产金融与保险；房地产税、费；房地产开发与经营；房地产制度等。2012.932房地产经济学的概念1)“房地产经济学是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学，主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”。（王克忠.房地产经济学教程.复旦大学出版社，1996）2)“房地产经济学就是一门研究房地产生产和再生产过程中的各种经济现象、经济关系和经济运行规律的科学，是一门研究和阐述房地产基本经济理论和房地产经营管理的部门经济学。”（王洪卫.房地产经济学.上海财经大学出版社，2003）2012.9333)“房地产经济学是一门研究房地产经济运动规律及其表现形式的科学。它要研究一个国家的房地产业在生产、交换、分配、消费等领域的经济活动、表现形式及其运行机制，包括在上述过程中所体现的各种经济利益关系以及由此导致的对经济效率的影响方式和表现形态”。（张永岳.《新编房地产经济学》.高等教育出版社，1998）2012.9344)“房地产经济学是研究房地产资源配置基本经济理论、房地产经济活动运行规律以及房地产经济运行过程中所发生的经济关系的科学”。（林增杰等：《房地产经济学》1版7页，北京．中国建筑土业出版社，2000）2012.935房地产经济学的学科性质房地产经济学是一门应用经济学、部门经济学；房地产经济学在整个房地产学科体系中的地位对房地产经济问题的研究，除了房地产经济学之外，还有诸如房地产市场学、房地产法学、房地产金融学、城市和土地规划学、房地产开发与经营、房地产评估学、房地产投资学等等。房地产经济学在整个学科体系中处于先导和基础的地位2012.936参考书简德三，房地产经济学，上海财经大学出版社，2003.高波，现代房地产经济学导论，南京大学出版社，2007.谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2001.刘景辉，房地产经济学基础，中国建筑工业出版社，200.