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0房地产估价报告项目名称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方：叶女士估价方：梓桐房地产评估有限公司估价人员：张xx指导老师：薛xx编写日期：2015.1.12—2015.1.221目录一、摘要………………………………………………………………………………2二、致委托方函………………………………………………………………………3三、估价师声明………………………………………………………………………4四、估价的假设和限制条件…………………………………………………………5五、估价结果报告……………………………………………………………………6六、估价技术报告……………………………………………………………………9七、附件……………………………………………………………………………142报告摘要本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。3致委托方函房屋所有权人叶女士：承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。梓桐房地产评估有限公司法定代表人：张xx2015年1月22日4估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本3、估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。7、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。估价师：张xx2015年1月22日5估价的假设和限制条件本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。6估价结果报告一、委托方法人代表：叶女士地址：湖南省益阳市赫山区建筑路146号景湖春天小区二、估价方单位名称：梓桐房地产评估有限公司法人代表：刘梓桐地址：湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区三、估价对象（1）估价对象范围界定本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。（2）土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。（3）建筑物状况估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。（4）地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路146号。按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。（5）交通便捷程度估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。（6）公建配套设施学校：西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园综合商场：沃尔玛、步步高医院：市中心医院银行：工、农、中国银行其他：桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园7（7）环境质量估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。五、估价时点2015年1月22日六、价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七、估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准《房地产估价规范》；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进8行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。其中收益价格公式为：V=a×[1-1÷(1+r)n]÷r式中：V————房地产的价格a————房地产的净收益r————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限十、估价结果经以上估价测算，确定益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点2015年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：张静领导审签（房地产估价师）：刘梓桐十二、估价作业日期2015年1月12日至2015年1月22日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。9估价技术报告一、个别因素分析土地使用总面积：85㎡用途为住宅出租土地使用年限：70年剩余68年宗地形状：矩形层数：小高层3楼结构类型：框架剪力墙结构建成年月：2013年10月建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，精致装修，有家电。二、区域因素分析估价对象位于益阳市赫山区建筑路，各项区域因素如下：1、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。2、交通状况估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。3、繁华程度估价对象周边商业配套设施齐全。附近有沃尔玛、步步高、女人街、大型医院、学校、秀峰公园等，人流量大，商业繁华程度较高。4、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为1092元/平方米三、市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、最高最佳使用分析10所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。六、估价测算过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表）可比实例A:秀峰·公园里B:太一·御江城C:鹏利广场坐落位置桃花仑西路滨江路益阳大道用途住宅住宅住宅出租面积87㎡86㎡88㎡出售价格3100元/㎡3100元/㎡3200元/㎡交易日期2014年2月2014年6月2014年8月交易类型转让转让转让竣工时间2013年1月2013年6月2013年2月个别因数建筑结构框剪框剪框剪层数三层三层三层装修档次高档高档高档环境条件较好较好较好区域因数设施齐全齐全齐全临街状况一面临街一面临街一面临街繁华程度好好较好交通状况好好较好11（2）确定修正系数①交易情况修正:估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100-2%0%+2%②交易日期修正：根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。③区域因素修正：区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度30303028公交便捷20202021环境质量20242216社会公共设施20212022治安状况10111012总分值10010610299（3）因素综合修正：项目可比实例A可比实例B可比实例C实际成交单价/（元/㎡）310031003200交易情况修正100/98100/100100/104交易日期调整100/100100/100100/100区域因素修正100/106100/102100/99比准价格298430393108（4）计算估价结果估价对象土地的单价=（2984+3039+3108）÷3=3044元/㎡估价对象土地的总价=3044元/㎡×85㎡=258740元2、成本法(1)计算公式:积算价格＝土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)建筑物重置价格：本估价报告中的估价对象是钢筋混凝土结构，建筑物的重置价格为1700元/平方米，故此估价对象的重置造价为1700×85=14450012元(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2010年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为1092元/㎡土地重置价格＝1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米）土地重新取得价格=1170×8