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-0-深汕公路改造工程(一期)拆迁补偿估价技术报告估价项目名称：关于深圳市龙岗区坑梓街道老坑社区盘古石居民小组黄日欢拥有的测绘编号为FC:2007-1的房地产、构筑物等附属物以及自行装修装饰（二次装修）拆迁补偿估价技术报告委托方：深圳市龙岗区坑梓街道办估价方：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司估价人员：蒋秀峰李华勇徐援泽宋娟估价作业日期：二○○八年一月六日至二○○八年三月八日估价报告编号：深国房评（技）字第xxx号1目录一、估价技术报告-------------------------------------------------------------------------------2（一）个别因素分析------------------------------------------------------------------------2（二）区域因素分析------------------------------------------------------------------------2（三）市场背景分析------------------------------------------------------------------------3（四）最高最佳使用分析------------------------------------------------------------------5（五）估价方法选用------------------------------------------------------------------------5（六）估价测算过程------------------------------------------------------------------------6（七）估价结果确定----------------------------------------------------------------------152一、估价技术报告（一）个别因素分析详见《估价结果报告》中“估价对象”描述。（二）区域因素分析深圳市位于广东省南部沿海地区，其东临大鹏湾，西连珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港新界紧邻。市辖7区，分别为罗湖区、福田区、南山区、盐田区、龙岗区、宝安区、光明新区，土地面积2050平方公里。经过近三十年的发展，特区内可开发土地资源较为稀缺，目前可开发的土地主要集中在特区外，根据规划，将在特区外设立6个卫星城，以促进特区外的经济发展。龙岗区位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，南接深圳经济特区，地理位置得天独厚，是市高新技术产品出口加工基地、物流配送基地和海滨度假旅游胜地。龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，常住人口183万人（初步数），其中户籍人口35.5万人（初步数）。辖布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、平湖、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳13个街道办事处。坑梓街道位于深圳市龙岗区东北部，北接惠州市，东靠大亚湾，南连坪山镇，西邻坪地镇；共辖5个行政村、1个居委会、40个村民小组，总面积46平方公里，总人口约15万，其中常住人口9000人，流动人口14万余人。坑梓镇是深圳市大工业区所在地，是深圳东部的新兴工业重镇。随着大工业区加快开发、惠州南海石化项目启动，坑梓街道以其优越的区位条件、丰富的资源储备、完善的基础3设施和一流的政府服务，已成为建设大型产业基地的理想之地。深汕公路坑梓段，南起坪山界，经坑梓镇的大工业区、老坑村、老坑工业区、龙田社区、坑梓镇中心、秀新社区、金沙社区至惠阳淡水收费站，该路段总长约10公里。该路段两边沿线区域内主要以村（居）民生活区和工业区为主。（三）市场背景分析1、2007年深圳市房地产市场总体运行情况（1）全市房地产投资基本与去年持平，开发建设规模呈现小幅减少2007年，我市完成房地产开发投资461.05亿元，同比增加0.08%，其中住宅完成投资331.73亿元，同比增加3.21%；商品房施工面积为3160.94万平方米，同比下降1.39%，其中住宅施工面积2185.53万平方米，同比下降1.08%；商品房新开工面积为876.4万平方米，同比增加23.39%，其中住宅新开工面积621.91万平方米，同比增加18.96%。（2）商品房批准预售面积有所下降，有效供应继续减少2007年，全市新建商品房批准预售面积为646.17万平方米，同比下降20.53%；其中，住宅批准预售面积589.2万平方米，同比下降15.83%；2007年，住宅供应仍然集中在特区外，特区外商品住宅批准预售面积403.68万平方米，占全市住宅批准预售面积的68.51%。商品住宅有效供应继续减少，全市2007年新建商品房销售面积为555.16万平方米，同比下降30.04%；其中，住宅销售面积500.4万平方米，同比下降29.04%。（3）特区外销售规模居全市主体，并进一步扩大；普通商品住宅占较大比重2007年，特区外商品住宅销售面积338.42万平方米，占全市销售面积的67.63%，4特区外置业已居全市主导地位。全市单套建筑面积144平方米以内的商品住房销售套数44669套，占全市销售套数的88.28%，其中90平方米以内的住宅销售套（4）新建商品住宅价格出现波动调整和回落从2007年各月房价变动看，1～10月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元∕平方米，上升到10月的17350元∕平方米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅价格出现调整；11月房价为15069元∕平方米，环比10月下降13.15%；12月房价为15000元∕平方米左右。（4）二手房总需求增长较快，近期交易面积出现较大幅度下降今年以来，新建商品住房供应的相对紧张，促使存量住房市场需求快速上升。2007年，全市二手房交易面积达到931.06万平方米，同比增加25.83%，二手住宅与新建商品房交易面积的比例达到1.86：1；与去年同期相比，二手房总需求增长较快。但是，自8月份以来，二手住房月度交易面积出现较大幅度下降。2、2008年深圳房地产市场发展趋势从国家政策层面背景来看，国家明确今后实施适度从紧的货币政策，住房供应结构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，同时，当前可售住房供应相对较为充足，今后保障性住房和限价房也将逐步上市，并分流部分住房需求，在较为缓和的供求关系之下，房价大幅上涨明显缺乏动力。在今后一段时间内房价将继续调整，并逐渐向理性回归。从另一个方面来看，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，同时，宏观调控政策在抑制投资性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上我市人口快速增长，仍有大量的住房自主需求、改善性需求，因此房价今后也不5会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。综合影响房价的多种因素，预计2008年，我市房地产市场将继续处于调整期，并不会出现房价大涨大跌现象。（四）最高最佳使用分析估价对象位于深圳市龙岗区坑梓街道深汕公路居民小组辖区内，毗邻深汕公路，周边以住宅为主。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象最高最佳使用为现状（住宅）用途。（五）估价方法选用1、房地产评估方法根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（市政府令第161号）第三十五条规定，符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按“拆一补一”原则给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿。前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿。（1）本评估中的商品房交易均价参照深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区）确定。（2）本评估中的房地产市场评估价格，由于私房的市场成交案例较少，故本次评估拟采用以下方法求取标定私房的市场评估价格，再结合实际情况对估价对象做相应修正后得出估价对象的市场评估价格。标定私房的市场评估价格的测算方法如下：6①、以同一供求范围内的普通商品房的市场价格为依据，先建立价格可比基础（扣减普通商品房与私房在配套、园林景观、结构等方面价格差异），再采用市场比较法进行评估测算得到标定私房的市场评估价格。②、采用房地分别评估的方法得出标定私房的市场评估价格，即设定与估价对象同一供求范围内的标定土地，土地的重新购建价格采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算后加权平均得到，建筑物的重新购建价格为标定私房的重置价格。本次评估中选用方法①和②进行测算后加权平均得到标定私房的市场评估价格。2、构筑物等附属物及二次装修评估方法构筑物等附属物及二次装修的评估采用成本作为基本估价方法，即在公开市场价值标准的前提下，采用成本法计算估价对象的重置全价，其中二次装修在测算得出的重置全价的基础上结合其成新率得出其评估价格。（六）估价测算过程1、房地产评估价值的测算：1）一户一栋，不超过480平方米部分的评估价值根据深圳市国土资源和房产管理局发布的2007年第4季度龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价（坑梓片区），商品房交易均价确定为3,770元/㎡。即评估价值＝商品房交易均价×建筑面积2）一户多栋（或对于超过480平方米部分）的评估价值（1）市场比较法①、标定普通小区商品房市场价格的测算7设定与估价对象处于同一供求范围内的标定普通小区商品房标准为：带花园及配套设施的多层住宅，第三层，三房两厅户型；钢筋混凝土框架结构，十成新，装饰装修为瓷片外墙，乳胶漆内墙，乳胶漆天花，水泥地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；基本水电安装。然后取同一供求范围内普通小区商品房的可比实例进行对比修正可得到标定普通小区商品房市场价格。标定普通小区商品房市场价格的测算，详见市场比较法测算表。8标定普通小区商品房市场比较法测算表房地产概况房地产名称估价对象可比案例1可比案例2可比案例3标定普通小区商品房金田风华苑第5层泰富华庭第3层盈富家园第4层交易价格（元/㎡）待估5,5005,0005,100位置坑梓街道坑梓街道人民西路坪山街道办事处对面坪山街道金牛路物业用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易时间——2008年2月2008年2月2008年2月区域因素小区规模较小20较大22较大22一般21交通便捷程度一般20便利24便利24便利24公共配套设施一般20齐全23齐全23较齐全22环境及卫生状况一般20较好23较好23较好23生活便捷度较方便20方便22方便22较方便20合计100114114110个别因素房地产位置一般20好24好24较好23楼层及朝向一般20好24好24好24结构及装修一般20较好22较好22较好22新旧程度全新20全新20九成余新18九成余新18层高一般20一般20一般20一般20合计100110108107因素修正交易情况修正100100100100100100100100交易时间修正100100100100100100100100区域因素修正100100100114100114100109个别因素修正100100100110100108100106修正价格元/㎡---4,3864,0614,333比较权重---0.400.300.30比准价格（元/㎡）取整估价对象评估价格＝∑(修正价格×比较权重)4,273②、标定私房市场价格的测算设定与估价对象处于同一供求范围内的标定私房：无花园及配套设施的单体多层住宅（一般为4～6层），钢筋混凝土框架结构，十成新，装饰装修为瓷砖（马赛9克）外墙；乳胶漆内墙和天花；水泥地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；厨房配瓷片工作台、洗菜池；卫生间二洁具（厕具、洗手盆）；基本水电安装。由于私房市场交易案例较少，因此，可以以同一供求范围内的标定普通小