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刘永泽陈立军主编普通高等教育“十一五”国家级规划教材2020/7/31第八章投资性房地产2020/7/32第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置目录2020/7/33一、投资性房地产的性质◦投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。◦二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。第一节投资性房地产概述2020/7/34二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权（有产权）.持有并准备增值后转让的土地使用权（有产权）已出租的建筑物（有产权）不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产2020/7/35三、投资性房地产的确认条件◦资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期2020/7/36四、投资性房地产的后续计量模式◦投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。◦同一个企业只能采用一种后续计量模式。2020/7/37第二节投资性房地产的初始计量投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。◦投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。◦（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2020/7/38采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时，投资性房地产××××××银行存款××××××银行存款××××××投资性房地产——成本××××××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。2020/7/39◦（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。2020/7/310在建工程××××××开发产品××××××采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，投资性房地产××××××投资性房地产——成本××××××在建工程××××××开发产品××××××与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似2020/7/311投资性房地产累计折旧××××××一、采用成本模式计量的投资性房地产◦应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。◦按月计提折旧时，◦按月摊销成本时，第三节投资性房地产的后续计量其他业务成本××××××投资性房地产累计摊销××××××其他业务成本××××××2020/7/312◦投资性房地产取得的租金收入，◦投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。◦经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款××××××其他业务收入××××××投资性房地产减值准备××××××资产减值损失××××××已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。2020/7/313二、采用公允价值模式计量的投资性房地产◦（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2020/7/314◦（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日，高于低于投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××公允价值变动损益××××××投资性房地产——公允价值变动××××××2020/7/315三、投资性房地产后续计量模式的变更◦为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。◦成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。一定条件下2020/7/316一、投资性房地产后续支出的处理原则◦投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。第四节投资性房地产的后续支出2020/7/317二、资本化的后续支出◦企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产投资性房地产××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××2020/7/318发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产——在建”科目归集改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产银行存款××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产××××××2020/7/319采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时投资性房地产××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产——公允价值变动××××××2020/7/320投资性房地产——成本××××××发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时银行存款××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产——在建××××××2020/7/321三、费用化的后续支出◦与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。◦企业发生投资性房地产费用化的后续支出时其他业务成本××××××银行存款××××××2020/7/322一、房地产的转换形式◦企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变◦房地产的转换形式第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产作为存货的房地产自用房地产2020/7/323二、非投资性房地产转换为投资性房地产◦（一）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入2020/7/324固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××2020/7/325企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积（所有者权益）2020/7/326投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××公允价值变动损益××××××资本公积——其他资本公积××××××2020/7/327◦（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产××××××开发产品××××××存货跌价准备××××××2020/7/328企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产——成本××××××存货跌价准备××××××开发产品××××××资本公积——其他资本公积××××××公允价值变动损益××××××2020/7/329三、投资性房地产转换为非投资性房地产◦（一）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入2020/7/330固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××投资性房地产减值准备××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××固定资产××××××无形资产××××××2020/7/331企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产——成本××××××投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××2020/7/332◦（二）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××开发产品××××××投资性房地产减值准备××××××2020/7/333企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时以转换日的公允价值作为存货的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产——成本××××××投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××开发产品××××××2020/7/334一、投资性房地产的终止确认与处置损益◦投资性房地产的处置主要指投资性房