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中级财务会计授课教师:王宁前章回顾•1.外购专利的会计处理•A公司12月5日购入一项专利权，支付专利权转让费及有关手续费共计158000元，按合同规定，公司在合同签订日先行支付50000元，其余款项在产品上市后再行支付。•借：无形资产158000•贷：银行存款50000•应付账款108000•2.接受投资专利的会计处理•12月18日，公司接受D公司以土地使用权作为对价向本公司进行投资。经评估，土地使用权的价值为8600000元，折换成公司每股面值为1元的普通股股票4300000股。•借：无形资产8600000•贷：股本4300000•资本公积4300000•3.无形资产摊销•12月26日，A公司将其拥有的一项专利权出租给B公司。合同规定，A公司每年支付使用费30000元，出租期限为5年。该项无形资产每年摊销额为12000元。•借：银行存款30000•贷：其他业务收入30000•借：其他业务成本12000•贷：累计摊销12000•4.无形资产出售•12月31日，A公司出售一项专利权的所有权。出售价格为80000元，出售时无形资产的账面价值为120000元，累计摊销50000元，计提减值准备10000元，营业税税率为5%.•借:银行存款80000•累计摊销50000•无形资产减值准备10000•贷:无形资产120000•应交税费-应交营业税4000•营业外收入-处置非流动资产利得16000•第八章投资性房地产•第一节投资性房地产概述•第二节投资性房地产的初始计量•第三节投资性房地产的后续计量•第四节投资性房地产的后续支出•第五节投资性房地产和非投资性房地产的转换•第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述•一、投资性房地产的定义•二、投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义•投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之的房地产。二、投资性房地产的范围•（一）属于投资性房地产的项目•已出租的土地使用权；•准备增值后转让的土地使用权；•已出租的建筑物。•（二）不属于投资性房地产的项目•自用的房地产；•作为存货的房地产。三、投资性房地产的后续计量模式•公允价值模式•成本模式•采用成本模式计量的企业，不得改为公允价值模式；•采用公允价值模式计量的企业，若某项投资性房地产在初次取得时公允价值不能可靠地计量，可改为成本模式。第二节投资性房地产的初始计量•一、外购的投资性房地产•二、自行建造的投资性房地产一、外购的投资性房地产•1.外购投资性房地产的成本•买价、相关税费，以及可直接归属于该资产的其他支出。•2.外购投资性房地产的计量模式•成本•公允价值：设“成本”、“公允价值”两个明细科目。•例2011年8月，华联公司计划购入写字楼用于对外出租。8月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁合同，约定写字楼自购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。8月31日，华联公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费2400万元。根据租赁合同，租赁期开始日为2011年9月1日。要求：编制会计分录（公允价值模式）•借：投资性房地产——写字楼（成本）24000000•贷：银行存款24000000二、自行建造的投资性房地产•成本：建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出。不包括建造过程中发生的非正常的损失。•例2011年2月，华联公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造三栋厂房。2011年10月31日，三栋厂房同时完工，实际造价均为1500万元，能够单独出售。同日，华联公司董事会作出书面协议，将其中一栋厂房用于经营出租，并与C公司签订了经营租赁合同，将该栋厂房出租给C公司使用，租赁期5年，租赁开始日为2011年11月1日。其余两栋厂房作为生产车间，用于本企业的产品生产。（采用成本模式）•要求：编制会计分录。（2011年11月1日）•转换为投资性房地产的土地使用权成本=780×1500÷4500=260（万元）•2011年10月31日•借：固定资产——厂房30000000•贷：在建工程30000000•2011年11月1日•借：投资性房地产——土地使用权2600000•贷：在建工程2600000•借：投资性房地产——厂房15000000•贷：在建工程15000000第三节投资性房地产的后续计量•一、采用成本模式计量的投资性房地产•二、采用公允价值模式计量的投资性房地产•三、投资性房地产后续计量模式的变更一、采用成本模式计量的投资性房地产•1.计提折旧或摊销•借：其他业务成本•贷：投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）•2.计提减值准备•借：资产减值损失•贷：投资性房地产减值准备•例2007年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2007年9月1日，华联公司将该写字楼以经营租赁的方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2011年12月31日，写字楼出现减值迹象，进行减值测试，确定其可收回金额为1500万元。要求：编制会计分录•2007年8月31日，•借：银行存款1380000•贷：预收账款1380000•2007年9月1日•借：投资性房地产——写字楼24000000•贷：银行存款24000000•2007年9月30日•折旧费=2400÷20÷12=10（万元）•借：其他业务成本100000•贷：累计折旧100000•借:预收账款115000•贷:其他业务收入115000•2011年12月31日•投资性房地产账面价值=2400－10×52=1880（万元）•投资性房地产减值金额=1880-1500=380（万元）•借：资产减值损失3800000•贷：投资性房地产减值准备3800000二、采用公允价值计量模式的投资性房地产•（一）公允价值计量的两个条件•1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。•2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。•（二）公允价值的确定•1.同类或类似房地产的现行市场价格•2.无法取得市场价格的，参照市场上同类或类似房地产的交易价格，综合判断（三）采用公允价值计量的会计处理•资产负债表日，投资性房地产以公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。•若公允价值大于账面价值•借：投资性房地产——XX（公允价值变动）•贷：公允价值变动损益•反之，相反。•例2011年5月20日，某房地产公司与D公司签订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成后租赁给D公司使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元，根据租赁协议，当日即为租赁开始日。2011年12月31日，该写字楼公允价值为8000万元。•要求：编制会计分录。•2011年6月1日•借：投资性房地产——写字楼（成本）75000000•贷：开发成本75000000•2011年12月31日，确认公允价值变动•借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）5000000•贷：公允价值变动损益5000000第四节投资性房地产的后续支出•一、投资性房地产后续支出的处理原则•二、资本化的后续支出•三、费用化的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则•1.投资性房地产的后续指出，如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，应当计入投资性房地产的成本。•借：投资性房地产•贷：银行存款等•2.投资性房地产的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产的原有的使用效能，应当计入当期损益。•借：其他业务成本•贷：银行存款等二、资本化的后续支出•企业对投资性房地产进行改建等开发，开发期间仍作为投资性房地产，开发期间不计提折旧或摊销。•例华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。该公司与B公司签订了一项厂房租赁合同即将于2011年12月31日到期，该厂房原价为1850万元，租赁合同到期日累计已提折旧370万元。为了提高厂房的租金收入，华联公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给C公司使用。2011年12月31日，与B公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出160万元。2012年8月31日，厂房改建工程完工，即日按租赁合同将厂房出租给C公司。•2011年12月31日•借：投资性房地产——厂房（在建）14800000•投资性房地产累计折旧3700000•贷：投资性房地产——厂房18500000•2012年1月1日到2012年8月31日发生改建支出•借：投资性房地产——厂房（在建）1600000•贷：银行存款1600000•2012年12月31日，改建工程完工•借：投资性房地产——厂房16400000•贷：投资性房地产——厂房（在建）16400000三、费用化的后续支出•费用化的后续支出计入当期损益。•例华联公司某月对投资性房地产进行日常维修，以银行存款支付维修费2万元。会计分录•借：其他业务成本20000•贷：银行存款20000第五节投资性房地产和非投资性房地产的转换•一、非投资性房地产转换为投资性房地产•二、投资性房地产转换为非投资性房地产一、非投资性房地产转换为投资性房地产•（一）成本模式•1.自用房地产•需要将累计折旧（摊销）、减值准备等，转入投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等账户。•2.存货•按非投资性房地产在转换日时的账面价值入账。•例华联公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。2011年6月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁开始日为2011年7月1日，租赁期为5年。2011年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计折旧300万元。华联公司对投资性房地产采用成本模式计量。会计分录•借：投资性房地产——厂房12000000•累计折旧3000000•贷：固定资产——厂房12000000•投资性房地产累计折旧3000000•例2011年6月10日，某房地产开发公司与C公司签订了租赁协议，将其开发的一栋原准备出售的写字楼出租给C公司使用，租赁开始日为2011年7月1日。该写字楼的实际建造成本为65000万元，未提存货跌价准备。该投资性房地产采用成本模式计量。会计分录•借：投资性房地产——写字楼650000000•贷：开发产品650000000•（二）公允价值模式•按该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值入账，若公允价值大于原账面价值计入资本公积，公允价值小于原账面价值计入当期损益。•例2011年6月10日，某房地产开发公司与C公司签订了租赁协议，将其开发的一栋原准备出售的写字楼出租给C公司使用，租赁期开始日为2011年7月1日。该写字楼实际建造成本为65000万元，未计提存货跌价准备。该投资性房地产采用公允价值模式计量，2011年7月1日，写字楼的公允价值为68000万元。•借：投资性房地产——写字楼（成本）680000000•贷：开发产品650000000•资本公积——其他资本公积30000000二、投资性房地产转换为非投资性房地产•（一）成本模式•1.投资性房地产转换为自用房地产•将该项投资性房地产在转换日的账面原价，投资性房地产累计折旧（摊销）等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（摊销）等。•2.投资性房地产转换为存货•按该项投资性房地产在转换日的账面价值，作为存货的入账价值。•例2011年7月1日，华联公司将出租的厂房收回，开始用于本企业的产品生产，厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为2000万元，累计折旧450万元。会计分录•借：固定资产——厂房20000000•投资性房地产累计折旧4500000•贷：投资性房地产——厂房20000000•累计折旧4500