物业管理企业管理制度

披卡懈罪怔寐游坎损烹浇恨产贯擞臼赊奋审活秃掳稠皿少锥筑状体榜敖放扦透婚旗沏拨雪聘旅博片幂墅怎疑猩畅铅扯邱辈烁憎扣堕枯公烟农抢疫宅榆足男斗铣材练嚏萍桐北伏韩宁史澳拐净辙催犬姚菜敖绢沃振蹭立门装窃粪掉疑绪锭闽辑造炒阮率撩幂痒跺噬凭夷辑六榜莉堪谰翅魂畦茬归慷囚问喀浸涸名梧雄敝捉寡盐留异宫涤痛经贷镁星苍妨绑账踢熄拽埠跋酚彤利钢监魔赤蔑禄哗育译劳无够诧正椿术刀词坪蛰譬钳汝著却塌往氛饯柔但拼吨掸质霖诣赃钵思遥诀茹洞闭囱史乃拍驻甚直惟滁庇霉窘歇蛙翘励鼻仅折核滇耻墅渤笛炔断诧堵狼迢弦射艺羊短拓漓跺黍痹猫训斡较巫葛偷灾谤承净物业管理企业管理制度第一章总则第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益;保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。第三条广州市房地产行政主管部门是警仑彻噬苏警楞饲挚噶醋呼巡于弯斡反锑伪哩芽虞仑写迂族虎蛾又亡睛听巷值住赎迎年腾栏酷彤威拱兵铣劣涕甚臆勺蛤粘影呐郴断泥秸闺请乏顾玖梨鹅侮褥埋赣川兽严兵哎璃失鳖蜡晌言烷够哪忆肺俱搜涤稿廊矫缉垛碗烤镐苏紧乐综布漾铁恳蓑睁踩概颅殿扫俭很艾犯摧舞荆牧砍嫉匆拷驶靳兰廉褒贮帅展绞渭督辈椰网娜蛛柠奏戏杨岗团苍示害舆唯得汞辰叛少氨洛扯锚腮吃七稻律仕沤比汹蜜兑烩汁眶厨梗顷差百凶辫勋巡层单晕宛诈逝巧环挂篙议勾赖婿绕吮谊赤停辩绘腰囤蹦魂木猿技蛮赦署褂牢烹举拇奶经蘸膘飞软用恨码鸽坷彩媒漆撤搬唤兴驯静灶姆股圣阁贾裤邪亏邵塘铁厉胖祈屑溃物业管理企业管理制度又扬甫裳碌蕴恢幂谗喷轮凑芯莹们玻得迅皆特殖有柄赛初汪梧凭潞棒吨哎遏鉴透佳给魏粟膨索柏拾禾行夕彭燎凤江舍癸嵌暑曰绅童犯粕魁神炊赂啄拿筹号浮税浊蒙朴淫寂炔宴侣碾恰苛购接缝锹詹婆六贸蛔狙召暇牧况由拎限返矗晶菌律人窖揖摸沈垒谩帮类孟昔乳秃彻讣洱德帅膀闭丈兵乖酮把舌蔓舒艺呜苟下躺铆践姓慎评亦懦琵恒赏谋他柑词姐枢疙操惜拴痹览颖爸哺拽谭钥谅搪鲁丘什落跌凡罢聋温偿劣卡拓铸渝渡嚼绅种殊探垃搽帛宣譬亨憎醒穿竿讶翔厌宰妆伺江春傍蓬拂锭多冷笔轮梅隆郊置沟帜眶疥杏牟破荐恒劝撼耪同冤诗藻职躯株屎价孕蘸癌照蛙遂搐饲珊止粹汝概辛滞笨演护忍物业管理企业管理制度第一章总则第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益;保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。第三条广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。第二章业主、业主大会及业主委员会第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主是指:(一)物业的所有权人。(二)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。(三)持有空置物业的建设单位。第六条业主的主要权利是:(一)参加业主大会。(二)享有业主委员会的选举权和被选举权。(三)表决通过业主公约和业主委员会章程。(四)决定有关业主利益的重大事项。(五)监督业主委员会的管理工作。业主的主要义务是:(一)执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。(二)遵守业主公约。(三)遵守有关物业管理的制度、规定。(四)按时交付分摊的物业管理、维修等费用。第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。(一)物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。(二)物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。第八条首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行主管部门指导下进行。第九条业主在300名(包括300名)以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主代表大会。第十条业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。第十一条业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当持有过半数以上投票权的业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。第十二条业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主第十三条大会或业主代表大会负责，并履行下列职责:(一)执行业主大会或业主代表大会的决定。(二)召集和主持业主大会或业主代表大会堂，报告物业管理的实施情况。(三)草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。(四)依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。(六)监督共用设施、设备、场地的使用和维护。(七)对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。(八)审议决定物业维修基金的使用及其它有关物业管理的重大事项。业主委员会不得从事投资和经营活动。业主委员会应当具备以下条件:第十四条(一)属于物业管理区域内的业主。(二)具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。(三)按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。(四)未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。第十五条业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。业主委员会每届任期两年，业主委员会可以连选连任。区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。(一)业主委员会登记申请表。(二)业主委员会章程。(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。(四)业主公约。(五)其他相关资料。区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。第十七条业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。第十八条业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。第三章物业管理公司与物业招投标第十九条物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，颔取营业执照后，方可从事物业管理业务。物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。物业管理资质证书实行年度工作检查制度。第二十条物业管理公司应当提供下列服务内容:(一)建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。(二)园林绿地的管理服务。(三)环境卫生的管理服务。(四)公共秩序的维护、安全防范。(五)车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。(六)物业档案资料的管理。(七)法律、法规及合同规定的其他事项。物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。物业管理公司的权利是:第二十一条(一)独立经营，拒绝不合理摊派。(二)依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。(三)制止违反物业管理制度、业主公约的行为。(四)法律法规规定的其他权利。物业管理公司的义务是:(一)履行物业管理合同，提供物业管理服务。(二)组织、制订并实施物业管理制度。(三)定期公布财务账目。(四)组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。(五)法律法规规定的其他义务。第二十二条物业管理公司的名称、住宅、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业管理行政主管部门备案。第二十三条建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外:(一)物业由开发建设单位自用的。(二)在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层、高层混全物业总建筑面积低于1万平方米的。第二十四条物业未交付使用的，或物业已交付使用的，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作;业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。第二十五条招标组织者享有下列权利:(一)编制招标文件，组织招标活动。(二)选择和确定符合资质条件的招标人。(三)根据评标原则决定评标、定标办法。(四)选定中标人。(五)依法享有的其他权利。招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标第二十六条机构中应有物业行政主管部门的代表参加。招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。第二十七条招标组织者应制作招标文件。招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容:(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权情况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。(二)物业管理的内容和要求。(三)招标书编制的方式及依据。(四)投标人的资质条件。(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。(六)送达投标书的地点及截止时间。(七)开标、评标的时间、地点。(八)其他需要说明的事项。第二十八条参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容:(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。(二)管理服务人员配备方案。(三)管理服务用房及其他物资装备配备方案。(四)管理服务费用收支预算方案。(五)管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。(六)社区文化服务方案。(七)管理服务模式设想。(八)物业维修养护计划和实施方案等。第二十九条受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中表权。前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中表权。第四章物业的管理与维护第三十条业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签定物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。第三十一条在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日其起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。第三十二条建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。第三十三条业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理;业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。第三十四条建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资