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土地增值税清算业务简介广州市地方税务局土地增值税清算业务简介课程内容：◆房地产开发企业的土地增值税清算◆转让旧房及建筑物的土地增值税清算◆土地增值税的减免税规定第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算一、房地产项目土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；（二）开发产品已取得初始产权登记证明。竣工验收第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算注意：土地增值税预征和清算的衔接问题1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预缴土地增值税；2、办理清算手续前用建造本项目房地产安置回迁户的，应按规定预缴土地增值税；3、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预缴土地增值税。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算二、房地产项目土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。穗地税函[2010]170号第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（一）土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（二）折扣转让房地产的计税收入确认问题1、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入；2、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的，应按前条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（三）委托其他单位或个人代销、包销房地产的计税收入确认问题房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生产权转移的，应按前文规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入，不得扣除相应的代销费、包销费等费用；第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算三、土地增值税的收入确认（四）非直接销售房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额：定义：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和逾期开发缴纳的土地闲置费不得列作此项扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——取得土地使用权所支付的金额特殊规定：1、2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经税务机关审核确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——取得土地使用权所支付的金额特殊规定：2、2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经税务机关审核确定后，可给予扣除：1．提供相关的土地使用权转让协议；2．相应盖有公章的实际支付凭证。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发成本（二）土地征用及拆迁补偿费：定义：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。有关规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发成本（三）前期工程费：定义：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（四）建筑安装工程费定义：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。（五）基础设施费定义：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发成本（六）公共配套设施费定义：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发成本特殊规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发成本（七）开发间接费用定义：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。有关规定：房地产开发企业同时开发不同房地产项目，各房地产项目允许扣除的开发间接费用应根据受益的项目，按以下要求确认：1、各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入；2、各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发费用（八）房地产开发费用定义：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用：房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用（销售费用）；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应按《实施细则》第七条第（三）项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发费用财务费用：1、财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——房地产开发费用财务费用：3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述（一）、（二）项所述两种办法。4、土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——与转让房地产有关的税金（九）与转让房地产有关的税金定义：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费。房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税，按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在土地增值税清算时不再扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算四、土地增值税清算的扣除项目——财政部规定的其他扣除项目（十）财政部规定的其他扣除项目定义：房地产开发企业可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计百分之二十扣除。对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，不得加计百分之二十扣除。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算五、土地增值税的计算（一）同一清算单位中分别计算增值额、增值率和土地增值税同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核实土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算五、土地增值税的计算（二）“普通住宅”与“非普通住宅”的认定住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积1