理财规划师第二章消费支出

ChineseFinancialPlanner1第二章、消费支出规划2.1概述一、家庭消费支出包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。ChineseFinancialPlanner2二、金融市场对消费的影响通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间。也可以通过金融市场，融通资金。ChineseFinancialPlanner3三、收入、支出与财务安全和财务自由1、三种消费模式收大于支、收支相抵、支大于收。ChineseFinancialPlanner4ChineseFinancialPlanner52.2制定住房消费方案分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付方案。ChineseFinancialPlanner6一、购房目标（一）购房面积帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担的住房。不必盲目求大、无需一次到位、量力而行。（二）购房环境需求区位，考虑社区的生活质量、上班的距离、子女上学、配套设置等。ChineseFinancialPlanner7二、购房的财务决策（一）购房财务规划的基本方法1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价（1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限ChineseFinancialPlanner8（2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限（3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷（4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米数ChineseFinancialPlanner9例：王先生预计今年年底全年收入为10万元，以后可每年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前存款为2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式。求：首付可负担多少？可负担房贷是多省？可负担房屋总价为多少？ChineseFinancialPlanner10解：1、首付:年年收入年储蓄储蓄部分在购房时的终值020000322101100000400005856421030004120054837310609042436513484109273437094808051125514502045020终值合计290059ChineseFinancialPlanner112、可负担的贷款数：以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以贷款年数及利率计算的年金现值：112551*（1+3%）=115927115927*0.4=46371年金为46371，利率为6%，期限20年，求现值？46371*11.47=531875)11(iinChineseFinancialPlanner123、可负担的房屋总价29万+53万=82万4、贷款占房款的比例：=53/82=64.6%70%如果是100平米，则可负担的房价为8200元/平米ChineseFinancialPlanner132、按想购买的房屋价格来计算每月需负担的费用例：王先生欲购100平米的房屋，一般价格在3000—6000元/平米，7成按揭，分别求首付款、贷款额及每月支付贷款额（年息6%，20年）？ChineseFinancialPlanner14(1)30万房价首付款=30*0.3=9万贷款=30*0.7=21万每月还款额=210000/（240期，0.005，年金现值系数）=1504.5元ChineseFinancialPlanner15（2）房款60万首付款=60*0.3=18万贷款=60*0.7=42万每月还款额=420000/（240期，0.005，年金现值系数）=3009元ChineseFinancialPlanner16贷款购房房价控制在年收入的6倍以下，期限8-15年。总结：ChineseFinancialPlanner17（二）其他要考虑的因素1、契税成交价的1.5%，非普通住宅3%2、评估费3、律师费公积金贷款不需要，商贷要。二手房贷款要公证，200元。ChineseFinancialPlanner184、保险公积金贷款不需要商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋综合险。5、抵押登记费0.30元/平米（6元/平米）ChineseFinancialPlanner196、印花税商品房买卖合同，万分之五个人购房贷款合同，万分之零点五房屋产权证，5元/件个人出租，租赁合同千分之一，不少于1元。个人出售，产权转证书据，万分之五ChineseFinancialPlanner20（三）购房财务规划的主要指标1、房屋月供款与月税前总收入的比率不超过25%-30%2、所有贷款月供款与月税前收入的比率应控制在33%-38%之间。ChineseFinancialPlanner21五、住房消费信贷（一）住房消费信贷的种类个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款。ChineseFinancialPlanner221、个人住房公积金贷款（1）定义及特点是以住房公积金为资金来源，向缴存住房的专项住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。ChineseFinancialPlanner23特点：A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般不超过30年。B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。C.提供一种担保方式作为贷款的担保抵押加一般担保（购房契约）抵押加购房综合险质押担保（贷款银行的存单、经办的国债）连带责任保证ChineseFinancialPlanner24D.贷款对象当地购买自住房、在管理中心交存住房公积金的交存人和汇缴单位的退休职工。ChineseFinancialPlanner25E.提供的资料合法的身份证件住房公积金储蓄卡及借款人名单合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料购买住房首期付款证明或者建造、翻修、大修住房自筹资金证明配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚证ChineseFinancialPlanner26稳定经济收入证明房产抵押借款人还须提供房产证复印件ChineseFinancialPlanner27例：一位参加住房公积金制度的客户，拟申请个人住房公积金贷款，此人名下的公积金本息为6000元，上月公积金汇储额为150元，离退休还有30年。则：其可缴存的公积金总额=6000+150*30*12=60000元同样侧算得：其家属共可缴存公积金12万。ChineseFinancialPlanner28贷款额度为以下三个中的最低者：（1）借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万）（2）所购住房评估价的70%（3）该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额。ChineseFinancialPlanner292、个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，以叫住房按揭贷款。（1）个人住房按揭贷款（一手房贷款）数额不高于房地产评估机构评估的拟购住房的价值或实际购房费用总额的80%。（二者低者）ChineseFinancialPlanner30（2）个人二手房贷款向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。ChineseFinancialPlanner31（3）个人商用房贷款向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。购房总价或估价机构评估价款的60%，不超过10年。ChineseFinancialPlanner32（4）个人住房转按揭贷款还款期间出售，做贷款转移手续。（5）其他个人住房贷款品种（6）个人住房商业性贷款可选择的贷款方式：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证。ChineseFinancialPlanner333、个人住房组合贷款指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。组合贷款住房商业贷款部分最低按中国人民银行相应档次基准利率的0.85倍下浮。ChineseFinancialPlanner34例：王先生拟购房价50万元，该客户申请组合贷款，最高贷款额为50*0.7=35万元。其中个人公积金贷款金额为10万元，期限为15年，年利率为4.95%；商业性贷款为25万元，15年，贷款利率为6.273%。求其月供。ChineseFinancialPlanner35解：1、公积金：Pmt=100000/)11(iin=100000/126.87=788.19ChineseFinancialPlanner36解：1、公积金：Pmt=250000/)11(iin=250000/116.46=2146.69ChineseFinancialPlanner37（二）还款方式与还款额1、首付款20~30%，现在更高30~40%2、期款1年以内，一次性还本付息1年以上：等额本息、等额本金、等额递增、等额递减还款法ChineseFinancialPlanner38（1）等额本息还款法每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息（年金的方式）每月还款额=借款额/一元年金现值系数=借款额/)11(iinChineseFinancialPlanner39其中：利息=本期初剩余本金*月利率本金=每月还款额-利息适用于收入稳定的公务员、教师等。还款操作简单，便于合理安排每月收支。ChineseFinancialPlanner40例：李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等额本息法还贷。解：每月还款额=300000/146.57=2046.76第1月利率=300000*5.4%/12=1350第1月本金=696.76ChineseFinancialPlanner41第2个月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=1346.86第2个月本金=2046.76-1346.86=699.9ChineseFinancialPlanner42（2）等额本金还款法按月偿还本金和利息，每月偿还的本金额相等，利息不等。每期偿款额=贷款总本金/还款期数+（本期初剩余本金*月利率）ChineseFinancialPlanner43其中本金=贷款总本金/还款期数利息=本期初剩余本金*月利率适合于初期还款能力强，并减小利息支出的人；或目前收入较高但预期收入会减少的人群。ChineseFinancialPlanner44例：李先生向银行申请了20年期限30万元贷款，利率为5.4%，采用等本金法还贷。ChineseFinancialPlanner45解：第1月还款额：还款额=300000/240+300000*5.4%/12=2600本金=300000/240=1250利息=300000*5.4%/12=1350ChineseFinancialPlanner46第2月还款额：还款额=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38本金=300000/240=1250利息=2594.38-1250=1344.38ChineseFinancialPlanner47（3）等额递增还款法还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额增加。适合于目前收入一般，预期会增加的人群。ChineseFinancialPlanner48（4）等额递减还款法还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，预期收入会减少。ChineseFinancialPlanner49（5）等比递增还款法指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增。ChineseFinancialPlanner50（6）等比递减还款法指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一