关于推进标准厂房建设的思考

关于推进标准厂房建设的思考一、鼓励发展，把控总量，积极稳妥地推进标准厂房建设。具体地说，就是要认清“四大趋势”和“六大需求”，即：认清土地政策越来越严厉、企业用地门槛越来越高的趋势；认清工业布局越来越集中、小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势；认清产业集聚越来越必然、企业将更多利用公共平台和服务的趋势；认清科技创业越来越普遍、中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。认清扩大吸引外商的需求，小型微利企业拆迁安置的需求，小企业成长创业的需求，科技型企业孵化培育的需求，龙头产业延伸配套的需求和地方税源经济扶持培植的需求。这些趋势和需求说明，标准厂房大有前途。不过，在这样的前景下，也要充分看到它的三个局限：即标准厂房只适用规模较小、企业初创、资本不足、生产轻型、工艺常规、短期过渡的小型企业的局限；标准厂房的可用性受制于通用性、标准化的局限，以及标准厂房从目前来看社会意义大于经济意义、长远效益大于短期效益的局限。也就是说，标准厂房既有其价值的一面，也有其局限的一面。它是一个针对特殊层面企业的过渡型、培育型载体，是一个城市和地区带有某种基础性、基本型的产业发展平台。基于这样的背景和情况，我们认为今后一段时间标准厂房总的发展方向是，鼓励建设，把控总量，保持恰当合理的市场保有量和适销对路的市场产品。二、多元投入，分类建设，进一步拓宽标准厂房发展思路。一是继续鼓励三大主体多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下，更多鼓励民资和外资进入，特别是鼓励国际知名的工业地产商进入，通过专业国际公司的带动，全面提升标准厂房的建设理念、思路、机制和档次，提升标准厂房的整体建设水平。二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行，建议民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房；外资主要发展适应欧美企业、符合国际理念的中高档次标准厂房；政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设，如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设，以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。三是支持标准厂房建设的充分市场化。非必要，政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。建议采用政府采购的方式招标“包租”一定规模的标准厂房用于政府性招商。四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应只能勉强保证大项目的情况下，建议进一步推广民资代建模式，把富余土地和富余资本结合起来，延伸自身产业，建设标准厂房，扩大合资合作。同时也可以继续推广“厂内厂”盘活土地存量的模式，把企业的富余土地建成标准厂房，扩大社会供应总量。三、突出产业，强化规划，有效增强对标准厂房建设的引导。一是统一布局。各地要按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划，抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划，原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区，并设定相应的规模门槛和产业定向，杜绝见缝插针、零星开发。二是根据规划，分头建设。实行政府统一规划，入驻企业或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求，分头建设。这样，既调动全社会的建设积极性，又符合政府发展意图。三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设，要根据各地区的产业基础和发展重点，有选择、有针对地建设专题性标准厂房，如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头，利用行业协会力量，发展产业配套性主题工业园。四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台，依靠功能提升，扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求，制定相应的配套标准，提高服务能力。五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等，杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台，形成必要的供需服务平台。四、政策倾斜，管理配套，给予标准厂房建设必要扶持。一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品，兼具房产、物业、工业项目等多种特性，建议对标准厂房进行分类定性，凡出售性质的开发定性为房产，出租性质的开发定性为物业。鉴于标准厂房的工业用途性质，建议在具体政策上，对照相关标准再给予适当优惠。二是在规费和税金上给予倾斜。建议专题研究标准厂房的规费标准，把目前各地变通自定的规费标准统一起来，变随意为合规。同时对过高的租金收入税率作适当下调。三是探索租售管理上的科学办法，特别是出售管理。建议实行厂房出售“两次交易并一次，通过变更业主的方式完成权属交易”，减轻企业负担，减少交易障碍。四是继续探索标准厂房租金补贴的机制和方式。建议租金补贴与政府“包租”模式相结合，对政府包租用于招商的标准厂房，通过核定恰当的包租价格，间接给予开发企业相应的市场差价补贴。这样既引导了市场需求，又对符合政府意图的厂房给予了实质性扶持。五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业，特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策。总之，要坚定标准厂房的发展方向，结合城市的发展实际，强化需求对接和产业对接，提高功能匹配和结构匹配，引导理性发展，始终保持一个合理、恰当的市场保有量，使标准厂房真正成为招商的平台、培育的载体、孵化的基地和集约的样板。