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工程造价管理课程设计土木工程1103班1．项目概述某房地产项目为新建项目，项目分二期滚动开发，占地5.2hm2(78亩)，规划总开发面积约为90000m2(含地下车库面积)，总用地面积为52026m2。其中住宅面积为70000m2（一期开发50000m2；二期开发20000m2），商业用房面积为13242m2（一期开发4800m2；二期开发8442m2），地下车库面积为6758m2，结构形式为框架结构。项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企业自筹、预售房款和银行贷款三部分构成。项目预计2年内全部竣工交付使用。第一年拟投入资金30000万元，其中企业自筹14000万元；银行贷款6000万元；预售房款10000万元。第二年完成其余全部资金投入。2.设计内容及步骤2.1完成建设投资估算建设投资估算依据如表1所示，根据估算依据完成项目总投资估算（单位：万元）。表1建设投资估算计费标准2.2项目财务分析①经营收入估算综合国家宏观政策与该项目所处地区供求状况等各方面因素，考虑确定住宅销售价格为5900元/m2，商业门面均价为10100元/m2。预计第一年一期住宅销售80%，商业门面销售70%，实现销售资金流入为销序号项目名称计费标准计算过程金额（万元）1土地费用350万/亩350*78273002前期费用立项可行性分析土地费用的3%27300*3%819规划设计费工程总造价的3%10800*3%324地质勘探费土地面积╳8元/m25.2026*841.6208现场“七通一平”费建筑面积╳50元/m29*504503工程总造价1200元/m29*1200108004公共配套设施费100元/m29*1009005工程监理费、审计费工程总造价的1.5%10800*1.5%1626建设期利息银行贷款一年期利率7.56%6000*7.56%453.67建设单位管理费工程总造价的2%10800*2%2168不可预见费工程总造价的3%10800*3%3249总计（项目总投资）————41790.2208售收入的70%；第二年一期多层、商业门面实现100%的销售，二期住宅实现100%的销售，门面实现80%的销售，实现销售资金流入为第一年销售收入余额与第二年销售收入的90%；第三年门面销售完毕，回收全部剩余销售资金。项目需交纳销售（营业）税及附加等，主要为营业税、城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按5.55%计算。根据地方税务局的规定，预售房款的营业税及附加以实际收到的房款计算。根据以上依据完成项目经营收入与经营税金及附加估算，如表2所示。表2经营收入与经营税金及附加估算表(单位:万元)序号123合计1销售收入总计26993.625975.5361705.28454674.42住宅2360017700——41300商业门面3393.68275.5361705.28413374.422实现销售资金流入18895.5231476.06244302.837654674.423销售（营业）税金及附加1048.70141746.9215238.80753034.4304计算说明：（单位：万元）1、销售收入总计=住宅销售收入+商业门面销售收入第一年住宅销售收入：一期5*80%*5900=23600商业门面销售收入：一期4800*70%*1.01=3393.6小计：23600+3393.6=26993.6第二年住宅销售收入：一期5*20%*5900=5900二期2*5900=11800商业门面销售收入：一期4800*30%*1.01=1454.4二期8442*80%*1.01=6821.136小计：5900+11800+1454.4+6821.136=25975.536第三年商业门面销售收入：8442*20%*1.01=1705.284总计：26993.6+25975.536+1705.284=54674.422、实现销售资金流入第一年26993.6*70%=18895.52第二年26993.6*30%+25975.536*90%=31476.0624第三年25975.536*10%+1705.284=4302.8376总计：18895.52+31476.0624+4302.8376=54674.423、销售税金及附加=销售收入*5.55%第一年26993.6*5.55%=1048.7014第二年25975.536*5.55%=1746.9215第三年1705.284*5.55%=238.8075总计：1048.7014+1746.9215+238.8075=3034.4304年份项目②成本费用估算根据当前该区域房地产销售代理行业的情况，按各年房地产销售额（实现销售资金流入额）的3%计提房地产策划、营销、广告费用，预计本项目总的销售费用。完成建设总投资及经营成本费用估算，如表3所示。表3建设总投资及经营成本费用估算表(单位:万元)序号123合计1建设总投资3000011790.2208——41790.22082房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.23273开发总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.4535计算说明：（单位：万元）1、房屋销售费用=实现销售现金流入*3%第一年18895.52*3%=566.8656第二年31476.0624*3%=944.2819第三年4302.8376*3%=129.0852总计：566.8656+944.2819+129.0852=1640.23272、开发总成本费用=建设总投资+房屋销售费用第一年30000+566.8656=30566.8656第二年11790.2208+944.2819=12734.5027第三年0+129.0852=129.0852总计：30566.8656+12734.5027+129.0852=43430.4535年份项目③财务盈利能力分析根据前面各项计算数据完成本项目的投资利润等各项指标计算，如表4所示。其中所得税率按25%计算，盈余公积金公益金按可供分配利润的10%提取。表4损益表(单位:万元)序号123合计1房屋销售收入26993.625975.5361705.28454674.422销售实现资金收入18895.5231476.06244302.837654674.423销售税金1048.70141746.9215238.80753034.43044开发总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.45355利润总额-4621.96711494.11181337.39138209.53616弥补以前年度亏损04621.96704621.9677应纳税所得额06872.14481337.39138209.53618所得税01718.0362334.34792052.38419税后利润-4621.9679776.07561003.04346157.15210可供分配利润05154.10861003.04346157.15211盈余公积金公益金0515.4109100.3044615.715312未分配利润04638.6977902.7395541.436713累计未分配利润04638.69775541.4367——年份项目计算说明：（单位：万元）1、利润总额=房屋销售收入-销售税金-开发总成本费用第一年26993.6-1048.7014-30566.8656=-4621.967第二年25975.536-1746.9215-238.8075=11494.1118第四年1705.284-12734.5027-129.0852=1337.3913总计：-4621.967+11494.1118+1337.3913=8209.53612、应纳税所得额=利润总额-弥补以前年度亏损第一年利润为负数，项目亏损，无需纳税第二年11494.1118-4621.967=6872.1448第三年第二年利润为正数，故第三年弥补以前年度亏损为0，应纳税所得额即为该年利润总额。总计：0+6872.1448+1337.3913=8209.53613、所得税=应纳税所得额*25%第一年0第二年6872.1448*25%=1718.0362第三年1337.3913*25%=334.3479总计：0+1718.0362+334.3479=2052.38414、税后利润=利润总额-所得税第一年-4621.967-0=-4621.967第二年11494.1118-1718.0362=9776.0756第三年1337.3913-334.3479=1003.0434总计：-4621.967+9776.0756+1003.0434=6157.1525、可供分配利润=税后利润-未弥补亏损第一年0第二年9776.0756-4621.967=5154.1086第三年1003.0434-0=1003.0434总计：0+5154.1086+1003.0434=6157.1526、盈余公积金公益金=可供分配利润*10%第一年0第二年5154.1086*10%=515.4109第三年1003.0434*10%=100.3044总计：0+515.4109+100.3044=615.71537、未分配利润=可供分配利润-盈余公积金公益金第一年0第二年5154.1086-515.4109=4638.6977第三年1003.0434-100.3044=902.739总计：0+4638.6977+902.739=5541.4367④资金来源与运用分析根据前面计算数据为依据完成资金来源与运用分析，详见表5。此表中的累计盈余资金若为正值，表明项目资金能够自行平衡。表5资金来源与运用表(单位:万元)序号123合计1资金来源38895.5231476.06244302.837674674.42销售实现资金收入18895.5231476.06244302.837654674.42自有资金14000————14000银行贷款6000————60002资金运用38069.16721353.5691705.28461128.02总成本费用30566.865612734.5027129.085243430.4535建设期利息453.6————453.6房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.2327销售税金1048.70141746.9215238.80753034.4304所得税01718.0362334.34792052.3841可供分配利润05154.10861003.04346157.152银行借款本金偿还6000————60003盈余资金826.35310122.49342597.553613546.44累计盈余资金826.35310948.846413546.4——资金来源=销售实现资金收入+自有资金+银行贷款资金运用=总成本费用+建设期利息+销售税金+所得税+可供分配利润+银行借款本金偿还盈余资金=资金来源-资金运用年份项目⑤财务现金流量分析及部分经济指标计算行业基准收益率为12%,根据前面计算数据为依据完成财务现金流量分析（见表6）,并在此基础上完成下列经济指标计算（见表7）：表6财务现金流量表（全部投资部分）(单位:万元)序号123合计1现金流入26993.625975.5361705.28454674.42销售收入26993.625975.5361705.28454674.422现金流出31615.56714481.4242367.892746464.8893房地产开发投资3000011790.2208——41790.2208房屋销售费用566.8656944.2819129.08521640.2327销售（营业）税金及附加1048.70141746.9215238.80753034.43043利润总额-4621.96711494.11181337.39138209.53614所得