基于主成分分析的房地产估价方法研究

河北工业大学硕士学位论文基于主成分分析的房地产估价方法研究姓名：张静申请学位级别：硕士专业：技术经济及管理指导教师：陈敬武20071201河北工业大学硕士学位论文I基于主成分分析的房地产估价方法研究摘要房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，己经越来越受到人们的重视。随着社会经济的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。我国房地产估价起步晚，其理论和方法还处于探索阶段，主要是借鉴其他国家和地区的估价方法，因此，完善我国房地产估价理论与方法意义重大。本文从理论角度对房地产价格构成、影响房地产价格的因素、房地产估价的内容、原则、特点和基本方法等进行了论述，并详细分析了目前最常用、最基本、最重要的估价方法之一—市场比较法，总结了其优点和难点，为市场比较法的改进研究提供了理论依据。由于市场比较法的应用最为广泛，在房地产估价方法中占有重要地位，为此，本文重点对市场比较法的改进进行了探索性研究，针对市场比较法中所存在的诸如主观性较大、如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确性以及合理确定最终估价结果等问题，首先是建立主成分分析模型选择可比实例，在模型的运用过程中，就模型中的特征因素隶属度和权重求解问题提出了新的算法，提高了精度，很好的解决了问题；接着在因素的修正中，提出房地产权益的修正不容忽视，并提出新的修正算法；第三，运用主成分分析，一元线形回归等数学方法完成了可比实例交易状况的修正；最后利用实例的综合评价得分计算权重求取最终的综合价格。对于上面这些修正，在本课题中均结合估价实例进行演算，证明了改进算法的可行性。关键词：房地产估价,市场比较法,主成分分析法基于主成分分析的房地产估价方法研究IIRESEARCHRESEARCHRESEARCHRESEARCHONONONONTHETHETHETHEMEATHODMEATHODMEATHODMEATHODOFOFOFOFREALREALREALREALESTATEESTATEESTATEESTATEEVALUATIONEVALUATIONEVALUATIONEVALUATIONONONONONTHETHETHETHEPRINCIPALPRINCIPALPRINCIPALPRINCIPALCOMPONENTSCOMPONENTSCOMPONENTSCOMPONENTSANALYSISANALYSISANALYSISANALYSISABSTRACTABSTRACTABSTRACTABSTRACTTherealestateappraisalasanecessaryworkoftherealestatedevelopmentandmanagementprocesshasalreadybeenattachedimportancebypeople.Withthecontinuousdevelopmentofsocietyandeconomy,theappliedfieldsofrealestateappraisalwillbecomewiderandwider.Inourcountry,thestepofthestudyonrealestateappraisalisrelativelylater.Thetheoriesandmethodsstillstandinthequestingperiod,anditmainlygetsthelightsoftheothernationsorregions.Therefore,itisofgreatsignificancetoperfecttherealestatetheoriesandmethodsinourcountry.Thethesisillustratesthepointsthroughtheanalysisofform,sort,influencingfactorsofthepriceofrealestate,theprinciple,procedureoftherealestateappraisal,methods,etc.Then,itsummarizesandanalyzesrealestateappraisalmethods-marketcomparisonapproach,whicharethemostbasicandtheimportant.Lastly,thethesiscomparesandgivesthestudyonmarketcomparisonapproachandothermethods.Thethesisstudydeeplyonimprovementofmarketcomparisonapproachhasbeenwidelyusedandhastheprominentpositionamongtheappraisalapproaches.Sothethesismakestheexploringanalysisandsolvestheprobleminthefollowingaspects:problemsofmarketcomparisonapproachthathowtoeliminatevariationcausedbyestimators'subjectiveconsideration,thescientificchoiceofoptionalinstances,confirmtheamendatorycoefficientofterritorialandseparatefactor,confirmtheappraisalresultrationally.Firstly,theauthorsetsuptheprincipalcomponentsanalysismodeltochoosethecomparableinstances.Inapplicationofthemodel,twocalculatingmethodsareadvancedrespondingtofixmembershipgradeandweight,twoissuesstillnotsatisfactorilyexplored,andintheway,thedegreeofprecisionisimproved.Secondly,theauthorbelievesthattherightsandinterestsofrealestateshouldnotbeignoredinelements-revisingandputforwardnewcalculatingmethodofrevisingelements.Thirdly,theusesofprincipalcomponentanalysisandlinearregressioncompletedcorrection;Finally,thecomprehensivepriceisfiguredoutwiththehelpoftheprincipalcomponentsanalysis.Alltheaboverevisionsarebasedonthecalculationsinevaluatingcase.Thusthefeasibilityisimproved..KEYKEYKEYKEYWORDS:WORDS:WORDS:WORDS:therealestateappraisal,themarketcomparisontest,theprincipalcomponentsanalysisIII原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。学位论文作者签名：日期：关于学位论文版权使用授权的说明本人完全了解河北工业大学关于收集、保存、使用学位论文的规定。同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。（保密的学位论文在解密后适用本授权说明）学位论文作者签名：日期：导师签名：日期：河北工业大学硕士学位论文1第一章绪论§1-1引言房地产，又称不动产，是指土地，建筑物及其他地上定着物[1][2]。是一种稀缺的资源，重要的生产要素和生活的必需品；是人类生存和发展的基础；是社会再生产的基础。房地产业通过开发创造固定资产，为社会经济活动提供物质基础。据联合国统计各国用于建造房屋的投资，一般占国民经济总值的6%～12%，所创造的固定资产一般占同年固定资产形成总值的3%～8%，占固定资产形成总值的20%～30%。在一些发达国家，房地产业是构成国家财富的重要组成部分，一个国家的房地产价值一般占到其社会总财富的50%～70%。同时，房地产业也为国家提供大量的财政收入，约占财政总收入的10%～20%，成为经济繁荣的支撑点。改革开放以来，我国房地产业得到了迅猛的发展，尤其是1998年推动城镇住房制度，我国城镇居民住房观念发生重大转变，住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长。从1981～2006年这26年间，房地产开发企业法人单位由1981年时的星星之火，发展到12.9万个，商品房年竣工面积达4.9亿平方米。2003年全国房地产开发完成投资突破一万亿元，同比增长29.7%;2004年全国房地产开发投资额13158．3亿元；2005年房地产开发投资额15759亿元。可见，房地产开发投资额规模增长迅速。目前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，其中8%的GDP增长速度中有1%～1.5%是由房地产业贡献的。房地产价格事关国计民生，涉及方方面面的利益及资源，尤其稀缺资源的优化配置的问题，因此，房地产估价业显得尤其重要。同时，房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，也迫切需要做好房地产的估价工作。事实上，房地产估价贯穿房地产整个生命周期，从房地产投资、开发、建设、销售、分销、出租、分租、转让、抵押、馈赠、征用、保险、课税到拆除等各个阶段，都需要做出相应的估价，并由此作为决策和行动的依据。此外，房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用，这主要体现在促进房地产信贷健康发展，防范金融风险，保障相关当事人合法权益，维护国家和公共利益，减少行政管理成本对房地产市场提供全方位服务等方面。此外，随着社会经济的不断发展，房地产估价的领域将越来越广。由于房地产的价格受到诸多因素的影响，而各种因素对房地产价格影响的方向、影响的程度、影响的关系是不尽相同的，有的因素完全可以用数学模型来度量，而有的就不行，只能通过估价人员的经验加以判断。因此，房地产价格评估是房地产业中技术性强、难度大的一个重要部分。故深入而系统的研究房地产估价，并完善和优化房地产估价理论与方法具有重大意义。§1-2国内外房地产估价发展概况基于主成分分析的房地产估价方法研究21-2-1国外房地产估价理论及方法在国外，房地产评估开展的较早，现代房地产估价是起源于英国[3]。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792年。随后，于1834年和1846年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868年在此基础上成立了英国测量师学会，并于1881年由维多利亚女王授予皇家特许状，1921年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946年起，“英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿