世联豪宅别墅研究2040141282

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。豪宅别墅KPI体系世联研究理论2006.2.13本报告是严格保密的。2[关键字]：豪宅、别墅[简介]：此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。3豪宅别墅的KPI体系：KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间本报告是严格保密的。4达标动作关键驱动因素通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点1.地段2.环境6.建筑风格3.户均资源4.居住私密性5.户型设计项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受存在关键驱动因素：地段、内环境。其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素。本报告是严格保密的。5项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势项目名称地段优势之所在项目致命伤与不足之处晴翠园温榆河、机场高速直达处于飞机航道正下方，噪音影响极大碧海方舟北四环外亚运村成熟区域姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。东山墅东四环连接东部生活区为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响西山美庐西五环中部容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源长岛澜桥香江核心区域，机场高速直达千万别墅与类别墅物业混合优山美地天竺别墅核心项目，成熟别墅区内社区存在较高比例租住人口碧水庄园八达岭高速路直达，传统别墅区社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时财富公馆香江核心区域，机场高速直达-别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。本报告是严格保密的。6豪宅的地段分类豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，第一类：具备与城区距离近的地段优势第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势（案例：优山美地、晴翠园）（案例：东山墅、碧海方舟）（案例：西山美庐）本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈”内的双重地段优势。2020/7/57达标动作关键驱动因素1.地段2.环境6.建筑风格3.户均资源4.居住私密性5.户型设计本报告是严格保密的。8别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章碧水庄园-344亩中心湖大湖山庄-带状绿化公园长岛澜桥-60m宽的人工河道晴翠园-入口林荫道西山美庐-依香山而居东山墅–依坡而居本报告是严格保密的。9内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异A.大规模制胜B.局部特色处理C.精致细节按照对客户的[打击力]排序•大面积水体•宽敞的流动水系•成规模的树种•大面积草坪•入口隐蔽处理•外部绿地处理•地形变换•精致园林小品•情趣空间处理本报告是严格保密的。10“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作”。大湖面-碧水庄园344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖2000万元别墅极为抢手。宽敞的河道/水系-长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度60m大草坪-气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“球道景观”成为北京为数不多的球场别墅。本报告是严格保密的。11“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节长岛澜桥总规图优山美地总规图晴翠园总规图客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。北京玫瑰园总规图北京玫瑰园总规图本报告是严格保密的。12局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵国花园-社区入口的私家路处理，模仿杭州月湖山庄，自然传达私密豪宅的气势大湖山庄-对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境本报告是严格保密的。13以小见大的细节处理北京现有豪宅项目，尚未出现精到的细节处理手法。这是本项目可出彩之处。河道节点的私家水岸处理入户路的道路线行处理私家水岸小品公共空间的处理水岸庭院的展示2020/7/514土地资源指标私家庭院面积私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家享有景观资源指标达标动作关键驱动因素1.地段2.环境6.建筑风格3.户均资源4.居住私密性5.户型设计本报告是严格保密的。15主要在售项目私家庭院的面积状况项目建筑面积㎡全部庭院面积㎡碧海方舟500500碧海方舟620800东山墅488600东山墅11001000西山美庐380300长岛澜桥560-640300-800财富公馆1400700-1200西山美庐460600晴翠园5001200优山美地550-600400碧水庄园700800•目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1的关系：地上建筑面积600㎡，庭院面积约在400-600㎡间；地上建筑面积600-1000㎡，庭院面积约为800-1000㎡。豪宅别墅私家庭院分为：-前院：入户院，距社区路约10-20m-后院：集中庭院通常位于后院-侧院：单体左右间距所需，使用频率低16北京的豪宅别墅项目绝大多数将水景作为项目最大的卖点，临水而居已经成为千万别墅必备条件项目水景其他景观东山墅■中央人工湖-西山美庐■中央流动线性水系■山景长岛澜桥■自然河道-财富公馆■人工河道-晴翠园■温榆河岸■南侧绿林优山美地■中央人工湖-碧水庄园■超大人工湖-碧海方舟■姜庄湖■高尔夫碧水庄园24万平米的湖面西山美庐内部宽7-10m的公共水系17别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。长岛澜桥引入的温榆河支流，建造贯穿豪宅别墅区的宽阔河道。豪宅别墅居于河道两侧，视野开阔、景观丰富，私家水岸的享有明显高贵于社区内的其他产品。22套别墅在短时间内以3套/月的速度快速消化完毕。自东山墅楼王位置观水碧水庄园千万别墅沿湖而居，线性排布，每户拥有私家水岸。2020/7/518建筑左右间距户前院尺度单体规划布局达标动作关键驱动因素1.地段2.环境6.建筑风格3.户均资源4.居住私密性5.户型设计本报告是严格保密的。19别墅单体间的距离，在一定程度上体现了别墅的价值项目名称左右间距前后间距碧海方舟6–8m7-15m东山墅7-10m10m西山美庐6–8m20-30m长岛澜桥6–8m-财富公馆8-10m20-30m晴翠园10m20-30m优山美地7–8m15m北京玫瑰园8-12m15-25m碧水庄园10m车行路前后间距：豪宅别墅的布局，大多为沿资源走向的行列式布局，车行路作为别墅前后间隔的一部分，可使得前后间距达到20-30m。组团式布局的别墅，不存在南北正向间距，建筑斜向间距可达8-10m。左右间距：项目调查显示，目前北京豪宅别墅的左右间距大多集中在6-10m。本报告是严格保密的。20客户对现有项目间距的接受度较高豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事实，因此大多可以接受市场上常见的6-10m左右间距，前后间距20-30m。对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响。碧海方舟-左右间距仅为7m，但到访客户在被高尔夫景观打动的同时，对间距的关注程度很低。西山美庐–很多业主认为西山美庐唯一的缺点即为左右间距太小，整体过密。但西山美庐在利用户型设计避免主要空间对视的处理手法深受客户认可。本报告是严格保密的。21在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求沿资源走向而成的行列式布局，可以实现社区公共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，不存在斜向间距过近的弊端。项目名称行列式组团式碧海方舟■■东山墅■■西山美庐■-长岛澜桥■-财富公馆■-晴翠园■-优山美地-■大湖山庄■-碧水庄园■-沿资源走向的行列式布局-大湖山庄总体规划图本报告是严格保密的。22行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置处理手法一：增加前院与车行路的距离2020/7/523达标动作关键驱动因素1.地段2.环境6.建筑风格3.户均资源4.居住私密性5.户型设计本报告是严格保密的。24豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现：面积㎡项目名称40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠园399454514608705优山美地492552606937长岛澜桥460510碧水庄园5707381020北京玫瑰园630735东山墅3975506501150大湖山庄420560600655财富公馆1400豪宅别墅供应的面积集中在三个面积区间：400㎡,500-600㎡,1000㎡，地下室面积200-400㎡。地上建筑面积400-550㎡之间是目前客户需求的主流面积和各项目畅销面积区间，也是豪宅别墅的达标面积；1000㎡以上别墅通常占据最佳位置、享有稀缺资源，两者均能实现较快的销售速度。25不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑450-550平方米地上建筑面积450-550平方米，地下建筑面积200-250平方米，总建筑面积700-800平方米。宅基地面积约2亩。地上两层，地下一层。室内车库1或2辆，室内外共计2-3个车位。首层功能空间通常包括：门厅、客厅、家庭室、正餐厅、早餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室。二层为居住区，通常除首层1个次主卧或书房外，二层应设有1个主卧区及2-3间带独立卫生间（或衣帽间）的次卧室。入户门厅挑空，客厅或家庭室择一挑空（通常为客厅挑空）26不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑600-800平方米地上建筑面积600-800平方米，地下建筑面积300平方米以上，总使用面积约1000平方米房间数量6个以上，首层设有1-2个房间，可用作书房或老人房除首层客厅与家庭室外，二层楼梯处通常另设私密起居室双挑空设计：入户玄关挑空，客厅或家庭厅择一挑空，且与楼梯结合。单侧弧形楼梯设计，部分可提供电梯需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择。主卧区面积阔绰80平方米，卫生间面积应保证15平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采光或以大面积满足工作间需求。全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室设计，2个以上的保姆间应有明采光。一层的主要功能空间与前类产品基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在9米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。27不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑1000平方米以上地上建筑面积1000平方米以上，地下室面积300平米，合计使用面积1400平方米以上房间数量通常8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量。户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能。地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游