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StrategyPC中策信德(中国)地产顾问1文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问50KM月亮湾北部启动区文昌市地处海南省东北部，北纬19°20′至20°10′之间，处于亚热带海洋性季风气候。东南和北面是南海和琼州海峡，西面与海口市相邻,西南面与定安县和琼海市接壤。全市平面轮廓近似半月形，南北长99公里，东西宽65公里，环疆长285公里，全市土地总面积2488平方公里，占全省的7%。文昌市东北南三面临海，海域辽阔，海岸线最长为278.5公里【海南岛海岸线长度约为1825公里【自然岸线为1226.5公里，人工岸线长度为596.3公里】，儋州市、三亚市，分别为267.3公里和258.6公里】有大小港湾40个。截至2013年底，全市户籍人口59.68万人，常住人口54.73万人。文昌发展格局城市：海南省重点旅游城市，被誉为“阳光东海岸上的明珠”，与海口、三亚被全球机构推选获评为“中国特色魅力城市”，是全国科技进步示范市、全国科技进步先进市、全国文化先进市。StrategyPC中策信德(中国)地产顾问文昌是海南省乃至全国有名的文化之乡、华侨之乡、将军之乡、国母之乡（宋氏三姐妹的故乡）等九乡之称，被世界誉为东方奇迹。文昌不仅拥有2000多年悠久历史，人文气息浓厚；更具有丰富的旅游资源，是海南省旅游重地之一，拥有“琼东第一峰”、“奇峰秀天下”的铜鼓岭，还有被誉为中国大堡礁的云龙湾海底自然公园（珊瑚礁）；有千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的东郊椰林；把玉石文化、宗教文化与文昌传统文化相结合的玉石文化公园；水温高的官新温泉；有稀世海上森林公园——八门湾红树林；有举世瞩目的宋氏祖居；有亚洲第一塔的木兰灯塔；有古色古香的孔庙；还有胜似仙境的七洲列岛。文昌不仅依托航天旅游资源作为名片，强力打造未来海南最旅居的休闲度假滨海之城。规划：海南文昌依托航天旅游资源，强力打造海南第三极最旅居休闲度假滨海城市，“两桥一路”、航天发射中心及相关配套，是未来文昌腾飞的巨大潜力文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问文昌市交通便利，海陆空交通发达：公路：海文高速公路全长51.66公里，文城至美兰国际机场55公里。海文高速公路延伸段至琼海市加积镇后，将与海南环线高速公路（G98）对接，全市公路密度达到0.88公里/平方公里，居全省之首；铁路：2010年12月30日通车的海南东环高速铁路经过文昌市东路、潭牛、文城、会文、重兴五个乡镇，设两个站：文昌站、冯家湾站，到达海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国际机场仅需20分钟，到达三亚仅需1小时30分钟。港口：以木兰港、清澜港、铺前港和航天发射中心专用港为主。可通往全国、港澳台和世界各国，文昌市最北端港口：铺前港，为海南省际重要渔港码头之一。交通：随着文昌路网逐步完善，将加快推进文昌融入琼北经济圈，发达的海陆空交通体系必是推动文昌发展的重要保障文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问资源：文昌具备极其丰富的旅游资源，由于开发相对东线其他市县滞后，主题性、规模化、产业化的旅游业及相关配套等相对缺失，旅游市场能级弱化。但随着航天旅游、滨海休闲度假的落地成型，文昌备受关注。九乡文昌当前开发项目发展形态“华侨之乡”文昌市华侨众多，有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区，被誉为“华侨之乡”侨人主题，以宋氏纪念馆形式，构建华人会展中心会议、旅游、观光“文化之乡”文昌文化发达，教育兴盛，“一里三进士”是历史的写照，被誉为“文化之乡”——拥有2000多年悠久的历史文化，人杰地灵。“椰子之乡”海南椰子半文昌，文昌椰子半东郊，有20多种椰子系列产品远销国内外，被称为“椰子之乡”东郊椰林观光旅游区超过50万株椰树形成全国最长的椰林带，总长超过15千米，“排球之乡”文昌人喜爱排球运动，曾代表中国参加世界中学生排球赛，获得第5名，被称为“排球之乡”——年年均有排球赛事，排球文化盛行“国母之乡”文昌市人杰地灵，名流辈出。是影响中国现代历史的宋氏三姐妹的故乡，被誉为“国母之乡”宋氏祖居以旅游观光为主，名人纪念馆“将军之乡”文昌物宝天华，人杰地灵，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军，被誉为“将军之乡”将军冢集祭祀、观光、休闲、教育与一体的现代人文旅游项目“长寿之乡”文昌市全省乃至全国著名的长寿之乡——未来度假、养生的宜居之城“书法之乡”文昌是全国闻名的书法之乡——书法展“未来航天之乡”文昌市在新一代运载火箭发射场落户后,发展潜力巨大，后发优势突出，一个未来的“航天之乡”即将产生,标志着文昌进入了一个崭新的发展阶段。文昌航天发射场航天主题公园国际领先水平的航天发射中心，提供科普主题观光游乐服务发展瓶颈资源开发单一，内容单一，造成消费者走马观花盈利模式单一，体验式、消费式项目薄弱，仅部分景区开发景区与娱乐结合的旅游模式被动依靠自然资源发展旅游并获利旅游景区停留在浅层次开发，景区形象包装欠缺服务意识差、资源维护意识弱精品度假产品偏少，品质整体偏低资源整合力度偏弱，开发运营能力弱势东郊椰林海洋资源航天主题公园红树林文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问科技进步盅盘舞文笔塔华侨之乡罗非鱼国民生产总值GDP(亿元)93.22114.5142.27158.55175.65192.0812.8%15.8%11.5%9.4%9.3%1.30%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%050100150200250200920102011201220132014GDP（亿元）同比增长第一产业,71.06,37%第二产业,43.47,23%第三产业,77.55,40%2014年文昌市三大产业比重近年来文昌市经济发展较快，国民生产总值持续上涨，其中2010年GDP同比上涨幅度最大，为15.8%，2014年国民生产总值同比增长了1.3%，有所下滑；2014年文昌市三大产业构成中：以第一产业为主,占37%，其次是第三产业，占23%，第三是第二产业，占40%。经济：文昌发展受旅游产业滞后影响，经济增长虽平稳，但是产业结构比较落后，发展滞后于东线其他市县。数据来源：文昌市经济和社会发展统计公报文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问机遇：航天发射中心落户文昌，相关航天产业将会带动文昌娱乐、配套、居住等板块快速发展经国务院正式确定，2015年立项的中国最大的航天中心—“海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇；整个航天发射中心占地20平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配、航天城及航天主题公园以国际级的旅游产品直接将文昌推向海南旅游第三极的高位，同时带来众多产业及配套。中国首个开放型航天城和6000亩航天主题公园，400亿航天投入，每年不少于10次的商业卫星发射，每年将有700-1000万人观摩。航天旅游时代热潮来临，带动经济的增长，目前海南最具有升值潜力的湾区之一。2016年文昌航天城预计迎来长征7号首飞，届时文昌的知名度、市场认知度将发生质的飞跃。航天科技文化旅游基地改变海南旅游格局文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问机遇：随着文昌路网逐步完善，“两桥一路“的建设，环岛高铁的全线贯通，将加速推进文昌融入琼北经济圈，成为海南第三极。到2020年，发射中心人口将达2.1万人，预计到火箭发射日接待量将突破1.2万人次，为文昌旅游业来带不可估量的客户资源；环岛高铁的全线贯通、两桥一路的逐步完成，以及海口美兰机场等海陆空交通网，经解决文昌因交通而被边缘化的问题。加速完成融入琼北经济圈；文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问机遇：经历近两年的区域地产炒作，文昌的房地产市场价格仍然处于相对理性的水平，未来发展空间较大。市场热点市县产品特点在开发重要板块第一梯队三亚房地产开发结合旅游资源，早期以自住舒适型住宅为主，兼顾部分投资型物业。三亚湾、海棠湾海口综合品质较好，自用性和投资性产品兼有，中端和高端产品结合西海岸、盈滨半岛第二梯队琼海中档住宅为主，同时以会展型旅游休闲度假为主的中高档旅游房地产博鳌水城万宁投资型，沿海湾旅游休闲度假产品石梅湾陵水投资型，沿海湾旅游休闲度假产品香水湾、清水湾第三梯队五指山经济型度假别墅五指山临高投资型酒店公寓，经济型度假别墅临高角文昌投资型酒店公寓，经济型度假别墅高隆湾、月亮湾2015年东部重点城市销售均价83732320090211572970990500010000150002000025000海口三亚琼海陵水文昌销售均价（元/㎡）价格洼地文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问房产：文昌房地产发展属海南第三梯队典型海南中端候鸟养老、度假人群，凭借优质的海资源、未来航天旅游度假资源，吸引岛外宜居、养老养生度假、投资客户。级别市县产品特点重要板块第一梯队三亚房地产开发结合旅游资源，早期以自住舒适型住宅为主，兼顾部分投资型物业。三亚湾、海棠湾海口综合品质较好，自用性和投资性产品兼有，中端和高端产品结合西海岸、盈滨半岛第二梯队琼海嘉积、官塘的中档度假养生住宅为主，同时以会展型旅游休闲度假为主的中高档旅游房地产官塘、博鳌、嘉积陵水投资型，沿海湾旅游休闲度假产品香水湾、清水湾万宁投资型，沿海湾旅游休闲度假产品石梅湾、兴隆第三梯队文昌一线海景公寓，非海景养生公寓高隆湾、月亮湾、铜鼓岭保亭投资型度假别墅、度假公寓七仙岭澄迈一线海景别墅，公寓盈滨半岛五指山经济型度假别墅、度假公寓五指山定安经济型度假别墅、度假公寓南丽湖第四梯队临高一线海景公寓与别墅龙波湾儋州一线海景别墅、度假公寓白马井乐东一线海景别墅、度假公寓龙沐湾海南旅游地产梯度分析三亚海口高端中高端中端中低端琼海陵水万宁文昌保亭澄迈五指山定安临高乐东儋州200万100万30万海南旅游地产客群阶层划分文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问文昌置业客群分布川渝地区：川渝地区客户的养生、养老度假、避寒需求，促使文昌腾飞，使清澜新城有“小重庆村”之称，月亮湾海资源；东北三省：海南最主要的客群来源地，消费能力存在瓶颈，中端、海南中端项目占比幅度大；江浙地区：由于在经济硬指标上存在较大优势，早期文昌投资置业较多，近1年，随着楼市政策的由“限制”转向“积极鼓励”，预计未来投资预期将逐步上升；北京、河北、陕西等代表的华北区域：由于环境的日益恶劣，对海南优质的环境资源十分认可，特别是对海景的度假诉求非常高；以内蒙为核心的西北地区：新崛起的客户群，其物业需求呈两极化。客户结构：文昌成交客户以岛外客户为绝对主力，重点分布在川渝、华北、东北、江浙区域房产：文昌客户群体呈现为典型海南中端候鸟度假人群，客户群体相对集中，主要是川渝区域度假养生、养老需求。川渝地区东北三省江浙地区西北地区文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问板块类型板块名称典型企业（项目）核心卖点开发成熟文城板块海南宇昌（月亮城、银河金座）市区配套、高性价清澜-高隆湾中南（中南森海湾）、平海（逸龙湾）、中坤渝安（清澜半岛）城市型湾区新兴热点铜鼓岭板块鲁能山海天大规模、复合型山海资源月亮湾板块雅居乐、世茂、富力、合景、荣昱知名房企带动、滨海资源开发早但发展慢冯家湾板块大宝礁（心屿海）、文昌龙立马（椰风海韵）滨海资源谭牛板块碧桂园（椰城）、百灵顿（华侨星城）高性价比、别墅产品潜在开发八门湾新城海航（迎宾馆）、水彩艺术博物馆、天齐宝藏、中华文博园文化艺术型配套项目东郊椰林板块神州数码项目（1800亩）滨海资源、靠近航天城木兰湾板块方圆（一级开发）滨海资源板块：文昌房地产开发迅猛，发展布局由南往北“遍地开花”随着月亮湾板块2013年底各项目面世，文昌“两湾一城”（月亮湾、高隆湾、文城）成为当前竞争热点，随着鲁能强势入市，未来铜鼓岭板块将成为新兴板块。文昌发展格局StrategyPC中策信德(中国)地产顾问I.文昌发展格局处于海南发展的第三极，拥有优质海资源及丰富的旅游资源，继海口、三亚之后，文昌将成为海南最适宜居的滨海度假城