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天津·双街镇【项目投资价值评估报告】公元2009年11月1政策环境天津的发展空前被关注；国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位——“环渤海地区/北方经济中心”、“我国北方对外开放的门户”、“高水平的现代制造业和研发转化基地”、“北方国际航运中心和国际物流中心”；到2010年的天津规划——实现滨海新区发展新跨越，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心；滨海新区天津市区双街镇本项目区域统筹——天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调，实现优势互补、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服务的功能。”——国务院十一五规划环渤海经济圈规模初具；京津走廊发展轴的确定；滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；发展动力——北方城市群落格局2从政策上看，国家发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇1机会一：天津高速发展，大势利好从宏观经济上看，GDP持续增长，人民生活水平逐年提高。2008年天津全市GDP完成6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增量首次超过1000亿元，按可比价格计算，增长16.5%，增幅位于全国第二位，仅次于内蒙古自治区。增幅比上年提高1.3个百分点。从现象上看，天津的发展能力名列前茅，建设如火如荼。2008年连接北京和天津的城际高速铁路通车，拉近的不仅是空间上的距离，也为经济上缩小差距奠定基础。从政策上看，天津的发展空前被关注；国家发展天津的决心强烈，天津正面临全新的发展机遇。国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位——“环渤海地区/北方经济中心”、“我国北方对外开放的门户”、“高水平的现代制造业和研发转化基地”、“北方国际航运中心和国际物流中心”；到2010年的天津规划——实现滨海新区发展新跨越，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心。宏观背景下的机会天津市双街镇项目评估：机会二：天津房地产市场信心足，强力支撑城区价格上限的突破中心城区房价增长明显。08年，全市新建商品住宅成交均价6928元/平方米，较去年平均水平上涨14.52%。总体来看，08年商品住宅价格在6400-7400元/平米之间波动。品牌开发商的争相进驻促进天津房地产的升温和产品升级。事件：07.08.25公布的新家园土地出让信息，吸引了万科、首创、金地、华侨城、华润等知名开发商应拍。城市改造力度加大，推动居住郊区化进程，城区居住用地稀缺。天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区，其中城市中心区的改造力度最大，7个项目共投资1092亿元，占总投资额的50%。投资客侵袭天津。城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力，事件：07.9月，转介客户陈先生，山西人士，在天鹅湖项目一次性购置高层大宅10套，成交额高达2200万元；2008年4月19日，备受瞩目11000亩超大项目——“星耀五洲”开工仪式于宗地现场天嘉湖隆重举行。宏观背景下的机会城市改造力度加大，推动居住郊区化进程，城区居住用地稀缺本土和外地投资客侵袭天津天津市政府大大手笔建设城市商贸服务区，其中城市中心区的改造力度最大，7个项目共投资1092亿元，占总投资额的50%。07.9月，转介客户陈先生，山西人士，在天鹅湖项目一次性购置高层大宅10套，成交额高达2200万元2008年4月19日，备受瞩目11000亩超大项目——“星耀五洲”开工仪式于宗地现场天嘉湖隆重举行。“星耀五洲”09年5月1日开盘，吸引了众多本地以及外地投资客的关注。城市内高端住宅对外地投资客有很强的吸引力双街镇规划正是满足天津市大规划的趋势——近郊城镇化双街镇改造规划围绕“南湖中岛北站桥”打造三大商业圈，借此开发九大组团现代住宅。打造10公里长、100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各50米宽的京津公路绿化带。规划地铁4号线，潜在优势明显区域地块三大优势优势一：双街镇区位优势明显优势二：双街镇整体规划利好双街镇地处天津市中心西北部，距离市中心（南京路）16.5公里、距离天津机场19公里，正处在天津整体发展的主轴带上紧邻外环线及京津高速,多条公交线路连接市区，临近地铁1号线终点站，交通优势明显优势三：双街镇房地产潜在优势双街镇现有资源和认知价值较低，但区域相对空白也为项目发展带来契机区域内外产业聚集，带动区域发展，且邻近科技园区，为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸现，为项目的开发带来利好。双街镇项目具有极大的开发价值！通过对宏观及区域背景了解来看本体分析区位概述项目地块处天津市北辰区双街镇,全镇总面积42.11平方公里，辖15个行政村，总人口32554人.2本体分析区位概述紧邻外环线,京津高速旁在天津市发展的主轴带上双街镇距离地铁1号线终点站--刘园站7公里；距离市中心（南京路）16.5公里；距离天津机场19公里外环线以北112国道以南京津高速以西北运河以东区域界定商住区科技园区本体分析区位概述房地产是双街镇近年来发展的新兴产业，全镇按照新城区项目建设的总体规划，以旧村改造，实施组团计划为着手点，不断加快商住项目规划与开发，先后兴建了双街新家园、万源星城商住小区，建成区总面积达到100万平方米，销售面积达90万平方米以上。今年，将启动双街、柴楼、郎园、小街和庞嘴五个村的旧村改造工程，积极筹划常庄子、张湾和杨堤的旧村改造，并加快推进顺潮二期、双街三期、柴楼、郎园、小街、常庄子商品房项目，力争年内开发30多万平方米住宅面积成数社区及商业图示：本体分析主干道捷运系统项目距离规划地铁4号线直线距离1000米公共交通到城市主干道交通便捷、捷运、公交系统完善交通条件610、612、961、607等多条公交线路使得板块和外界的联系更加便捷。京津公路贯穿整个板块，自驾车出行方便。北运河外环线双街大道京津公路北辰区政府刘园（地铁一号线起点）距离双街镇约7公里双街现居区双街科技园区天津市区可能性地块本体教育配套医疗设施周边基本生活配套完善，可用配套均在步行尺度内，可以满足项目的基本居住生活需要。双街镇的个别大型成熟社区配套的底商比较齐全，社区居民可以就近采购生活用品商业配套本体分析中小学教育：北辰区模范小学隶属于北辰区47中——天津市重点中学社区内部基本都配有小型医疗站；北辰区医院、北辰中医院，车行也不过十几分钟综上所述：配套区域大规划的利好影响近邻双街生活区，周边配套相对齐全西邻北运河，自然景观优美紧邻外环线及京津高速,多条公交线路连接市区，临近地铁1号线终点站，交通优势明显规划地铁4号线，潜在优势明显周边为村落面貌，东邻京津高速，比较混乱双街整体吸引力较弱,对外地人的吸引力相对较弱，而本地市场近乎饱和。附近生活配套有待提高，区域医疗资源较为欠缺StrengthWeakness本体分析双街地块优劣势分析区域内外产业聚集，邻近北辰科技园区，形成强力的产业支撑，为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户.区域产业北辰科技园北区项目所在居住区域国家.北辰高科技园区高新技术产业带的重要组成部分天津高端制造业的重要基地已有24个国家和地区的260多家企业进驻,包括美国沃尔玛、德国西门子、瑞士ABB、英国TI、韩国LG、日本丰田等16家世界500强企业区域规划道路交通的便捷科技园区的完善目前园区正在开发总控规面积为54平方公里的综合试验区，一期规划面积为22平方公里，在已建成的园区基础上配套设施方面将更加完善,功能分区更加细致。打造中国“三北”地区一流的一体化原始创新基地，成为具有国际竞争力的光伏产业园区以及先进制造业生产基地。12科技园综合试验区京津城际客运外环线北延长线京津高速京津城际客运专线区域规划打造京津公路黄金走廊,创建“津城门户,运河名镇”3双街镇本次规划为城镇化需要,规划总面积9.9平方公里,新增建设用地5.2平方公里;双街镇改造规划极大程度的改善片区居住条件，将使得居住功能日趋理化，基本特点：围绕“南湖中岛北站桥”打造三大商业圈，借此开发九大组团现代住宅。“一村一镇”规划主体——指中心镇区和小街中心村，规划人口8万人。“1123”规划格局——1河1路2脉3区，1河指北运河、1路指京津公路、2脉指京山铁路和地铁四号线、3区是由于一河一路贯穿镇域南北和三大产业的区域发展而形成的三大区域格局（也就是北运河以西的农业发展区、北运河与京津公路之间的现代商住区和京津公路以东的工业发展区）。“一区双带”生态型环境特色——北运河以西10平方公里具有生产、生态特色、集科普、休闲、教育、观光旅游于一体的都市现代农业示范区；打造10公里长、100米宽的北运河景观带和8公里长两侧各50米宽的京津公路绿化带。未来3—5年双街村落将不复存在区域发展分析A1：区域现有资源和认知价值较低，但区域相对空白也为项目发展带来契机。A2：区域内外产业聚集，带动区域发展，且邻近科技园区，为本项目带来相当部分具有购买力的潜在客户。A3：近期规划使得区域价值将在近年得到充分凸现，为项目的开发带来利好。现状产业规划《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中指出，未来天津市调整优化主城区布局，形成“中心城区+外围城镇组团”的布局结构，依托海河主轴线，采用多中心组织形式。天津未来的发展将形成“一轴两带三区”城市发展空间布局和城市发展特征，以中心城区为主，在外围发展城市组团。西北向、东南向是城市发展的主要方向。区域价值规划了14个环外产业综合居住区，以分担城市中心建设和扩张而产生的外迁居住需求承担疏导城市人口，周边居民城市化的重任。城市扩张：向外！向外！！向外！！！本项目近邻市中心，处在城市重点发展主轴带上从城市发展视角：“处在城市发展主轴带上”从区域发展视角：“迅速成为中心城区的一部分”从地产发展视角：“鲜有的城市规模地产”深入挖掘区域价值地块的最大价值在于城市化！！在未来市场竞争中寻找机会区域内外竞争分析机遇与威胁分析3竞争分析区域内竞争个案主要是双街村区域占地22万平方米总建面：70万m2，建筑类别：框剪高层容积率3.33，规划40栋高层柴楼新庄园双街新城(入住)双街新家园(入住)柴楼新庄园（在售）双街新邨(在建)双街新苑(拟建)总建面：5万m2容积率1.6，建筑类别：框架（小）高层2栋小高，3栋高层UP青年公寓万源星城(入住)御龙园(入住)总建面：20万m2，建筑类别：砖混、框架容积率1.6，多层、小高层城际美景城际美景（在售）Up青年公寓(入住)区域板块分析竞争分析区域内高端项目——御龙园御龙园——龙顺御墅总建面：20万方容积率：1.2建筑类别：独栋、联排均价：12000元/平米开发商：天津顺潮房地产开发有限公司项目紧邻北运河，目前部分已入住竞争分析区域内竞争个案分析位置柴楼新庄园位于北辰区引河桥北京津公路西侧开发商天津双乐德房地产有限公司建筑形式框剪高层建筑风格现代风格高层社区占地面积22万平方米建筑面积70万平米；其中一期建筑面积约20万平米容积率3.33绿化率40%价格(元/m2)5600元/平米物业费1.5元/平米.月开盘时间2009-03-07交通干线地铁4号线（规划）目标客户主要以北辰区、武青区客户为主。其他的自住需求客户，以科技园区为主，有少量的市区客户。项目简评本项目是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇，充分彰显出田园中的城市生活靓影。柴楼新庄园竞争分析区域内竞争个案分析位置位于北辰区京津公路与双新大道交口开发商天津双赢房地产开发有限公司建筑形式小高层、高层建筑风格小户型公寓占地面积/建筑面积5万平米。共有2栋小高层和3栋高层组成容积率1.6绿化率45%价格(元/m2)4600-6000元/平米物业费1.5元/平米.月开盘时间2009-01-10交通干线地铁4号线（规划）目标客户主要以北辰区当地客户为主，科技园区客户也比较多，以新天津人为主，有少量的市区客户。项目简评推出的户型面积区间44-77平米阳光小现房，总房款较低适合首次置业的年轻人UP青年公寓目前已售完竞