搜索
鄞州新城区贸城西路-1地块项目可行性报告目录【第一部分：宁波大市的概况与经济】【第二部分：鄞州区域概况及规划】【第三部分：项目方案及价值】•项目基地概况•项目方案解析•价值点梳理【第四部分：房地产市场】•宏观市场分析•土地市场分析•微观竞品市场分析【第五部分：经济测算】•销售价格研判•效益测算【第一部分：宁波大市的概况与经济】宁波随着城市的变革，从工业重镇向国际港口城市的转型。在未来的20年逐渐从长三角向东部沿海区域的中心发展。宁波“书藏古今，港通天下”；从前的“海上丝绸路”，当年的“通商口岸”，如今的“东方大港”。汇聚了：朝气蓬勃、欣欣向上的商业精神汇聚了：脚踏实地、务实勤奋的敬业精神汇聚了：审时度势、奋力开创的创新精神汇聚了：镏铢必较、讲究实效的精明精神汇聚了：讲信用、重信誉、守规则的诚信精神宁波，取自“海定则波宁”，因境内有甬江故而简称“甬”，。是全国15个副省级城市和5个计划单列市之一，有制定地方性法规权力的较大的市，属于进一步对外开放的十四个沿海开放城市，又是中华人民共和国中央人民政府国务院批准的全国历史文化名城，浙江省对外开放的门户和窗口单位宁波战略构想：国务院批复《长江三角洲地区区域规划》，宁波要建设“先进制造业基地、现代物流基地和国际港口城市”，宁波城市地位提升到了国家战略层面。用20年的时间，建设成为具有国际竞争力的、亚太地区最具影响力的国际制造中心、物流中心、信息中心、金融中心宁波市总面积9816平方千米，全市共有163个街道、78个镇、11个乡、2576个自然村村民委员会。宁波有漫长的海岸线，港湾曲折，岛屿星罗棋布。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，其中大陆岸线为788公里，岛屿岸线为774公里，占海岸线的三分之一。全市共有大小岛屿531个，面积524.07平方公里。宁波境内有两港一湾，即杭州湾、北仑港和象山港。这些海湾海港，因有钱塘江、甬江及众多溪水河流注入，夹杂着大量泥沙和营养物质，为海洋生物繁殖提供了丰富的养料1.1、人口人口规模：截止2012年底全市拥有户籍人口577.7万人，其中市区226.1万人。按户籍分农业人口366.3万人，占63.4%，非农业人口211.5万人，占36.6%；按性别分男性288.3万人，占49.9%，女性289.4万人，占50.1%人口自然变动：2012年全市出生49998人，人口出生率为8.65‰；在出生人口中，男性为25937人，女性为24061人，出生人口中的男女性别比为107.8∶100。人口死亡率为6.56‰。人口自然增长率为2.09‰，比上年上升0.13个千分点，已经连续15年低于5‰。人口机械变动：2012年全市迁入人口47704人，迁入率为8.3‰。其中从省内迁入25619人，从省外迁入22085人。迁出人口39715人，迁出率为6.9‰。其中迁往省内28056人，迁往省外11659人。人口净迁入7989人，净迁移率为1.4‰。地区人口（万人）人口密度（人/平方公里）全市577.7589海曙区29.910305江东区27.982145江北区24.11160北仑区38.3640镇海区22.8926鄞州区83.1619余姚市83.4556慈溪市104.2766奉化市48.4382象山县54.0391宁海县61.63341.2、经济宁波经济总量：宁波自古就是长三角区域的经济重镇，雄厚的经济基础和财政基础，奠定了城市房地产业长期稳定发展的基础近年来，宁波经济保持高速的发展趋势，2005年至今年均增幅达11.7%，2012年实现绉济总量6524亿元。2012年财政收入高达1536.5亿元，占GDP总量的比例达23.5%。2012年，宁波经济总量排于长三角城市第六位，处与第二集团，显示了良好的经济发展势头宁波的产业：宁波工业发达，种类齐全，以纺织业、电器制造、化工等支柱产业闻名全国，第三产业201220122012年稳步发展，商贸、金融、房地产等也为城市经济发展做出了卓越的贡献第二产业对经济的贡献稳定在55%左右，而第三产业的产值贡献度在40%左右。商贸、金融、房地产是宁波第三产业中的支柱产业宁波民营经济：宁波是典型的狼群经济城市，拥有大量的民营企业；此类藏富于民的城市发展模式，培育出了大量的财富阶层，高端消费市场容量巨大截止2012年底，宁波市民营经济市场主体达47.2万家，占全市经济实体总数的94.7%，注册资本亿元以上企业达360户。雅戈尔、杉杉、罗蒙、唐狮、太平鸟、奥克斯、帅康、方太、公牛插座、双鹿电池等等201220122012年【第二部分：鄞州区现状经济及规划】鄞州区，地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望，是计划单列市宁波市最大的市辖区域。东西北三面紧依宁波中心城区。全区总面积1380．54平方公里，现有17个镇、1个乡、6个街道，常住人口76万2012年，鄞州深入贯彻落实科学发展观，大力弘扬“三思三创”精神，积极实施质量提升“五大战略”，着力稳增长、抓转型、惠民生、促和谐，全区经济平稳较快增长，发展质量稳步提高，社会民生进一步改善，统筹城乡发展水平全省领先。2.1、综合城市发展现状：初步核算，全年地区生产总值1038.1亿元，按可比价格计算，比上年增长9.3%。分产业看，第一产业增加值38.4亿元，增长2.3%；第二产业增加值648亿元，增长10.2%，其中工业增加值620.5亿元，增长10.2%；第三产业增加值351.6亿元，增长8.4%。三次产业比重依次为3.7%、62.4%和33.9%，三产比重比上年提高0.2个百分点。按户籍人口计算，人均GDP达到12.6万元（按年平均汇率折合19893美元）。全年公共财政预算收入237.4亿元，比上年增长11.1%，总量再次居全省各县（市、区）首位。地方财政收入136.2亿元，增长9.1%，总量继续位居全省第一。税收收入225.2亿元，同比增长9.7%，其中增值税、企业所得税、个人所得税和营业税分别为76.7亿元、52.7亿元、19.2亿元和34.1亿元，分别增长10.4%、23.1%、8.1%和12.7%。全年净增城镇就业岗位22420个，5698名城镇失业人员实现再就业。年末城镇登记失业率为3.2%。其中：工业和建筑业全区有工业企业（个体户）26457家，其中规模以上工业企业1612家，年主营业务收入上亿元企业428家，年主营业务收入上十亿元企业24家，利税超千万元企业343家。全年工业总产值2817.5亿元，增长9.1%，其中规模以上工业总产值2015.9亿元，增长9.2%；规模以下工业总产值801.6亿元，增长9%。规模以上工业销售产值1968.8亿元，增长9.4%；出口交货值601.6亿元，增长2.9%；新产品产值547.6亿元，增长13.7%。高新技术行业产值580.0亿元，增长7.0%；高新技术企业产值442.3亿元，增长11.6%；市级战略性新兴产业（4+4+4产业）产值1192.8亿元，增长10.5%；区级战略性新兴产业（5+5产业）产值1407.8亿元，增长10.4%。全年规模以上工业主营业务收入1931.3亿元，增长6.0%；利税总额174.5亿元，增长5.7%；利润总额124.6亿元，增长3.4%。全区有资质以上建筑施工企业76家。全年建筑业产值203.2亿元，增长39.3%，其中建筑工程产值175.1亿元，增长37.1%；安装工程产值25.7亿元，增长61.6%。建筑企业全部合同签订额307.9亿元，增长32.8%，其中新签订合同211.8亿元，增长17.7%；上年结转合同96.1亿元，增长85.5%。省外工程额54.6亿元，增长134.3%。按建筑业总产值计算的劳动生产率为30万元/人，增长39.5%。房屋建筑施工面积1765.2万平方米，增长35.9%，其中本年新开工面积871.1万平方米，增长19.3%；房屋建筑竣工面积491.5万平方米，增长2%。其中：固定资产投资和房地产业全年固定资产投资420.4亿元，增长24.2%，其中民间投资270.4亿元，增长14.8%。固定资产投资项目937个，其中亿元以上项目129个、新开工项目695个。亿元以上项目投资147.1亿元，增长42%。第二产业固定资产投资126.6亿元，增长26.3%，其中工业投资125.1亿元，增长25%。工业投资中，技改投资105.5亿元，增长32.4%；汽车制造业、金属制品业和通用设备制造业增长较快，分别增长54.2%、41.1%和11.3%。第三产业固定资产投资293.7亿元，增长23.4%。基础设施投资77.8亿元，增长45.8%。全年房地产业投资额202.3亿元，增长16%，其中房地产开发业投资152.2亿元，增长14.6%，住宅开发投资81.8亿元，下降16.8%。商品房屋销售面积102.1万平方米，增长24.3%，其中住宅销售面积82.2万平方米，增长38%。商品房屋销售额135.4亿元，增长15.7%，其中住宅销售额114.9亿元，增长29.1%。其中：金融、上市、保险全区共有金融机构79家（银行37家、保险26家、证券分公司和营业部6家、期货公司营业部3家、小额贷款公司2家、融资租赁公司4家、商业保理公司1家）。全区金融机构本外币各项存款余额1578.2亿元，比上年末增长13.9%；本外币贷款余额1342.2亿元，比上年末增长10.8%。年末金融机构人民币存款余额为1524.7亿元，比上年末增长11.6%，其中储蓄存款余额690亿元，比上年末增长12.9%；金融机构人民币贷款余额为1306.1亿元，比上年末增长9.9%。全区有本地首发上市公司10家，本区资本控制的异地上市公司2家。全年保险公司保费收入15.5亿元，增长5.6%，其中财产险保费收入7.6亿元，下降4.6%；人身险保费收入7.2亿元，增长18.1%；其他保费收入0.6亿元，增长15.5%。保险公司赔款支出6.2亿元，增长18%，其中财产险赔款支出5.1亿元，人身险公司短期险赔款支出1.1亿元2.2、未来规划：“十二五”时期，我区总体奋斗目标是打造“三城三区”，即打造现代产业之城，建设科学发展样板区；打造宜居宜业之城，建设城乡统筹示范区；打造幸福民生之城，建设全面小康率先区。其中，加强经济社会发展规划与城镇规划、土地利用总体规划以及各专项规划的有效衔接，进一步优化区域空间布局、城镇发展布局和产业发展空间布局，推进区域均衡化、城镇组团化、产业集群化发展优化区域空间布局，推进区域协调发展。强化南部新城核心地位；加快鄞西和滨海两大组团发展；推进鄞东、鄞南、鄞西南和东钱湖四大板块建设南部新城即原新城区，包括下应、钟公庙、中河、首南、石碶五个街道，是鄞州区的政治、经济和文化中心，是新型城市化战略的核心极。南部新城功能定位：宁波南部综合商贸集聚区，长三角南翼总部经济、创意产业和服务外包产业的重要集聚区。发展重点：按照80平方公里的一体化发展框架，进一步深化规划布局，提高综合配套能力，提升城市管理水平，打造成区域资源集聚和产业发展的主平台；进一步加快南部商务区、长丰区块、潘火区块等“十大功能区块”建设，引进并实施一批龙头型现代产业项目，辐射和带动全区由农村经济向城市经济的全面转型；抓住宁波“三江六岸”拓展延伸的机遇，强化与主城区其他片区的合作，全面融入宁波都市区。未来鄞州区将通过十大功能区块来展现城市的发展进程。【第三部分：项目方案及价值】3.1、项目基地概况地块位于鄞州新城区钟公庙加到内，北为规划道路，南为贸城西路，西为宝丰路，东有规划河流经过，与联盛商业区隔河相望，地块西侧有钟公庙幼儿园、小学，西北侧有钟公庙镇中心中学，北侧有钟公庙医院，东南侧有钟公庙菜场离区政府及万达商业区仅十分钟距离，拥有便捷的交通及完善的配套设施基地总用地面积22848平方米，内有数栋老厂房，地势平整13.2、项目方案解析项目经济指标总用地面积22848㎡总建筑面积88925㎡地上建筑面积59605㎡其中住宅（包括电梯、门厅）48050㎡商业9210㎡其中商铺2920㎡超市