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1锦绣天下项目可行性研究报告（精简版）关键词：未央湖板块核心居住区、北郊大学城、西安地铁、西安行政中心（西安市政府北迁）、西安北客运站目录一、概述二、项目概况三、开发项目现状调查四、市场分析和建设规模确定五、项目定位和规划设计方案选择六、资源共给条件分析七、环境影响评价八、项目开发组织机构各管理费用研究九、开发建设计划编制十、项目经济及社会效益分析十一、结论及建议2一、概述西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。本项目所在区域作为“九宫格局”最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机，随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力。本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代，使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应，缔造西安房地产业界新时代。二、项目概况锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。本项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米，据西安北客运站约1500米，地势平坦，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地。3锦绣天下项目总用地2156.853亩，其中道路用地405.336亩。总建筑面积约200万平方米，其中商业面积10万平方米，小高层住宅（11F）90万平方米，高层住宅（18F）100万平方米。锦绣天下项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。项目规划居住人数近5万，建成后本区域的长期居住人口将达50余万人，本板块将成为继城南大学城板块后西安最具活力的现代化景观新城。三、开发项目现状调查1、项目的进展情况a.本项目于2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》b.本项目分别于2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》c.本项目的概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复d.本项目与2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》e.本项目语2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发[2005]385号）f.本项目于2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复2、项目地块调查与分析41）、项目地块区域城市用地规划西安市2004——2020年城市总体规划52006年西安市主城区用地规划6从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：本区域是西安市向北发展的主要方向，是近期城市发展的主要区域。2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文、教、卫及公共事业用地增加，住宅用地增加，工业用地相对减少。本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向，这也是形成辛王路沿线已经有较多的房地产开发项目的原因。从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目。西安行政中心的北移、西安北客运站的建成将在北二环以外区域形成一座现代化新城。2）、项目地块区域的交通网络区域现状图（2005年）78西安地铁网络示意图9从以上图片资料可以得出以下结论：本项目北面未央湖区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统。本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营。本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。西安地铁的北延线延伸到本区域，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。西安城北客运站的建成，将极大提成本区域的城市基础设施，为本项目的开发建设迎来契机。北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。本区域的开发建设必将使红旗厂居住区和未央湖板块和核心居住连成一片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。103）、项目地块周边的房地产开发情况未央湖以北泾河工业园天正花园简介：天正花园总占地面积700余亩，建设规划100余栋中式多层、小高层/高层，花园洋房等。在户型设计上力求方正实用、空间合理、南北贯通、干湿分离，做到户户朝阳，窗窗有景。户型从56m2—92m2的玲珑两居到99m2—156m2经典三居多种，为使购房业主能有更多的选择空间，目前我们又推出水岸精品洋房、阳光板式小高层，面积为110m2—160m2可满足不同购房者的需求。目前一期中1#—34#楼现房屋现已售出98％以上，1#—28#楼已入住，其余部分正在交房。均价：1800元/平方米高陵区项目，预售证号:（高）2006002生态家园项目地址：西安泾河工业园泾渭广场旁水岸花城项目地址：泾渭四路和泾渭五路之间11简介：目位于北城开发区的泾渭三角洲内，距钟楼22公里，其中人文、历史及自然景观遍布期间，被誉为“汉代文化教科书”的汉阳陵博物苑和神奇的自然景观!“泾渭分明”都分布在项目周边“汉阳陵旅游景区”占地3000多亩，是集文物和园林的大型汉文化旅游景区。其中占地2000多亩的园林绿化景观被誉为“西安后花园”，现已成为广大游客及附近居民旅游、休闲、春游、踏青的理想场所，汉阳陵为整个西安北城带来了深厚的汉文化底蕴，它的兴起即将成为我省的一颗新兴的旅游明珠，继而将会带动泾渭三角洲内相关产业和经济的飞速发展。随着市政府北迁规划方案的出台、火车站北移的逐步实施，西安市今后的发展建设必将向北转移，加之“新渭河大桥”已经通车，泾渭三角洲与市中心将会迅速融为一体。同时国家对渭河投资数百亿元进行综合治理也即将全面启动，西安将拥有独具特色的城中之河，届时将与本项目东邻的6000亩泾渭湿地公园共同为本地居民提供更适宜人居生活的气候环境。价格：2400元/平方米综述：本区域属于工业型园区的配套生活区域，具体西安城区距离较远，价格约为1800——2400元/平方米。未央湖区域银河湾：别墅、花园洋房丰源美佳别墅：别墅碧云天花园：别墅、洋房12碧水怡兰：别墅、洋房翠湖明居简介：翠湖明居位于未央湖旅游开发区草滩派出所向东200米，总占地192亩，一期已入住，二期占地67.8亩由29栋别墅和13栋洋房组成。70平米---143平米多种户型，买一层送一层，超底起价，即买即住。学府新苑项目地址：西铜辅道草滩镇杜家堡村（科技大学西门对面）简介：园区占地350亩，由16栋多层，17栋板式小高层，13栋高层构成，幼儿园占地18000平方米，商业服务设施8000平方米，建筑密度22.7%；从数百种户型中优选出8种经典户型，全部南北通透、户户朝阳；全落地景观阳台、外飘窗，面积从50㎡-130㎡，干湿分离，动静分开。超宽的楼距、诗意的绿化园区内楼与楼南北间距20-50米，东西间距10-15米，多个组团绿地、广场、花园，房前屋后居家花园，40%的绿化园。走进园区、走进惬意的生活……项目性质：城中村鑫鹰晨光·丽景佳园项目地址：未央大学城南13简介：项目占地320亩，总建筑面积40万平方米，小区紧邻绕城以北，霸河以西，东二环延伸路以东，大学城以南，地理位置优越，风景独特，交通便利，配套设施齐全。52－130平方米等二十多种户型任你选择。现一期已经入住，二期正在热销。香格里拉名苑项目地址：北郊大学城西南200米简介：小区距未央大学城仅200米之遥，南临北饶城高速，西临西铜辅道。509，719，236，336，西航班车从门口经过，让你出行无忧，未央湖游乐公园近在咫尺，和政府新址仅三环线之隔，是城北的政治文化中心，也是城北的发展枢纽，总占地6000多亩，现3所大学现已入住，陕西科技大学，西安工业大学，陕西医学高等专科学院及附中附小。小区总占地350亩，前期以多层为主，后期小高层，前期10栋多层。小区楼间距20米，砖混全现浇，外墙高档面砖，阳台全落地景观阳台，绿化率高达40%，小区自建幼儿园，小学，中学。暖气，天然气到户。本项目已获国家相关批文，现已取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。项目性质：城中村综述：本区域原物业产品以别墅和洋房为主，别墅价格约4000元/平方米，洋房价格约3000元/平方米。由于北郊大学城的开发兴建和北客运站的建设以及市政府的北迁，本区域也出现了较多的住宅产品，丰富了本区域的物业类型。14辛王路区域（东二环北延伸线途径本项目）锦绣茗城项目地址：东二环北延伸线与北三环交汇处西北角简介：项目总占地200亩，住宅面积24.5万平方米，商业面积1.5万平方米。户型面积45－127平方米供你选择。社区内设会所、老年人活动中心、医疗保健中心、停车为等。项目所在地块为省、市政府规划的居住新区核心，周边政府新新址，未央大学城，127万平方米的浐灞生态园，东二环北延伸经济带，西北最大五层互通立交环伺，坐享无限地产升值商机！项目性质：城中村晨兴源项目地址：东二环延伸线与北三环交汇处简介：地段和环境一直是古今选择居室的首选，“晨兴源”位于东二环延伸线与北三环交汇处，是西安市规划中的未央新城。城市运动公园，张家堡广场，灞柳生态景区，近在咫尺，水岸生活将不再是梦想！全现浇纯板式结构，南北通透，44－168㎡，二十余种全新户型，满足您的不同需求，全玻落地阳台、外飘窗、超大景观露台，集中供暖，天然气到户，充分保障生活的舒适与便利。项目性质：城中村北辰嘉苑15项目地址：未央大学城以南简介：小区占地156亩商规划22栋楼，总建筑面积近20万平方米，一期9栋多层，集住宅，上铺于一体。紧邻东二环北延伸线，距离灞河西岸河堤仅800米，南边为正在修建的三环公路，北边是未央大学城。项目性质：城中村综述：由于辛王路原本就是一条村级道路，周边城中村较多，新的城市规划下才计划将其修建成城市主干道后周边的城中村改造项目相继出现，加剧了本区域房地产开发的竞争，同时也促进了本区域房地产市场的发展。张家堡广场区域银池·花香丽舍：住宅雅荷春天西安印象明珠花城(EE康城)高山流水幸福快车等等综述：本区域房地产开发成熟，房地产项目较多，房价在3500元以上，是西安北郊主要的房地产供给区域。16四、市场分析和建设规模确定（一）西安市概述西安古称长安，是陕西省省会，是人类文明和中华民族的发祥地之一，世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市。西安市现辖9区4县，总面积10108平方公里，总人口716.6万。其中，中心城区规划面积275平方公里，建成区面积203平方公里，市区总人口510.26万人。西安市位于关中平原中部，处于我国东西两大经济区域的结合部，平均海拔424米，年降水量约600毫米，平均气温15℃，日照1377小时，具有显著的暖温带大陆性季风气候特征。盛产小麦、棉花等多种经济作物和土特产，著名的石榴、火晶柿子、猕猴桃、酥梨、板栗、核桃、葡萄、梨枣、辣椒、大蒜等。境内的秦岭北麓，海拔1500—3500米，蕴藏着金、铜、石英、水晶、大理石等丰富的矿产资源。还是我国重要的种子植物“基因库”之一。有230余种鸟类以及珍贵的金丝猴、大熊猫、羚牛、锦鸡、大鲵等野生动物栖息其间。西安是一座具有光荣革命传统的城市，在中国近现代史上曾经产生过重要的影响。“西安事变”