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——金蝶房地产成本解决方案创建、固化一套标准、科学的管理体系金蝶软件(中国)有限公司2前言从万科管理模式提炼出来的产品凝聚了万科多年积累的管理经验我们提供给客户不仅仅是产品还包含与其相关的一整套管理模式金蝶房地产成本系统3提纲成本管理的难点？金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理甲供材料、进度管理如何建立成本管理体系？实施介绍与建议4房地产成本管理的难点？如何借鉴多年积累经验教训和参考历史资料？如何选择成本结构及标准的参照体系？如何准确计算项目的成本？一个项目里，高层、多层、别墅、商场，到底那类产品最赚钱？如何及时了解大量工程合同的执行进度？如何有效控制变更、签证？如何防止合同款超付的发生？怎么进行项目成本的实时监控？如何准确掌握项目建设过程中的最新动态成本？如何防止成本失控？多个项目同时开发，如何安排才能够保障资金的效用最大？5提纲成本管理的难点？金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理甲供材料、进度管理如何建立成本管理体系？实施介绍与建议6成本管理系统框架目标成本调整成本动态成本成本库项目测算合同管理非合同管理待发生成本付款计划付款管理招投标投资计划财务资金财务总账进度管理甲供材料财务资金变更结算7动态成本管理已发生成本合同资料待发生成本投资分析合同付款计划财务付款计划目标设定（事前）动态成本目标成本目标执行（事中控制）核算（事后）合同查询合同拆分附件管理预算细化合同修订合同录入类型细化目标成本估算管理成本分类合同付款结算管理变更签证直接分摊手工录入财务引入科目结算成本预测成本调整项目成本汇总项目成本比较各类型产品历史成本分析成本调整明细合同执行非合同性成本投资进度计划财务付款计划合同付款计划付款申请工作流审批实际付款项目现金流量表投资计划执行表待发生成本8成本管理的难点？金蝶解决方案介绍动态成本管理目标成本合同管理非合同成本调整成本动态成本9目标成本管理提供规范的成本测算结构，避免漏项。统一测算口径，方便多方案对比分析和最终决策。直接引用成本数据经验系数，大大提高测算效率。借助成本数据，使各专业部门有理有据参与设计优化工作。项目立项、规划设计环节（项目前期）h土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园林管网工程费园林环境建设费开发间接费包括获得价款的一切费用，即楼面地价比如勘察费、规划设计费、施工图费、三通一平费、临时设施费等主要是土建的费用，偏重于施工；主要是材料采购方面的费用；主要是排水、燃气、高低压、室外智能化等的费用；主要是园林绿化、景观、广场、道路等的费用；为保证工程顺利开展，必须进行的费用，比如行政管理费、工程管理费、物业维修基金、不可预见费等。楼面地价主体造价园区造价费用及资金成本12目标成本管理13项目测算（V10.4发版）1415成本核算对象（产品类型）的确定原则应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。万科应用举例：平均销售价格不同的产品，如住宅和商业、别墅等，需要进行独立核算；产品差异性大，成本不同的产品，如高层和多层住宅。16172345合同的签订合同的分类管理合同的原件管理合同的执行合同的结算签订合同的主要内容管理，包括供应商、价格、数量等要素。根据合同类型，设置了土地、前期、施工、材料、环境、营销、其它等合同模板可以将合同原件的电子文档以附件的形式管理合同的变更、签证管理，合同的调整根据施工情况确定合同的完工情况1合同管理－－合同执行全程跟踪1819合同变更20合同结算21合同拆分系统按照受益成本原则，把跨期合同成本,自动拆分到项目各期中。22合同查询23动态成本管理的关键－－调整成本原因分类经营计划调整市场因素影响政府政策影响设计方案调整分摊方式变化预估偏差面积变化时间分类已发生调整待发生调整动态成本＝目标成本＋调整成本242526通过信息化建设，万科集团的整体成本管理能力得到大幅提升。2.01%2.81%1.73%1.82%2.11%2.02%2.05%2.15%1.86%1.81%1.56%3.50%3.23%2.62%2.73%2.58%2.46%2.60%2.79%2.83%2.55%2.39%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%05.405.505.605.705.805.905.1005.1105.1206.206.30.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%目标成本相对变动率目标成本绝对变动率万科对调整成本的监控分析27动态成本构成合同成本已完工未完工已付款待付款非合同成本已发生成本待发生成本动态成本付款申请单付款单差额目标成本＋调整－已发生成本合同成本=签约成本+变更签证+结算调整28全项目动态成本表能够全面反映项目开发过程中各个时期的实际成本结果。29产品成本分摊表是对动态成本数据的进一步明细，将其按产品（如商业、住宅、车库等）进行分摊，最终得到按产品的成本数据。30提纲成本管理的难点？金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理如何建立成本管理体系？实施步骤建议31提纲成本管理的难点金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理甲供材料、进度管理成本管理体系的建立实施介绍与建议32资金管理的难点资金计划难于编制资金的使用效率不高支付信息管理烦琐12333打造完整的资金管理链条实际付款真正实现了对资金由粗到细逐层细化的管理目标成本－投资进度计划合同－付款计划房地产属于资金密集型行业，对资金的管理非常重要。34项目长期资金管理成本实际现金流量预测现金流量目标成本—投资进度计划合同—付款计划付款—实际付款销售预测—销售进度计划合同—收款计划收款—实际收款销售资金35362345单一合同资金计划资金计划制定资金计划的变更合同应付款管理、预警管理付款账务管理可以针对每项合同单独制定付款计划。统计每项合同的付款计划，可以制定月度、季度、年度资金计划。由于其他原因导致付款计划改变的可以做付款计划变更。可以对每项合同的总额、已付款、应付款状况进行管理，付款超过合同金额和资金计划的时候系统自动预警。在成本系统中付款生成凭证直接传到总帐系统，提高工作效率。1执行过程中的资金管理37付款计划38多级审核39灵活的流程管理控制方式预警设置工作流启动用户设置工作流驱动业务处理流程授权预警/建议通知/提示消息平台预警平台工作流平台业务预警预警处理普通消息参与用户管理内容按需灵活配置：控制时间工作流消息40双击提示信息，直接进入业务单据处理界面。41凭证模板42一体化账务处理－－提高效率系统能依据付款单，生成相应的付款凭证。4344提纲成本管理的难点金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理甲供材料、进度管理成本管理体系的建立实施介绍与建议45甲供材料、进度管理材料采购材料分析目标设定（事前）采购计划目标执行（事中控制）核算（事后）计划汇总表材料明细单收货分配材料采购供货申请关键线路任务计划关键点控制实际任务模块名称网络图甘特图进度执行分析材料结算抵扣进度款材料付款材料测算历史走势甲供材料进度管理实际完成情况进度分析进度计划总工期46房地产甲供材料管理支持对多个工程项目统一采购材料子项目的材料领用情况阶段性更换材料供应商测算材料价格最新变化对工程造价的影响冲减工程款(地产商为施工单位垫付材料款)47甲供材料管理流程图材料采购合同工程项目A、B…材料明细单A、B…材料采购单材料收货材料采购申请单A、B…材料分配工程项目A、B…材料结算材料测算材料付款材料差异处理工程项目A、B…施工合同A、B…冲减汇总联查地产商与施工单位地产商与材料供应商施工合同A、B…抵扣工程进度款工程款48进度管理模块的特点随时反映项目任意时刻的工程进度情况自动计算作业进度与标识关键路径网络图、甘特图多角度表现项目/任务逻辑关系通过与项目计划的对比，随时发现项目偏差49进度管理流程图工作任务关键点控制合同管理关键线路确认工期调整开始实际执行付款管理竣工预算管理变更管理进度分析进度计划审核结算5051提纲成本管理的难点？金蝶解决方案介绍动态成本管理项目资金管理甲供材料、进度管理如何建立成本管理体系？实施介绍与建议52责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统领导机构管理工具管理制度成本、工程文件成本管理体系的建立53制定目标——目标成本目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解,变成可执行的行动计划，并在执行过程中找出差距、分析原因，制定改进措施。1成本管理的四步法明确岗位职责——责任成本体系“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。2跟踪执行——动态成本法动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。3知识管理——成本数据库“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。454责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为1、责任成本－－明确岗位职责55项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型合理的架构分工－－责任成本前提56万科责任成本介绍57管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库2、动态成本管理58项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位3、作业过程管理－－管理制度的建立房地产成本作业过程总目标59万科在作业过程的控制节点新项目发展阶段成本控制设计阶段成本控制招标阶段成本控制合同签约成本控制施工阶段成本控制结算阶段成本控制销售承诺及物业管理成本控制60控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：《新项目发展可行性评审体系》3.1新项目发展成本控制61控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》3.2设计成本控制62容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.2设计阶段的主要经济指标63控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》3.3招标成本控制64控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》3.4签约成本控制65控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》3.5施工成本控制66控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》3.6结算成本控制67控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：《销售