《房地产开发经营与管理》1

主讲人：尹健四川大学建筑与环境学院房地产开发经营与管理2008年10月6日，一名交易员在美国纽约证券交易所工作时小憩。当日，因对信贷紧缩和全球经济放缓的恐慌情绪蔓延，纽约股市三大指数跌幅全部超过3％，其中道琼斯指数下跌369.88点，收于9955.50点，4年来首度跌破10000点关口。周一（2008年10月6日）全球股市大跌伦敦金融时报100指数下跌了4.9%,德国DAX指数下跌了5.1%,法国CAC指数下跌了5.5%,巴西Bovespa指数在暴跌10.1%后交易被叫停，上海上证综合指数下跌5.23％，日本日经指数下跌了4.3%，香港恒生指数下跌了5.0%,俄罗斯股市更是狂跌19％。2008年10月27日，又是一个黑色星期一，上证综合指数下跌6.32％，收于1723。摩根大通完成收购贝尔斯登据路透社6月1日（当地时间5月31日）报道，摩根大通宣布完成对贝尔斯登价值14亿美元的收购，至此这家拥有85年历史、经历过大萧条及多次起起伏伏的顶级投行，正式消失在华尔街的历史中，成为信贷危机最大的受害者。美林48小时“卖身”决策内幕CEO约翰·塞恩的决断，挽救了美林重蹈雷曼覆辙9月13日，从纽约联储的大门走出来，约翰·塞恩已经知道，如果不出意外，他将亲手将一家有着94年历史的投资银行送进历史书。时间并不是太久，甚至连48小时都没有过完，塞恩就完成了这项任务。9月14日晚间，他以500亿美元的价格将位列美国投资银行前五名的美林集团全部让出，接盘者为美国银行。这一收购价只是美林一年前市值的三分之二左右，仅为该行2007年初市值顶点的一半。不过，要知道另外一家华尔街投行雷曼兄弟想卖都没有人愿意买。雷曼兄弟——高杠杆操作与信用体系雪崩贝尔斯登被摩根大通收购，美林被美国银行收购，缺乏买家和美联储支持的雷曼则濒临破产，华尔街演绎的明星陨落的故事和其成就的无数个爆发传奇一样令人瞠目结！雷曼兄弟公司董事会在9月１４日苦寻买家未果后做出了申请破产保护决定。当日，英国第三大银行巴克莱银行在美国政府拒绝提供财政担保后决定退出拯救雷曼兄弟公司的行动。大约３小时后，美国银行也宣布退出，转而收购美林公司。在政府拒绝救命、收购退路全断之后，雷曼兄弟公司最终决定申请破产保护。美政府打破承诺提供850亿美元接管AIG新华网华盛顿9月16日电美国联邦储备委员会16日晚宣布，已授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的美国国际集团（ＡＩＧ）提供850亿美元紧急贷款。美国政府将持有该集团近80％股份。华尔街独立投行走下神坛高盛大摩被迫改制作为昔日华尔街五大行中硕果仅存的两家独立投行，高盛和摩根士丹利最终还是没能逃脱同业们已经历的厄运。9月21日，这两家华尔街的“金字招牌”无奈地宣布，将由当前的投资银行改制为银行控股公司，这意味着两家公司将告别以往“高风险高收益”的运作模式，转而像众多商业银行一样主要立足于储蓄业务。摩根大通接收华互银行（2008年09月26日）美国东部时间星期四，美国最大的储蓄和贷款机构华盛顿互助银行同意在政府的协调下，将一部分资产和分支机构卖给摩根大通。这一交易将在美东时间周四晚9点15分由摩根大通召开的投资人会议上进行讨论。交易达成将使得摩根大通在加州和其他一些它未能开展业务的地方获得市场空间，同时摩根大通也将会承担华盛顿互助银行的一部分出现问题的按揭贷款和商业地产。政府机构联邦存款保险公司曾经打算救助华盛顿互助银行，但是最后发现，救助的结果对于政府的存款保险基金将是毁灭性的扫荡。美国金融危机传染全球2008-10-0702:17:32来源:上海证券报过去两天，欧洲大型金融机构频频告急。业务覆盖荷兰、比利时和卢森堡三国的银行保险巨头富通集团昨日正式被巴黎银行接管，而德国第二大商业地产借贷机构地产融资抵押银行也在寻求政府援助，同样面临危机的还有意大利最大银行联合信贷银行。在银行业危机加剧的背景下，欧洲银行间拆借市场周一陷入冻结。危机起源？次贷危机！所谓次贷，是指银行针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。正常情况下，这样的客户很难从银行贷款。前几年，美国楼市火热的时候，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务。一般发放次级房贷，银行能收取更高的利息。由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。从2006年开始，美国房地产价格又开始下滑。当无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。于是，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次贷危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。美国的金融危机是否已到了最坏的时候？中国能独善其身吗？引言0.1房地产*0.2房地产与人类社会的关系0.3房地产业0.4我国房地产业的发展0.5房地产的种类*0.6房地产的特征*0.1房地产*房地产是房屋财产和土地财产的总称。房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。0.1房地产*(1)实物实物是房地产中看得见、摸得着的部分。从实物角度上看，房地产有三种存在的形态：1）土地2）建筑物3）房地0.1房地产*(2)权益权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。房地产产权的基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；由这些基本权利还可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地役权等。0.1房地产*(3)区位区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。0.2房地产与人类社会的关系房地产是人类一切活动的物质基础和载体，它既是重要的生产要素，又是最基本的生活资料。房地产是人类社会最主要的财产。（讲义①1A）0.3房地产业从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。它包括房地产生产、流通、消费等过程的各项经营与管理业务。0.3房地产业部门主要分支机构代理经纪物业管理估价咨询投资股权投资抵押贷款承租投资间接投资营运土地营运房产营运贷款营运承租营运建设开发承包分包建筑政府服务征税规划产权管理市场管理（讲义①1B～3）0.4我国房地产业的发展建国初期生产资料社会主义公有制改造完成到改革开放前改革开放初期近期（95年～现在）0.5房地产的种类*按开发程度划分土地房地产在建工程建成后的物业0.5.1土地(1)按土地的权属划分（讲义①3）国有土地——市、县、镇城区范围内的土地及其它非集体所有的土地。集体土地——农村集体所有的耕地，村民的宅基地、自留山、自留地等。(2)按土地的开发程度划分生地毛地（教材27页，讲义①3）熟地0.5.2在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发过程中的一种中间形态。0.5.3建成后的物业即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。(1)按照建筑物的用途划分居住物业商业物业工业物业公益事业用物业特殊物业军用物业（讲义①4）0.5.3建成后的物业(2)按照建筑物当前的使用状态划分空置物业已入住使用的物业(3)按照建筑物的房屋产权划分国家所有集体所有私人所有混合经济成分所有（注意：大产权、小产权的概念）0.6房地产的特征*(1)不可移动性(2)独一无二性(3)寿命长久性(4)数量有限性(5)用途多样性(6)相互影响性(7)易受限制性(8)保值增值性(9)价值高大性(10)难以变现性（讲义①5～7）第1章房地产开发的程序与管理本章内容1.1房地产开发的概念1.2房地产开发的主要程序1.3土地使用权的获取1.4城市规划对房地产开发的影响1.1房地产开发的概念本节内容1.1.1房地产开发*1.1.2房地产开发商1.1.3房地产开发商的合作伙伴1.1.1房地产开发*(教材1页)房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供满足其需求的空间和服务。1.1.2房地产开发商(1)房地产开发商的种类目前对房地产开发商的分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。房地产开发企业资质分为一、二、三、四4个等级，各个等级的房地产开发企业只能在其资质等级许可的范围内从事房地产开发活动。(2)不同开发商的主要区别(教材2页)1.1.3房地产开发商的合作伙伴(教材4～10页)(1)土地所有者或当前使用者(2)政府及政府机构(3)金融机构(4)建筑承包商(5)专业顾问(6)消费者或买家1.2房地产开发的主要程序本节内容1.2.1房地产开发的主要程序*1.2.2投资机会选择与决策分析1.2.3前期工作*1.2.4建设阶段1.2.5租售及管理阶段1.2.1房地产开发的主要程序*一般包括8个步骤（四个阶段）(教材11页)投资机会寻找投资机会选择与决策分析投资机会筛选可行性研究获取土地使用权前期工作规划设计与方案报批签署有关合作协议建设阶段施工建设与竣工验收租售及管理阶段市场营销及资产管理1.2.2投资机会选择与决策分析投资机会寻找投资机会选择包括投资机会筛选市场分析投资决策分析包括(教材12页)项目财务评价1.2.3前期工作*前期工作的内容主要包括：(教材13页)(1)对拟开发项目作进一步分析(2)获取土地使用权(3)征地、拆迁、安置、补偿(4)规划设计及建设方案制定(5)获取规划许可(6)施工现场三通一平(7)市政配套设施谈判与协议（接后）1.2.3前期工作*(8)安排短期和长期信贷(9)寻找预租（售）客户(10)对市场作进一步分析，确定目标(11)对开发成本作进一步测算(12)对承包商的选择提出建议(13)开发项目保险事宜洽谈1.2.4建设阶段这一阶段要完成开发项目的施工建设和竣工验收。主要工作围绕着“三控两管理一协调”来展开。（1）投资控制（2）质量控制（3）进度控制（4）安全管理（5）信息管理（6）协调各方面的关系1.2.5租售及资产管理阶段是开发项目实现投资回收并获取投资收益的过程。(教材15页)1.3土地使用权的获取本节内容1.3.1我国城市土地使用制度1.3.2国有土地使用权的出让和转让*1.3.3开发商获取土地使用权的方式*1.3.4旧城区房地产开发的特点1.3.5新区房地产开发的特点1.3.1我国城市土地使用制度（1）城市土地的内涵(教材16页)（三个层次）（2）城市土地的来源(教材17页)（四种来源）（3）城市土地使用制度改革的实践(教材19页)1）征收土地使用费2）征收土地使用税3）城镇土地使用权的出让与转让1.3.2国有土地使用权的出让和转让*（1）国有土地使用权的出让(教材21页)出让方式：拍卖、招标、挂牌、协议（2）国有土地使用权的转让(教材22页)（3）土地使用权使用年限(教材21页)（4）土地使用权出让金(教材27页)（5）毛地价(教材27页)（6）熟地价(教材27页)1.3.3开发商获取土地使用权的方式*（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权1）划拨方式2）出让方式（讲义③2）（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权1）购入已经完成开发的熟地。2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。3）购入半成品（在建工程），继续开发。（3）合作开发（讲义③3）1.3.4旧城区房地产开发的特点（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目。（2）由于旧城区人口密度及建筑密度高，土地开发成本高。（3）建设项目规划条件较为苛刻。(教材30页)1.3.5新区房地产开发的特点（1）比较适合建造高级住宅和公寓（2）土地开发成本较低（3）城市规划条件限制较少（4）不完全具备开发项目的配套设施（5）绿地和代征地的摊派较多(教材31页)1.4城市规划对房地产开发的影响本节内容1.4.1开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标*1.4.2土地出让和房地产开发过程中的规划管理*1.4.1开发项目规划