宣城市房地产市场调研报告

九台地产JIUTAIREALESTATE宣城市调研报告2011.4.8九台地产JIUTAIREALESTATE用专业的角度洞悉市场，用充分的数据阅读市场，用全面的分析解剖市场，知己知彼~方可百战百胜！九台地产JIUTAIREALESTATE如画卷展开，如水洞开帘，随着我们的团队，带您走入宣城~九台地产JIUTAIREALESTATE本次报告大体分为六大板块对宣城市场进行研究：1.宣城城市概况2.宏观经济分析；3.宣城房产市场分析；4.宣城住宅市场及重点楼盘分析；5.宣城商业市场及重点商业分析；6.总结九台地产JIUTAIREALESTATE一.宣城城市概况1.地理位置2.行政区域划分3.城市经济状况4.城市发展规划5小结九台地产JIUTAIREALESTATE宣城位于安徽省东南部，与江浙两省接壤，是东南沿海沟通内地的重要通道。地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭．柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依。宣城历史悠久，人文荟萃，自古便有“南宣北合”一说。自西汉设郡以来已有2000多年的历史，为中国文房四宝之乡、山水园林城市、历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区一翼。宣城市自然资源丰富。全市森林覆盖率55％，林业总面积44万多公顷，蓄积量1700多万立方米。竹林面积9．3万多公顷，其中广德县4万公顷，毛竹蓄积量8000万株，居全国第七位、全省第一位，有“竹海”之誉；宁国市元竹、笋用竹面积和产量均居全省首位，被评为“中国元竹之乡”。1.地理位置九台地产JIUTAIREALESTATE2.行政区域划分县级市：宁国市面积2447平方千米，人口38万。邮政编码242300。县：郎溪县面积1105平方千米，人口34万。邮政编码242100。广德县面积2165平方千米，人口51万。邮政编码242200。泾县面积2059平方千米，人口36万。邮政编码242500。旌德县面积905平方千米，人口15万。邮政编码242600。绩溪县面积1126平方千米，人口18万。邮政编码245300。市辖区：宣州区面积2533平方千米，人口83万。邮政编码242000。九台地产JIUTAIREALESTATE3.经济状况宣城市委市政府提出了实施“以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。国民经济快速增长。初步核算，2010年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.3∶43.3∶35.4。民营经济发展势头良好。实现增加值128.31亿元，增长10.0%,占宣城市生产总值的51.9%。其中，第一产业15.29亿元，增长4.6%；第二产业62.29亿元，增长12.9%；第三产业46.73亿元，增长9.2%。九台地产JIUTAIREALESTATE4.城市发展方向如左图作为文脉历史悠久的文化古城，宣城在新的时代也制定了系统的城市发展规划方案，规划有经济开发区、东部工业区、北部片区等城市新区。规划中的三大片区，目前均处于建设初期，从发文到落地建设，一直主次难辨。从新城区的建设成就来看，可以说，在安徽省各个已经形成自身发展战略的城市中，宣城的新城区建设基本处于空白。新区建设的推进现状，导致的最直接影响是宣城人民对新城区的认同感普遍不强，如同一只脚已经跨入新区，目光还是停留在主城中心区。九台地产JIUTAIREALESTATE5.小结•宣城位于安徽省东南部，与江浙两省接壤，是东南沿海沟通内地的重要通道。•宣城市自然资源丰富，被评为“中国元竹之乡”。•宣城有1市辖区，一县级市，五县组成，总人口逾300万•宣城市以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。经济发展迅速。•宣城市未来将施行“西进，北跨，东联，南控”的发展规划，形成“一城，三片区”的城市结构。九台地产JIUTAIREALESTATE1.区域经济数据2.人民生活蒸蒸日上3.固定资产投资值逐年递增4.城市产业分布5小结二.宏观经济分析九台地产JIUTAIREALESTATE1.区域经济数据宣城市位于我国经济基础最发达的长江三角洲经济影响圈内，受沪杭经济辐射的影响，同时仅距皖江经济带最重要的城市芜湖市76km，其所属的宣城地区也是安徽省经济发展较好的地区之一，区域经济基础良好。2010年更是冲破GDP500亿元的大关，飞速发展。九台地产JIUTAIREALESTATE2.人民生活蒸蒸日上宣城市以多种增收措施促进了居民收入的平稳较快增长，收入渠道不断拓宽，收入结构发生变化。据调查，2010年居民人均可支配收入达到15141.12元，比2005年增长90.2%，年均递增13.7%。在收入快速增长的同时，居民消费水平大幅度提高。消费结构逐步由温饱型消费向享受型和发展型转变，住房、家用轿车、旅游、文化娱乐等消费热点持续升温，居民生活条件和居住环境不断改善，消费质量明显提升，生活质量有了大幅改善。2010年人均消费性支出11506.62元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。九台地产JIUTAIREALESTATE3.固定资产投资值逐年递增宣城市04-10年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至10年，阜阳市固定资产投资额达到730.4亿元，环比上涨39.6%。九台地产JIUTAIREALESTATE4.城市产业结构2010年宣城市第一产业实现增加值74.6亿元，增长7.2％；第二产业实现增加值176.9亿元，增长18.9％；第三产业实现增加值160.1亿元，增长10.1％。三次产业结构由2009年的19.0：39.2：41.8变化为18.1：43.0：38.9，二三产业比重比上年提高近1个百分点，工业化率由上年的31.1％提高到35.4％。规模以上工业中经济总量最大的5个行业增加值均突破10亿元大关，其中，橡胶制品业增长37.8％，有色金属冶炼及压延加工业增长40％，化学原料及化学化学制品制造业增长36.2％，通用设备制造业增长14.1％，非金属矿物制品业增长23.4％。这5个行业对全市工业增长的贡献率为55.9％,拉动全市规模以上工业增长14.8个百分点。全年全社会建筑业增加值31亿元，比上年增长1.4％。全年房地产开发完成投资61.61亿元，增长69.92％。产业划分第一产业第二产业第三产业生产总值（亿元）1036.1935.91584.2九台地产JIUTAIREALESTATE5.区域经济概况小结宣城市工业化进程不断加快；农业产业化水平显著提高；服务业全面发展；区域经济增长强势。宣城市人均GDP已增至人民币15000余元，约合3000多美元，正处于房地产高速发展阶段，其固定资产投资额的超高增长率也可见一斑。以刚需为主的宣城地产市场在优良的经济环境之下会更加茁壮的成长。九台地产JIUTAIREALESTATE1.住宅市场概况2.宣城土地供应情况3.群雄逐鹿—市场的蛋糕4.宣城市房产开发的特点5.市场区划分析6.小结三.宣城房产市场分析九台地产JIUTAIREALESTATE1.住宅市场概况宣城市区现有的住房体系保留着很强的国有经济和城镇化特征，它的结构主要由单位职工宿舍、自建房、福利房、以及少量商品房组成。其中，单位职工宿舍和自建房是现有住房结构主要组成部分。这部分住房结构是上个世纪遗留下来的居住形式，它们普遍存在居住面积狭小、居住环境嘈杂、无景观规划、物业管理不健全、社区规划混乱、市政配套不完善等缺陷。加上这部分住宅大多年代久远，宜居性上就差了很多。随着国民经济水平的提高，市民的居住水平将随之发生质的改变，这种破旧简陋的居住形态必然被新型居住形态所改变，这为宣城市商品房的开发销售提供了良好的机遇。根据宣城市统计信息网发布的信息，2010年，宣城市区人均住房面积为30㎡。住房面积较08年的17㎡几经翻倍。可见这两年宣城市房产发展速度之迅猛。但宣城市目前的房地产业的发展水平落后于国民经济发展水平，现代意义上的房地产业尚处于起步阶段，未能满足市场需求。九台地产JIUTAIREALESTATE2010年宣城市土地出让以居住、商业土地为主，工业用地出让区域比较集中。商住用地成为开发商拿地的首选，价格不断增高。2.宣城土地市场供应情况九台地产JIUTAIREALESTATE地块编号地块名称出让面积（㎡）土地用途及出让年限规划设计条件及要求竞买保证金（万元）起始价(万元)容积率建筑密度绿地率宣区09048狸桥镇昝村集镇建设1号地二号商住楼601.42商业40年住宅70年≤1.5≤31％≥34％526宣区1032狸桥镇街道集镇建设2009年4号地块3082.00商业40年住宅70年≤1.4≤31％≥34％100500宣区1033狸桥镇街道集镇建设2009年5号地块2679.00住宅70年≤1.4≤31％≥34％22110宣区1034狸桥镇街道集镇建设2008年1号地块、2号地块、3号地块2301.00商业40年住宅70年≤1.4≤31％≥34％603002010年城区以招拍挂方式供应房地产开发用地18宗，面积1077亩九台地产JIUTAIREALESTATE地块编号地块名称出让面积（㎡）土地用途及出让年限规划设计条件及要求竞买保证金(万元）起始价(万元)容积率建筑密度绿地率投资强度（万元）行政办公及生活设施用地所占比例宣区09067朱桥乡集镇建设12-1号地块1154.00商业40年住宅70年单体五层////2090宣区1056孙埠镇集镇建设25-1号地块193商服40年≤3..0≤30％≥30％//523宣区1065朱桥乡集镇建设14-3号地块780商业40年住宅70年≤2.8≤70％≥20％//1680宣区1066水阳镇裘公街道2009年集镇建设1号地块1000商业40年住宅70年≤1.5≤35％≥30％//30150宣区1055水阳镇2009年集镇建设5号地块136商业40年住宅70年≤2.0≤38%≥35%／／315九台地产JIUTAIREALESTATE地块编号地块名称出让面积（㎡）规划设计条件及要求出让年限竞买保证金(万元)起始价（万元）土地用途容积率建筑密度绿地率1008创业路与水阳江路交叉口西南角地块59636二类居住兼容商业金融业≤4.0≤28%≥30%70年40年4500150001009宣城市鳌峰东路以南、水阳江大道以西1号地块86685二类居住兼容商业金融业≤3.0≤22%≥30%70年40年4000182001010宣城市鳌峰东路以南、水阳江大道以西2号地块77949二类居住兼容商业金融业≤3.0≤22%≥30%70年40年3500152001011水阳江大道以南、太白西路以西1号地块38388二类居住兼容商业金融业≤1.5≤28%≥30%70年40年85040501012水阳江大道西北段北街区1号地块133166二类居住兼容商业金融业≤1.01≤32%≥35%70年40年205010050九台地产JIUTAIREALESTATE地块编号地块名称出让面积（㎡）规划设计条件及要求出让年限竞买保证金(万元)起始价（万元）土地用途容积率建筑密度绿地率1013水阳江大道西北段北街区2号地块55176二类居住≤1.01≤32%≥35%70年70033501014水阳江大道西北段北街区3号地块106984二类居住≤1.01≤32%≥35%70年130065001015梅园路以南、创业路以东、景德路以西地块80795二类居住兼容商业金融业（兼容用地比例不大于20%）≤3.0≤22%≥30%70年40年5500180001016鳌峰东路与卜村路交叉口西北角地块67319二类居住兼容公共设施用地（