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用心构筑美好生活2020/7/51热销案例分析-金地艺境（11月热销）上海事业部营销部用心构筑美好生活2020/7/52基本信息项目基本资料板块位置宝山工业园区土地面积约91000平方米土地性质居住和商业容积率2.0产品规划产品类型洋房+高层公寓+SOHO洋房产品约500户，95-162平米公寓产品约900户，70-120平米SOHO产品约384户，45-50平米精装修精装修（除SOHO外）开盘情况开盘时间洋房7月10日，公寓9月24日去化情况洋房95%，公寓70%洋房签约21200元/平方米公寓签约17200元/平方米用心构筑美好生活2020/7/53开盘状况高层首次开盘当天（9.24）推出房源量：347套VIP卡发放数量：434张当天参与选房：353组现场选房人数比：1：0.81推出房源量：560套VIP卡发放数量：512张当天参与选房：250组现场选房人数比：1：0.49洋房首次开盘当天（7.10）用心构筑美好生活2020/7/54产品—洋房户型2F附带90平方米地下室，将鸡肋楼层拔高了明星产品用心构筑美好生活2020/7/55产品户型标准层迎合市场，以95小户型三房为主，实现迅速去化用心构筑美好生活2020/7/56产品户型顶楼房源附带阁楼，实现价值最大化用心构筑美好生活2020/7/57产品户型楼层户型面积签约价格总套数定购套数去化率1层四房158-16421056949197%2层四房158-16420622949096%3层三房127-14720647946468%4层小三房94-10021611949197%5层小三房94-10021425948994%6层顶层复式94-10022473949399%洋房户型去化结构现在的客户关注的是洋房的附加值、总价段；小而精或高附加值的户型，将是未来市场的明星产品。用心构筑美好生活2020/7/58产品—公寓户型F户型70㎡小两房E户型93㎡小三房D户型91㎡两房用心构筑美好生活2020/7/59产品—公寓户型C户型121㎡三房B户型120㎡三房A户型153㎡四房用心构筑美好生活2020/7/510产品—公寓户型公寓户型去化结构用心构筑美好生活2020/7/511产品外立面用心构筑美好生活2020/7/512产品景观用心构筑美好生活2020/7/513产品入户大堂用心构筑美好生活2020/7/514产品精装修用心构筑美好生活2020/7/515产品公共部位用心构筑美好生活2020/7/516营销道具—情景营销售楼处以后用作会所用心构筑美好生活2020/7/517营销道具—情景营销商业街营造生活一种生活方式橱窗是最生动的模特用心构筑美好生活2020/7/518营销道具样板间用心构筑美好生活2020/7/519营销道具看房动线用心构筑美好生活2020/7/520营销道具楼书用心构筑美好生活2020/7/521营销道具户外广告用心构筑美好生活2020/7/522营销道具媒体广告2011-5-5租售情报2011-5-11新民晚报2011-5-19新民晚报2011-5-20租售情报2011-6-20租售情报2011-7-5租售情报2011-7-6新闻晚报新民晚报2011-7-7新民晚报2011-7-10上海楼市2011-8-5租售情报2011-8-10上海楼市2011-8-11新闻晚报2011-8-25上海楼市2011-9-16新民晚报2011-9-21新闻晨报2011-9-22新民晚报时代报2011-7-10开盘2011-9-24开盘用心构筑美好生活2020/7/523营销道具媒体广告楼盘广告次数广告费用（万元）投放时间广告媒介广告诉求金地艺境25407.32011-5-5至2011-11-3新民晚报10次、租售情报7次上海楼市3次、新闻晚报2次时代报1次、新闻晨报1次首创褐石洋房顾村公园旁、7号线通达电梯洋房7大精创空间、深度精装其广告有很突出的亮点，就是其主色调一直一致，用青春的美国丽人营造一种生活方式和情趣，清新的感觉感受生活的愉悦用心构筑美好生活2020/7/524营销策略锁定目标客户用心构筑美好生活2020/7/525营销策略轨交全面出击用心构筑美好生活2020/7/526营销策略格林世界联动用心构筑美好生活2020/7/527营销策略度身定制巡展2011.5-2011.9用心构筑美好生活2020/7/528护照锁定客户由于洋房样板房正式开放时间由于工程原因拖延至6月中下旬，紧接3周之后洋房首次开盘。现场通过办理护照，参加现场活动赢得购房优惠的形式，锁定前期客户。办理护照客户达500多组。开盘时，共有近80组护照客户成功认购。用心构筑美好生活2020/7/529新聚仁全员联动发动聚仁四大事业处及四大分公司组织带看2011年6月份开始进场，现场强销期配备20个业务员30天内，从前期只有600组来人到3000组，100多组业内同行参观办理护照客户560多组7月上旬开盘推出房源564套,当月去化312套，销售金额近8亿。可售套数认购套数已签套数可售套数销售率56431220425255.3％总销金额认购金额签约金额可售金额认购金额率15158381413520887147353.7%7月底销售统计用心构筑美好生活2020/7/530中介二三级联动门店数约300家门店数超过100家公寓开盘时间紧，任务重。要求开盘当天至少认购300多套，而前期仅有1个月蓄水期。为完成指标，现场果断引入中原和21世纪两大中介，动员了300多组外围中介在周边竞品和地铁口截客，发动了120多家门店组织带看。最终，中介办理VIP卡350多张，开盘当天参与选房约250组。用心构筑美好生活2020/7/531现场活动周周不停老业主/客户主题聚会活动•提供小型聚会/宴会厅让客户在此欢聚；•吸引老客户带身边亲朋好友展示艺境形象；•体验式营销的全方位渗透；“老带新”活动渗透，发展客户群，扩大产品热销力度，进行圈层营销用心构筑美好生活2020/7/532邀约老客参加美式冰激凌节——甜蜜,cool一夏•联合Haagen-Dazs、DQ等知名冰激凌品牌举办“美”感十足的冰激凌节；•吸引新客户、邀请回馈老客户；•酷暑中，感受“艺境”带来的清凉、甜蜜；邀约签约业主参加活动，扩大产品热销力度，吸引“老带新”为洋房续销、高层公寓推出蓄势和蓄客现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/533艺境，2011年“最婚房”（为爱而忙，为婚而房）•联合房产网站组织万人看房活动•亦可与相亲网站联手邀约看房活动根据产品户型特征（高层小户型），借助婚房之名，直击目标客户需求现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/534新人婚纱大礼包派送通过抽奖婚纱活动，锁定刚需目标客户，也是针对新政促来人的有效手段•凡来看房的准新人，均有机会获得免费在艺境的婚纱拍摄•总价值4000元，通过抽奖，10名幸运儿即可获得艺境，一个让你幸福的理由现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/5352011年——金地少儿国际象棋对弈赛通过小孩活动，大人互动交流，达到建立圈层和蓄客目的•邀请老业主或新客户的孩子参加活动•小孩寓教于乐，家长交流“育儿经”也可拓展自身圈子•比赛前三名者发奖品或购房VIP优惠活动现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/536邀约客户——品美式咖啡，观高层样板房•在艺境咖啡馆和会所内品淡香醇美的美式咖啡；•吸引新客户、邀请准客户、回馈老客户；•尽享美式下午茶惬意之余观高层样板区；样板区生活意境植入客户脑海，锁定高层准客户，开发新客户群。起到了既造势又蓄客的作用现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/537迪斯尼英语暑期进艺境•邀请老业主、新客户、迪士尼英语教学点的孩子参加活动•小孩寓教于乐，家长交流“育儿经”也可拓展自身圈子•充分利用双方客户资源，进行交流活动，推介项目利用双方客户资源，推介项目，为小高层开盘造势蓄客现场活动周周不停用心构筑美好生活2020/7/538现场服务品质提升•客服口的提升1、客服委托五星级酒店有关人员培训，工服配合现场赫本主题量身定制；2、样板房增加生活用品，使客户到样板房感觉生活气息；a、冰箱内放置生活用品，诸如：饮料、水果、西点、鸡蛋、包装肉类等等；b、厨房提供西点供客户食用；c、电视机建议换真电视，放映项目宣传片或设置卫星电视，各地下影音室可播放电影，让客户感受实景d、浴缸内放水，并撒花瓣或泡泡浴；e、桌面放置鲜花(插花)f、室内点放香薰设备3、大堂及吧台a、提供更多饮料品种：咖啡、奶茶、果汁、绿茶等；b、调整目前使用的饮用水品种，采用雀巢水；c、增加物业大堂副理，回答客户关于入住后的物业管理服务问题，设置部分建筑及装修产品模型或实物；d、吧台提供简餐服务：三明治、色拉、煎蛋；e、增加服务专业度，客户在第二次来以后，能及时称呼客户姓氏；f、在吧台、销售接待台放置鲜花；g、增加保湿喷雾装置，保持环境湿润度；h、免费擦鞋、做手部护理；i、客户迎客毛巾。用心构筑美好生活2020/7/539谢谢聆听用心构筑美好生活2020/7/540户型配比及去化情况预售证高层情况开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积销售状态2011-9-2469769764587.9m264587.9m2在售2011-7-1056056069334.87m269334.87m2在售户型配比92㎡72㎡120㎡91㎡153㎡118-119㎡191㎡（复式）总体情况总套数248252606150242697占比35.6%36.2%8.6%8.8%7.2%3.4%0.3%去化495731326130188去化率19.8%22.6%51.7%52.5%12.0%54.2%0.0%27.0%户型配比160㎡163-167㎡128-131㎡96-98㎡总体情况总套数909494282560占比16.1%16.8%16.8%50.4%去化727546244437去化率80.0%79.8%48.9%86.5%78.0%20413928200.511.522.50501001502002503002011-72011-82011-9均价套数月度成交情况成交套数均价（万元/㎡）洋房情况