2017年5月济南房地产市场月报-世联怡高

五月济南房地产市场月报2017年6月13日责任编辑：王亚莉、呼维婧——山东世联怡高客户与策略资源部出品123各物业市场分析土地市场分析政策分析目录CONTENT土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【样本选取标准】：济南市国土资源局、国土资源局网上交易系统（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。住宅市场【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：均来自我司研究人员实地采集的一手信息。写字楼市场【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ）。【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。公寓市场【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。指标说明Part1土地供应Part2土地成交土地市场分析5月份，土地市场一次性挂牌19宗土地，土地面积108.45万平米，同比增加58.3%和29.4%，环比增加16宗、93.09万平米。其中居住用地13宗，土地面积78.50万平米；商业用地6宗，土地面积29.96万平米。此次挂牌的土地中，潘田庄片区一次性挂牌16宗，土地面积99.66万平米；其中居住用地11宗，72.36万平米，商业用地5宗，27.30万平米。另有两宗长清居住用地推出，地块面积6.14万平米。5月份土地市场一次性挂牌108.45万平米的土地，其中潘田庄片区挂牌16宗、99.66万平米。土地供应16011602160316041605160616071608160916101611161217011702170317041705新增面积5.1340.4721.804.7383.82241.047.3612.34131.9982.1468.444.6379.860.000.0015.36108.45新增宗数437112504322137133003190102030405060050100150200250万平米宗2016年1月-2017年5月济南居住和商服用地新增月度变化78.50,72%29.96,28%2017年5月济南各类土地供应情况居住用地商服用地土地供应分布本月潘田庄片区挂牌大批量土地，土地面积99.66万平米，占此次挂牌面积的91.9%。另有奥体一宗商业用地，以及长清文昌片区的两宗居住用地。2017-G054/055（居住）长清区文昌路东侧，南至公园绿地，北至大彦街东铺社区地块A/C土地面积：61351㎡容积率：1.0≤地上≤1.51.0≤地上≤1.72017-G037-052（居住、商业）位于经十东路以南，旅游路以北，莲花山以东，绕城高速绿化带以西潘田庄片区地块土地面积：996601㎡2017-G053（商务金融）历下区经十东路以南、奥体东路以东奥体中心东侧11号地块土地面积：26591㎡容积率：3.0≤地上≤4.6地下≤2.12017年5月供应土地分布图2017年5月供应土地明细挂牌时间编号土地位置区域用途土地面积（㎡）容积率地上容积率建筑面积（㎡）保证金出让年限（年）起始价（万元）起拍楼面地价（元/㎡）2017/5/312017-G037历城区潘田片区A-1地块东部商业150411.9≤地上≤2.4地下≤1.52.436098.4465040465012882017/5/312017-G038历城区潘田片区A-2地块东部商业533733.05≤地上≤3.52地下≤1.63.52187872.961693940169399022017/5/312017-G039历城区潘田片区A-9地块东部商业643840.67≤地上≤1.21地下≤0.61.2177904.6414537401453718662017/5/312017-G040历城区潘田片区A-10地块东部商业1276671.65≤地上≤2.09地下≤1.02.09266824.0343256404325616212017/5/312017-G041历城区潘田片区A-11地块东部商业125180.45≤地上≤2.4地下≤1.52.430043.2409540409513632017/5/312017-G042历城区潘田片区B-1地块东部居住1307481.0≤地上≤1.52地下≤0.71.52198736.9627000705449427422017/5/312017-G043历城区潘田片区B-3地块东部居住653942.8≤地上≤3.35地下≤1.53.35219069.930000706171328172017/5/312017-G044历城区潘田片区B-6地块东部居住727412.8≤地上≤3.37地下≤1.53.37245137.1733000706683927272017/5/312017-G045历城区潘田片区B-7地块东部居住667362.8≤地上≤3.37地下≤1.53.37224900.323100070621302763挂牌时间编号土地位置区域用途土地面积（㎡）容积率地上容积率建筑面积（㎡）保证金出让年限（年）起始价（万元）起拍楼面地价（元/㎡）2017/5/312017-G046历城区潘田片区B-8地块东部居住303271.6≤地上≤2.37地下≤1.12.3771874.9912600702522535102017/5/312017-G047历城区潘田片区B-9地块东部居住478072.8≤地上≤3.21地下≤1.53.21153460.4722000704303228042017/5/312017-G048历城区潘田片区B-10地块东部居住543212.2≤地上≤3.13地下≤1.43.13170024.7324000704841128472017/5/312017-G049历城区潘田片区B-11地块东部居住540602.8≤地上≤3.21地下≤1.53.21173532.624000704805927692017/5/312017-G050历城区潘田片区B-12地块东部居住620372.2≤地上≤2.9地下≤1.32.9179907.326000705229729072017/5/312017-G051历城区潘田片区B-13地块东部居住696182.2≤地上≤3.19地下≤1.53.19222081.4232000706405328842017/5/312017-G052历城区潘田片区B-14地块东部居住698292.2≤地上≤3.17地下≤1.53.17221357.9329000705775326092017/5/312017-G053奥体中心东侧11号地块东部商务金融265913.0≤地上≤4.6地下≤2.14.6122318.620000403989032612017/5/312017-G054长清区东铺社区地块A长清居住202811.0≤地上≤1.5地下≤0.71.530421.53000706692.7322002017/5/312017-G055长清区东铺社区地块C长清居住410701.0≤地上≤1.7地下≤0.81.769819700070147852118土地成交5月长清土地高溢价成交，成交地块需竣工验收后方可销售。2017年5月长清土地市场成交3宗居住用地，土地面积15.36万平米，全部位于文昌片区。此次长清拍地，吸引了众多房企参与。最终G034地块经过65轮竞价，由安徽盛晟投资开发（集团）有限公司竞得，成交总价45367.83万元，土地单价521万元/亩，楼面价3909元/平方米，溢价189.6%。G035/036地块经过50轮竞价，由济南保利置业竞得，成交总价64128.4万元，土地单价448万元/亩，楼面价4795元/平方米，溢价179.7%。按照济南市最新出台的调控规定，土地竞拍溢价率超过150%的，项目须竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可，也就是必须现房销售。16011602160316041605160616071608160916101611161217011702170317041705成交面积65.485.1343.5423.460.0083.8240.23208.1612.3445.54113.1875.504.630.0079.860.0015.36成交宗数9456012203439171010330305101520253035400.0030.0060.0090.00120.00150.00180.00210.00宗万平米2016年1月-2017年5月济南居住和商服用地成交月度变化2017年5月成交土地分布图土地成交分布本月成交土地全部位于长清区文昌街道片区。2017-G035/036（居住）长清区文昌街道办事处海子洼金牛街南侧D-2/D-3地块土地面积：95535㎡土地单价：448万元/亩楼面地价：4795元/㎡竞得单位：济南保利置业有限公司2017-G034（居住）长清区文昌街道办事处大柿子园村土地面积：58029㎡土地单价：521万元/亩楼面地价：3909元/㎡竞得单位：安徽盛晟投资开发（集团）有限公司2017年5月成交土地明细编号土地位置用途土地面积（㎡）容积率地上容积率建筑面积（㎡）保证金出让年限（年）起拍价成交价溢价率土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得时间竞得单位2017-G034长清区文昌街道办事处大柿子园村居住580291.6≤地上≤2.0地下≤0.9211605850007015,667.8345367.83189.6%52139092017/5/15安徽盛晟投资开发（集团）有限公司2017-G035长清区文昌街道办事处海子洼金牛街南侧D-2地块居住511411.0≤地上≤1.4地下≤0.71.471597.440007012,273.8434328.20179.7%44847952017/5/15济南保利置业有限公司2017-G036长清区文昌街道办事处海子洼金牛街南侧D-3地块居住443941.0≤地上≤1.4地下≤0.71.462151.640007010,654.5629800.20179.7%44847952017/5/15各物业市场分析Part1住宅市场Part2写字楼市场Part3公寓市场5月份住宅库存量跌破5000套，新增房源开始放量增加。住宅供应16011602160316041605160616071608160916101611161217011702170317041705月初存量2180219950164531328712772123571147292818383747611023113401150511842855954444627新增供应量26781207708182229195930480508463104331038744527346