上半年房地产政策分析政府调控目标有望在年内实现

上半年房地产政策分析:政府调控目标有望在年内实现来源：中国指数研究院[提要]据中国指数研究院权威发布的《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》显示，新政对购房需求影响显著；并支持开发企业增加供应，供求关系的转变将逐步形成；多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，调控目标有望在年内实现；信贷利率政策调整成主要手段一、上半年房地产政策分析房地产新政对购房需求响显著，5月商品房销售面积环比同比都出现下降本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。点击进入专题2010上半年房地产政策分析及展望此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9%），在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。2008年-2010年月单月商品房销售面积环比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2009年-2010年月单月商品房销售面积同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5月份，8个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010年1-5月，全国完成房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月环比增长19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。2010年5月主要城市商品住宅新上市面积数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2008-2010年1-5月房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至5月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009年的2.1下降至1.1，杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海销供比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。2007年至今主要城市商品住宅销供比（以面积计算）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上;在全国范围内，提出了认房又认贷的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5月至6月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。购房者对政策的信心数据来源：中国指数研究院·中指调查购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院·中指调查从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。1999-2010年1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段房地产业中长期发展动态模型显示从短期看，利率上升1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。国十一条提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了08年年底以来的过于宽松的信贷环境；4月17日新国十条又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了认房又认贷的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010年4月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在2009年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾3300亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在A股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。2010年1至6月信贷政策的变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理二、房地产政策走势展望短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现高开低走中央调控政策出台之后，以青岛于4月26日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：①青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；②青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新国十条进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政府细则略显温和。近期地方政府细则内容资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，现阶段处于对调控效果的监测期，出台新的政策会更加谨慎。对于地方政府而言，相比于过往政策，新国十条已十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则再过于严格，出现房地产投资大量收缩，市场极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展均会造成极为不利的影响。因此，地方细则为避免市场下行的硬着陆，对需求方面的严格管控已相对松动，近期调整方向更倾向集中于确保供给与规范市场交易秩序等方面，过严政策恐难再出。一线城市地方新政出台历程资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。从下图可以看出，自2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%-6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%，居民储蓄搬家进入房地产的现象十分显著。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。2001年-2009年商品房交易估算总额（新房+二手房）占同期居民存款比重走势数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2002年-2009年工业企业净利润率与同期商品房平均销售价格增速走势数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。北京建成区结构变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理上海建成区结构变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理全国土地出让总价