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广宁商业市场调研及分析报告书广宁商业步行街市场调研、分析报告书开发商：广宁县悦景实业发展有限公司2009.04广宁商业市场调研及分析报告书报告大纲一．项目综合调研的目的与构想二．项目基本概况一．广宁县宏观市场分析二．广宁县城市总体规划与发展趋势理解三．南街镇整体市场发展概况基础篇宏观篇市场篇一．调研综合性结论结论篇一．县域整体房地产市场发展现状与供求趋势分析二．区域整体商业市场发展布局概况三．县城主要商业区域之发展现状分析四．县城主要商业项目发展现状分析五．本案之主要竞争项目了解广宁商业市场调研及分析报告书一．项目综合调研目的与范围1.调研目的：主要针对商业市场，研判当地市场竞争态势、评估本案策略定位与开发、经营、发展之可行性分析；2.调研范围：主要针对当地宏观市场、房地产市场发展现状与趋势、商业市场细分研究之综合分析、研判；二．项目基本概况1.开发商介绍广宁县悦景实业发展有限公司，隶属于四会市腾业实业总公司，是一家集房地产开发、室内装修、物业管理于一体之房地产公司；目前该公司正运行、开发的项目包括：城东广场建设项目：总面积约1.29万m2，总投资约2500万元，广场共分为五个功能区：主广场、雕塑广场、喷泉广场、休闲购物广场及停车场，项目以现代城市广场及商业规划设计理念为主导，定位打造广宁竹乡旅游文化一条街；文化桥建设项目：项目总投资200万元，建成后将连通文化路与环城东路，使桥与广场融为一体，大大缩短了城东区到城市中心区的距离，有效扩大广宁的经济发展圈；“御景园”项目：（本案）项目秉承开发商“居住社区人性化、园林环境生态化、生活享受品质化”之开发经营理念，打造集豪华别墅、高档住宅、商业街、星级酒店、休闲会所等功能于一体之综合小区，为广宁注入“高品质、原生态、服务优”的居住生活环境；该公司之实力与成功案例：1怀集商业步行街项目；2怀集雅豪庭园项目；3怀集星豪苑项目；4怀集怡景苑项目；5广西大汤温泉度假村项目；6……基础篇广宁商业市场调研及分析报告书2.项目概况：位置：座落于广宁县城东区南街河畔，位于环城东路（原农机学校校区）地块；开发商：广宁县悦景实业发展有限公司；物业公司：恒基物业管理有限公司；整体定位：缔造广宁山水园林高尚人居新典范；功能定位：集豪华别墅、高档住宅、商业街、星级酒店、休闲会所等于一体之综合性居住小区；建筑风格：现代欧式建筑；园林风格：东南亚皇家园林；开发周期：首期开发预计2009年中竣工，2011年项目全面开发完善；相关技术指标：•规划用地：260亩；•总建面积：27万m2；•绿化率：70%；•总投资：4.28亿元；•小区规划：47栋7层、38栋别墅、15栋10层、9栋17层、及商业配套等；基础篇广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇一．广宁县宏观市场分析1.城市概况：广宁县位于广东省中部偏西北，地处北江直流绥江中游，是山区县和革命老区，是全国著名“竹子之乡”、“武术之乡”、及全国文化先进县；全县总面积2459平方公里，东西毗邻四会、清远，西南面与高要、德庆相连，西北面与怀集接壤，北面与阳山等县交界；全县辖17个建制镇、22个居民委员会、156个村民委员会，全县总人口55万人，其中农业人口43万人；是广东省重点林区和首批林业生态县，林业资源丰富，森林覆盖率达78.3%；是国家级竹海森林公园，竹林面积108万亩；古属岭南百粤地、革命老区，旅游资源丰富，有珠三角“后花园”的美誉，竹海大观景区更是广东省唯一以竹生态、竹文化为主题的旅游景区；岭南地区最大的“广东竹博园”，集竹文化博物馆、书法碑林、竹建筑群等设施；总体地形地貌为：山多、平地少、耕地少，“八山一水一分田”的山区县；2.交通网络：至2001年底，全县通车公路里程1345公里，包括：省道221.6公里、县道189.9公里、乡道933.5公里；省道是直达珠三角、沟通大西南的重要通道之一，县城至广州车程仅两小时、至肇庆车程仅一个多小时，均为二级以上水泥路面；交通网络以县城南街为中心，以省道连大线、石禄线、珠木线和县道春中线、南北线等为骨架之主干公路，构成境内四通八达的公路网络交通优势；广宁县邻近火车站—肇庆火车站；县内汽车站属二级客运站，位于广宁县出入口交汇处，毗邻县文化广场，线路遍布珠三角各大中城市及省外；广贺高速将于近期完成，加速融入珠三角1小时经济圈；广宁县广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇3.经济水平：（根据政府相关数据）从全县实现生产总值方面：近年来，年均递增率超过10%；24.527.833.9940.3245.362002年2004年2005年2006年2007年全县近年生产总值增长图例（单位：亿元）从国税收入方面：15.320.229.436.92004年2005年2006年2007年近年工业总产值增长图例（单位：亿元）16.617.820.4222004年2005年2006年2007年近年农业总产值增长图例（单位：亿元）近年国税收入增长图例（单位：亿元）1.591.331.330.672002年2005年2006年2007年近年固定资产投资增长图例（单位：亿元）15.2212.610.56.72004年2005年2006年2007年从全县固定资产投资总额方面：广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇从社会消费品零售总额方面：从全县农民人均纯收入方面：2004年2005年2006年2007年农民人均纯收入4170元4345元4475元4699元同比增长率+3.4%+4.2%+3%+5%2007年全镇人均GDP8245元；从全县2008年1-8月份综合经济指标方面：08年上半年生产总值工业总产值农业总产值国税收入社会消费品零售总额固定资产投资完成实绩26.3亿元31.8亿元14.2亿元1.2亿元12.4亿元7.2亿元同比增长率+12.5%+24.4%+3.8+20%+19.4%+45.8%根据以上相关政府经济数据显示，广宁县总体社会经济水平快速发展，表现为：a)工业发展速度加快，成为推动全县经济快速增长的主动力；b)以发展农村经济为重点，提高特色农业发展水平，农民人均收入提高，农村人居环境得到改善；c)以招商引资为主引擎，加大招商引资力度，推动经济快速发展；d)充分发挥资源优势，大力开发旅游资源，促进第三产业发展，有效提高消费力；广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇4.城市发展特点：目前，广宁实现了“村容整洁、乡风文明”，促进了“生产发展、生活宽裕、管理民主”，推进新农村建设全面建设小康社会；近年来，广宁县充分发挥资源优势，大力发展特色农业，培育壮大纸业、竹业、果业、养殖业等四大特色产业，促进了农民增收，为新农村建设奠定了基础；如今的广宁，打破小县城概念，开通环城大道建设，扩大县城范围，加快聚和新城建设，实现县城“南连西扩”，以聚和广场为中心建设县城中轴线，提高城市品位；走进广宁，县城新区新楼拔地而起，新工厂扎堆进驻各类工业园，竹产业、纸经济、塑料加工等三大特色产业齐头并进，五大产业基地格局逐渐成型；目前，广宁拥有全国著名的“竹子之乡”、“沙糖桔之乡”、“武术之乡”等名誉，“竹海”大观更名气日隆；打造“工业强县、生态竹乡、和谐广宁”，完善城市功能配套，建设城市亮点，集聚人流、物流、资金流发展城市经济，是目前广宁县之长远发展目标；目前广宁县之六大特色发展战略：a)大开放推动思想大解放；b)大项目推动工业经济；c)大引进推动民营经济；d)大规划推动城市建设；e)大统筹推动社会和谐；f)大服务推动环境优化；广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇5.城市宏观市场分析小结：广宁县地处珠三角与粤西山区的交汇处，位于泛珠三角的咽喉部位，是离珠三角经济圈最近的山区县，具有良好的区位优势！区位优势城市交通网络的完善，二广高速公路即将建成，贵广快速铁路正在筹建，加速融入泛珠三角1小时经济圈，路网优势更加突显！交通优势a)近年来，全县各行业经济均保持平稳增长趋势，总体经济水平增长率更超过10%以上逐年增长；b)持续大力发展竹产业、纸经济、塑料加工等三大支柱产业，打造五大基地；c)抓好商贸建设、拉动第三产业、完善城市功能配套、发展城市经济；经济发展a)森林资源覆盖率超过80%，是广东省重点林区和“首批林业生态县”；b)竹林资源面积超过100万亩，是中国著名的“竹子之乡”；c)拥有中国最大的高级竹木混合浆生产基地、首个“广东省造纸产业基地”、全省最大的特种纸生产基地、全省唯一一个国家级竹海森林公园；d)矿产资源丰富，种类多、储量大，其中产于广宁西南部的广绿玉，是中国五大佳玉之一；e)水力资源丰富，全县已建起小水电站将近140座，年发电收入超过7000万元，已成为广宁支柱产业之一；f)旅游资源丰富，包括竹海大观、竹文化博览馆、宝锭山景区、古水河、螺壳山景区等众多旅游亮点；资源优势广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇二．城市整体规划理解与发展趋势分析1.广宁县城市整体规划理解行政区规划：全县辖17个建制镇、22个居民委员会、156个村民委员，总人口55万人；1997-2006年，县域总人口增长虚度缓慢，年均增长率仅为2.78‰，期间县城人口较快，年均增长率为8.66‰；规划县域总人口增长预测为：2015年总人口59万人、2020年总人口62万人、2025年总人口67-69万人；目前全县各镇人口分布：建制镇总人口（万人）非农业人口（万人）农业人（万人）南街镇12.38.34排沙镇3.30.33石涧镇1.30.21.1谭布镇3.50.23.3江屯镇3.50.23.3联合镇2.30.12.2螺岗镇1.30.11.2北市镇2.20.22坑口镇3.10.22.9赤坑镇2.20.12.1宾亨镇3.70.33.4五和镇2.10.12横山镇4.30.24.1木格镇2.50.12.4石咀镇1.60.11.5古水镇4.50.34.2洲仔镇20.11.9广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇城镇体系规划：城镇规划发展目标：a)建设工业强镇、生态竹乡、和谐广宁；b)规划要“高起点、高标准”，具有鲜明地方特色和时代特征；c)推进“南连西扩”之建设工程；d)规划20-30万人口的中等城市，提高城市综合实力；e)加快发展特色旅游产业；f)规划建设以“南坤大道”为中轴线，山城结合，推进县城“南连西扩”，构筑大城市的格局；规划城镇体系未来产业分布：山区绿色经济带，重点经济区域建设“一主两次”之城镇发展轴线；a.沿绥江、广贺高速形成的东西向城镇发展主轴，未来广宁产业发展主导区；b.东线沿五和、石涧、排沙、江屯形成的南北向产业发展轴；c.西线沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生态发展轴；d.T型的开发轴线，以绥江轴线与产业发展轴线为主要开发轴线；广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇宏观篇城镇等级与职能规划：城镇规划层次规划类型镇区名称职能类型第一层次中心城区南街镇与横山镇全县的政治、经济、科技、文化中心，富于地方特色的“竹乡之城”与“山水之城；第二层次次中心城镇石涧镇与宾亨镇县域次中心城镇，是广宁县的”南大门“，南部片区经济、商贸中心，已发展油墨、纸张、塑料制品等外向型工业为主的工业型城镇；第三层次中心镇江屯镇与联合镇广宁县北部的片区中心、经济中心、综合商品贸易集散中心及交通枢纽，以发展外贸型加工工业为主，是一个工、农、商综合发展的商贸型城镇；古水镇广宁县西部片区的经济、商贸、交通、旅游中心，以资源型加工业为主导的综合性城镇，与洲仔镇综合考虑为一个经济区域；第四层次一般镇北市镇广宁县北部片区的旅游中心，以发展旅游、商贸等第三产业为主的山水生态城镇；五和镇以塑料再生工业、资源加工为主的工业型城镇，是广宁县塑料再生工业基地；排沙镇与谭布镇资源型加工、工农贸易型小城镇；坑口镇与赤坑镇生态型城镇，形成以农、贸、旅游为主的综合型小城镇；木格镇形成超越镇域影响力的中等的一般城镇，为资源型加工、工农贸易型小城镇；洲仔镇与螺岗镇农贸型小城镇；广宁商业市场调研及分析报告书宏观篇县域交通体系规划：a)规划发展揭茂高速