城市更新项目(拆除重建类)开发报建流程

序号项目名称分项名称是否行政类审批项报送部门前置条件申报时限相关政策规定依据备注编制专项规划列入城市更新计划符合《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》要求专项规划报批否设计成果、管理局出的土地权属核查复函、科工贸信委出的产业规划批复（工改工）、查丈报告等。否市规土委研究报告和文本成果、区管理局复函（复印件）区管理局对项目审查后，会出初审意见复函、包括区管理局出的土地权属核查复函、科工贸信委出的产业规划批复、查丈报告等。3土地权属确认否区规划国土管理局更新科列入城市更新计划项目深圳市城市更新实施细则需要区规划管理局更新科报文核准后转土地整备中心确认，涉及项目四类用地是否覆盖建设用地。关于非农覆盖须取得专项复函谈判签约搬迁拆除5实施主体确认申请材料初审否区城市更新办公室土地权属证明收集与注销完成（注销清单）、股东大会决议、现状图、专项规划批复、项目前期监管协议50个工作日20个工作日公示期30天6办理土地征转手续是区规划国土局土地整备科实施主体确认书、厘清村集体与实施主体的账户往来（资金给付）、专项规划批复、转地范围图20个工作日20个工作日（不包含街道与村集体签署征转地协议时间）《深圳经济特区土地使用权出让条例》7用地方案图报审是区管理局初审、市规土委审批土地征转手续、专项规划批复、实施监管协议、实施主体确认书66个工作日区管理局20个工作日，深圳市规土委无确切时限，须等待达到一定批次过会项目同时上三个会议。（土地利用处业务会、委员业务会、主任办公会）建设用地批准办理指南8建设用地规划许可证是区规划国土局更新科用地方案图报审建设用地规划许可办理指南9保障性住房监管协议否区住宅建设局保障住房科建设用地规划许可证20个工作日20个工作日（不包括政府与公司法务沟通时间。）保障性住房监管协议办理指南10签订土地出让合同是区规划国土局土地利用科保障性住房监管协议（如有）、项目环境评估报告、建设用地规划许可证土地使用权出让合同签订办理指南11土地产权证办理是产权登记中心土地出让合同、付清地价款证明90个自然日60个工作日（不包括一个自然月公示期）深圳市产权登记操作指引12设计方案招投标备案是区规划国土局建筑设计科土地出让合同、设计方案及方案模型（三个方案）、邀标书（6份）设计任务书6份、应标单位资质证书建设工程方案设计招标文件备案办理指南涉及城市公共立面项目，内外资均需进行方案招投标备案13公配设施设计方案意见征询否区国资委社资科土地出让合同、设计方案招投标备案60个工作日20个工作日(不包括涉及幼儿园、学校、保障性住房、公交首末站、警务室等公配设施由国资委发函征询各相关职能部门意见时间。）关于印发龙岗区社区配套和公共服务用房清理和移交工作方案的通知14建筑方案审查是区规划国土局建筑设计科土地出让合同、设计方案招投标定标结果、社区配套和公共服务用房规划设计方案意见书60个工作日20个工作日（建筑方案完全符合深圳市建筑设计标准）出具建设工程方案设计核查意见（建筑类）办理指南鉴于新深规（设计规范管理条例）对于赠送面积涉及条款作了细致规定，将影响设计方案沟通进程用地阶段（将可以并行的事项并行进行，最少需140个工作日）2专项规划报批区城市更新办公室、区规划国土分局、深圳市规划国土委报审、（委技术会议审议后报市建环委后出规划批复）·否15个工作日无具体时限更新单元更新意愿证明材料1、属城中村的，需提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要，参会人员签名等相关证明材料2、城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有、多个地块的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人、权利主体同意进行城市更新（原则上要达到90%以上业主、面积）4城市更新项目（拆除重建类）开发报建流程建筑方案审查根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》城市更新单元拟拆除重建范围应大于城市更新单元总用地面积70%，拆迁范围原则上不包括未建设用地。同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它公共利益项目建设用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。已完成征转地的国有土地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不纳入城市更新单元进行申报。房屋收购和搬迁补偿1城市更新单元规划申报计划（以拆除重建类项目为例）前期计划申报材料准备1、街道更新办审查；2、区规划国土局更新科计划确认；3、上报街道办审批；4、上报区更新办（重建局）审查；5、报深圳市规划国土委审查；6、纳入城市更新单元规划年度编制计划并进行公示深圳市城市更新办法、深圳市城市更新实施细则、深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）1、参照法定图则或政府相关证明文件确认更新项目范围内是否含有限高限制、保留文物、独立占地文体公共设施、政府办公建筑物等敏感因素。2、根据深圳市各区域不同以龙岗区为例，要求前期立项审批阶段，提供开发企业资质评估、签订前期拆迁监管协议、设立监管账号等前期各项审查资料。3、进行测绘查丈时（报管理局）应注意尽量将地上原有建筑面积数据做大以应对专项规划报批中拆建比问题4、办理测绘、更新意向时注意收集产权证等相关信息复印件立项阶段（因列入城市更新计划与拆迁谈判的时间不可控。按深圳市城市更新相关法规与各项监管办理，并且各区更新模式不同等因素，列入计划后到完成拆迁，预计最少需要三年。）报建阶段（将可以并行的事项并行进行，最少需220个工作日）20个工作日20个工作日20个工作日区管理局60个工作日不含公示期一个自然月；区管理局复函通过后报市规划国土委（收文办理时限为45个工作日，但委办公会无时限，按批次排会）报建环委排会无具体时限；更新单元规划批复（公示30天）深圳市城市更新实施细则规划用地手续否15超限审查超限高层建筑抗震设防审批是深圳市规划和国土资源委员会建筑设计处设计方案审查复函、建筑结构工程超限设计的可行性论证报告、建设项目的岩土工程勘察报告、结构工程初步设计计算书、抗震试验研究报告66个工作日20个工作日内（专家评审时间、省厅制作许可文书及往来邮寄时间不计入内。另由于设计程序的制约，由方案审查完成后，设计部门最少需一个半月才能完成抗震相关资料编制。）120米以内（包含120米）的建筑不属于超限范围，但120米建筑因设计原因也可算入超限范畴（具体请参照：建设部令第111号《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》与建质[2010]109号《关于印发〈超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点〉的通知》）；120米至180米建筑属于超限范围，必须进行超限审查。超限高层建筑抗震设防许可文书（程序：申请人递交申请材料——组织专家审查——做出专项审查决定——报送省住房和城乡建设厅——省住房和城乡建设厅批复——寄回市规划和国土资源委员会(市海洋局)——向申请人核发省住房和城乡建设厅批复。）16项目命名是区规划国土局规划设计科土地使用权出让合同、建筑方案总平面图、效果图地名命名核准办理指南17水土保持方案是深圳市水务局专项规划批复、基坑支护方案、编制水土保持方案报告生产建设项目水土保持方案审批办事指南18人防设计征询是区民防委员会民防公室命名批复、设计方案、设计方案审查复函应用防空地下室的民用建筑项目报建审核指南19消防设计预审否深圳市机械审图设计院预查丈关于试行建设工程消防设计技术审查与行政审批分离工作的通知20消防审查是区/市消防局消防预审、按预审意见修改后的施工图35个工作日20个工作日（如设计涉及超限审查，市消防局需召开专家评审会，时间最少须增加20天自然日。）申报建设工程消防设计审核和消防验收指南21城市给排水设计方案审查是区环保水务局给排水科设计案审查复函、给排水方案设计图城市排水许可办理指南22人防设计核准单是区民防委员会民防公室人民防空征询意见函、人防设计施工图应用防空地下室的民用建筑项目报建审核指南23预查丈施工图面积预测绘否深圳市地籍测绘大队设计案审查复函、施工图房屋建筑面积预测算办理指南回迁选房物料准备回迁选房发通知函回迁户正式选房街道办审核选房结果区更新办审批选房结果回迁房选房结果公示25建设工程规划许可施工图审查是区规划国土局建筑设计科用地规划许可证、土地合同、人防设计核准单、给排水方案审查复函、环评批复、水土保持方案批复、命名批复建设工程规划许可办理指南26施工合同备案否住房和建房局建设工程规划许可建设工程合同备案指南27监理合同备案否住房和建房局建设工程规划许可建设工程监理合同备案指南28施工许可安全前提条件审查否住房和建房局安检站建设工程规划许可、施工合同备案、施工许可安全前提条件审查建筑工程施工许可安全前提条件审查操作指南29节能审查抽查意见否住房和建房局节能办建设工程规划许可建筑工程施工图设计文件节能专项抽查服务指南31公配移交意向协议书否区规土委法制科建设工程规划许可、预售测绘公配移交意向协议书办事指南施工许可申领办事指南人防/消防/城市给排水审查/环评/水土保持/项目命名1、工程已取得建设工程用地批准手续；2、工程已取得建设工程规划许可证；3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；5、按照规定应该委托监理的工程已按程序委托给具备相应资质条件的监理单位；6、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已依法进行了审查；7、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计；8、建设资金已经落实。（建设工程施工许可证为进行工程开工建设的重要节点，为了进行合法的基础施工，可在方案设计审查通过向规划国土局申扩初设设计审查后向住房建设局申桩基础施工许可）24回迁户选房10个工作日45个工作日10个工作日否建筑方案审查完成之后，建设工程规划许可证之前街道办、区更新办30个工作日20个工作日15个工作日10个工作日10个工作日5个工作日5个工作日20个工作日40个工作日15个工作日无确切时间，2012年***项目一期回迁户共14户，3月15日开始回迁物料准备，8月26日完成回迁选房公示，历时165天。**一期回迁选房工作目前计划100天完成。公配移交协议书住房和建房局施工许可证申请5个工作日（不包括支付、履约保函、散装水泥专项基金、施工安全保证金的办理）是20个工作日预售阶段（将可以并行的事项并行进行，最少需50个工作日）30此项工作以消防设计审查为封闭节点，以政府办文工作日为标准50天换算为80个自然日（不包含法定节假日）深圳市城市更新实施细则建设工程施工许可32公配移交协议书否区国资委社资科公配移交意向协议书关于印发**区社区配套和公共服务用房清理和移交工作方案的通知33预售测绘是深圳市地籍测绘大队建设工程规划许可广东省商品房预售管理条例在工程规划许可证核发后开始申请34预售意见函否区更新办公配移交意向协议书、预售测绘、回迁房选房结果深圳市城市更新实施细则35预售许可证是区规划国土局地政地籍房产业科以上所有证照齐全《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》36竣工验收测绘是深圳市地籍测绘大队脚手架全部拆除、室内外地平《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》37工程规划验收是区规划国土局建管科竣工验收测绘完成中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》、行政审批事项业务指南38水保验收是人居环境委员会水保监理开发建设项目水土保持设施行政验收办事指南39环保验收是环境监测开发建设项目环保验收办事指南40消防专项验收是消防局脚手架全部拆除、通水通电、室内平整41电梯专项验收是深圳市特种设备研究院外立面完工、脚手架全部拆除42人防专项验收是民防部门地下室垫层完工43燃气专项验收是质监站、燃气