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碧水天城项目物业管理初步组织构架和预算方案一、公司组织构架二、服务内容和标准（一）、前期物业管理服务内容前期介入和物业管理接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物业管理工作的前提条件。（二）、业主入住管理1.办理业主入住及接房相关手续；2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理。（三）、后续服务内容1、公共性服务公共性服务提供日常常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化，业主的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）.清洁卫生管理总经理项目管理处行政部财务部综合办公室（2）.绿化日常维护管理（3）.治安管理（4）.公共蓄水池的维护管理（5）.水电管理（6）.排污设施管理（7）.道路维修管理（8）.房屋公共部位的日常养护维修（9）.物业档案资料管理（10）.车辆停放及交通秩序管理（11）.安排社区文化活动，协助政府宣传教育（12）.代收代交费用（13）.根据需要增设的其他服务项目2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业主的个别需求，受其委托而提供的服务。（1）.家居设施维修，包括维修户内供用电设备、家具及门窗维修，橱具及卫生洁具维修、给排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）.家居清洁服务，包括地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）.家居杀虫服务，包括白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑螂等。（4）.家政服务，包括提供代客订票、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、保卫、汽车美容等。（5）.租赁服务，包括物业出租、转让、市场调查、物业估价等。（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到90%以上，楼宇外观美观整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达95%以上。（3）、实行代收代缴各项费用，收缴率90%以上。2、设备管理设计图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电提前通知业主，外线停电时，自备发电机30内启动。4、消防系统（1）、消防监控中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、有突发性火灾等紧急处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、电梯（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。6、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洗，消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水发生。（5）、无长时间停水事故。7、空调系统窗式和分体式空调安装按规定位置统一，排列有序。8、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、功用照明、通讯、邮政设备设施齐全，排列有序。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停放现象。9、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。10、卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。11、治安管理（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。12、业主满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。三、项目管理处组织架构注：由于公司管理项目只有一个，行政部和财务部和管理处可以资源共享。管理处主任物管部工程部保安部保洁绿化部行政部财务部四、部门人员配置1、物管部共计：8人2、工程部共计：8人3、保安部主管（1人）现场管理4人客户中心2人内勤1人工程主管1人维修电工2人配电2人土建1人电梯1人弱电管理1人保安主管1人注：1、按此模式需配备保安岗位，每班需13人。实行两班倒的工作方式，2、车管人员2人，实行两班倒的工作方式，轮流休息，如出现特殊情况，由保安人员临时顶替。3、考虑到保安人员的休息问题,需增加2个人员作为替休人员。共计保安人员为：13×2+2=28人4、保洁绿化部班长1人人行主入口2人人行次出口1人车库住出入口1人车库次出入口1人巡逻人员2人巡更人员2人监控室1人地下车库2人车管员2人注：1、考虑到保洁员工的正常休息问题，需增加替休人员3人。需配备员工人数为：18+3=21人2、绿化工按每周一天安排休息，若出现大工程，另请临时工处理。5、财务部共计：2人主管1人1主管1人人18层工人6人11层工人3人6加1层工人5人车库办公室1人垃圾清运3人绿化工4人班长1人班长1人会计1人出纳1人总经理6、行政部共计：2人公司整体设计模式配置人员75人。五、项目各种物业的面积及分摊比例建筑面积分摊比例备注住宅139450.07平方米多层51362.16平方米91%36.8%占总面积33.6%高层88087.91平方米63.2%占总面积57.6%商业门面4098.17平方米2.7%停车场9489.6平方米6.2%总计153037.84平方米100%注：由于地下面积除去设备用房面积为停车场面积即10080.6-85-86-172-80-168=9489.6平方米六、物业管理费预算1、总管理处1．0管理服务人员工资和按国家政策规定提取的费用1．1管理人员薪金（1）总经理办公室总经理1*2500=2500助理1人主管1人（2）财务部会计1*1200=1200出纳1*1000=1000（3）行政部行政主管1*1100=1100助理1*800=800（4）物业管理处管理处主任1*1500=1500物管主管1*1100=1100接待员2*800=1600内勤1*800=800楼宇管理员4*800=3200工程主管1*1100=1100弱电工1*900=900电梯1*900=900土建1*900=900日常电工2*800=1600配电2*700=1400保洁主管1*1000=1000清洁班长1*450=450清洁工21*400=8400绿化班长1*500=500绿化工3*450=1350保安主管1*1000=1000保安班长2*650=1300保安队员26*600=15600车管员2*400=800总计：520001．2员工制服75*4*100/2/12=1250元/月2．0绿化管理费15003．0清洁管理费20004．0办公费行政管理费1500会计费用500其他费用1000总计：30005．0物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费预计管理处固定资产值为RMB10万元，寿命5年，即每月的折旧为：100000/12/5=1667元/月总开支：61417元/月各部分分摊总管理处支出如下：住宅：61417*91%=55890元/月商业门面：61417*2.7%=1658元/月停车场：61417*6.2%=3869元/月2、设施设备预计一年内维保费序号设备名称管理方式运行费用维保费用所属物业合计1高压配电托管300010000全部130002低压配电自管12004000全部52003电梯托管5337006300住宅高层5400004给水高区自保300005000住宅高层350005给水低区自保2000住宅多层20006消防喷淋自保20002000住宅高层40007消防栓自保10001000住宅高层20008消防监控托保30005000住宅高层80009风机自保10001000住宅高层200010安全监控托管20004000全部600011可视对讲系统托管30005000住宅800012污水系统自保5000500住宅550013排水系统自保300全部30014发电机组自管10005000住宅高层600015背景音乐自保20002000全部400016小区灯饰自保300007000全部3700017停车场系统自保6000车库600018电子巡更系统自保200500全部70019市政道路自保1000全部100020健身器材自保1000全部100021儿童游乐器械自保1000全部100022运动场自保200全部20023避雷系统自保2000全部200024人防工程托管12000全部1200025公共照明自保10000全部10000共计711900注：（1）、电梯运行费用核算：18.5KW*（6+6*2）*24/4*0.742*30=44475元/月，其中预算电梯为18.5千瓦，电梯整天运行实际时间为6小时，电梯用电属非居民用电，电价为0.742元/千瓦时，每月按30天计算。维保费用为包维修材料的方式托管，费用为350元/月/台。（2）、人防工程必须进行托管按1元/平方米/月计价，因暂无数据，初步估算为1000平方米。（3）、以上数据因具体设计数据还未确定，只能根据估算数据计算所得的估计值。3、每年分摊数：全部13000住宅5500全部5200住宅8000全部300小计13500全部4000住宅高层4000全部10000住宅高层2000全部37000住宅高层8000全部6000住宅高层2000全部700住宅高层35000全部1000住宅高层540000全部200住宅高层6000全部12000小计597000全部2000住宅多层2000全部1000小计2000全部1000车库6000小计93400小计6000每年分摊数每月分摊数多层住宅：93400*33.6%+13500*36.8%+2000=38350.43196高层住宅：93400*57.6%+13500*63.2%+597000=659330.454944.2商业门面：93400*2.7%=2521.8210.2车库：93400*6.2%+6000=11790.89834、节假日开展社区文化按每年七个节假日算，每次社区文化估算费用1000元，共计7000元。5、企业利润，按国家标准不高于企业收入总值的10%计算：（61417+3196+54944.2+210.2+983+7000）*10%=127756、法定税费，（按5.75%计提）（127750.4+12775）*5.75%=8080.2共计整个项目的成本估算为：127750.4+12775+8080.2=221327根据以上测算，本项目按本司拟订的收费标准为高层住宅1元/平方米，多层0.7元/平方米，商业为1.5元/平方米，车库为1.5元/平方米，公共水电据实分摊，每月按100%的收费率收取，按设计方案数据核算，总收入为：51362.16*0.7+88087.91*1.0+4098.17*1.5+9489.6*1.5=144423.077和预算价格相比差距为：221327-144423.077=76904注：1.此预算方案因具体的相关配套设备设施数据未出来，我根据同等面积的其他小区为参考所核算的数据，可能存在一定的偏差。2.对管理费用的不足，只有开展特约服务和其它业务，以弥补管理经费的不足。3.此核算方案所得数据，系初步核算所得，仅供参考，在实际管理中可通过组织的统筹管理和成本控制缩减费用。