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四川鼎盛资产管理有限责任公司新希望大厦承接查验方案二〇一〇-2-目录1.承接查验整体计划2.业承接查验移交程序3.工承接查验应提供的技术资料4.业承接查验管理制度5.房屋承接查验标准6.设施成品保护方案-3-承接查验整体计划一、根据中华人民共和国承接查验标准：按建设部“建标（91）69号”文件，ZBP30001-90标准《房屋承接查验标准》进行实施物业承接查验。二、承接查验必备资料如下1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和承接查验记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作承接查验记录；6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门承接查验或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司承接查验移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业承接查验工作组织构成：1.物业管理公司大厦物业管理中心（管理部、工程部）2.施工单位人员3.建设单位人员四、承接查验原则-4-以发展商和管理公司共同签署有关承接查验报告，方可有效。五、承接查验工作程序（一）承接查验工作准备阶段（二）熟悉承接查验各层面的情况（三）承接查验工作应备文件1.承接查验承接查验流程2.相关承接查验文件3.相关承接查验表格4.成品保护方案（五）承接查验人力与器具准备(六)承接查验前人员培训（七）承接查验工作运作阶段1.进入承接查验层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.按照准备阶段中所制各类承接查验表格分别进行承接查验。3.承接查验完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。（八）承接查验缮后阶段1.接照承接查验原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。2.对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。4.对已承接查验楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。5.对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。一、物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)；2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；-5-3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款；4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明；5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6.提供必要的专业技术介绍和培训；7.提供所有测试、检验和分析报告；8.清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1.严重违反国家有关法规；2.未能通过有关政府职能部门的验收；3.工地与交付物业不能有效隔离；4.机房不能完全独立封闭；5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。四、试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商(或大业主)及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。五、验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，发展商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。六、保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因-6-已经进入保修期，故需要发展商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商(或大业主)应酌情予以补偿。承接查验收应提供的技术资料在物业验收接管前，发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图，分类立卷，在验收时交物业管理公司归檔保存，若验收时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要递交以下技术资料，但不限于此列：一、土建、装修需要的资料1.建筑、装修和绿花等设计说明；2.总平面图、建筑和结构图；3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)；4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告；5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料；6.房屋面积测量报告；7.物业沉降测试报告；8.防水工程的盛水试验报告；9.隐蔽工程验收鉴证。二、弱电系统需要的资料1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等)；2.各弱电系统图、平面图；3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明；5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。三、电气系统需要的资料1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册；2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明；-7-3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.供电局验收报告；5.各种用电设备调试、测试报告；6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。四、给排水需要的资料1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册；2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文，卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告；5.消防水系统试压、调试及验测报告；6.污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文；7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。五、空调系统需要的资料1.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册；2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图；3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文；5.空调系统/设备试压、调试报告。六、动力设备需要的资料1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册；2.锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图；3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明；4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书；5.煤气管道的试压报告。七、电梯验收提交资料电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，以下为电梯移交时必须提供的资料，但不限于此：1.市建委质监站批发的“电梯运行证＂；2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证＂；-8-3.电梯技术规格说明书；4.电梯出厂合格证及产地来源证；5.电梯装箱清单；6.电梯管理与使用手册；7.电梯一般安装标准；8.电梯操作说明书；9.电梯维修保养手册；10.电梯安装图纸；11.电梯机械及电气控制图纸；12.电梯备品备件清单；13.电梯操作培训手册；14.电梯承包商竣工调试及自查记录；15.电梯应急维修电话；16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。八、其他需要的资料发展商、承包商认为需要提供的其他资料。物业承接查验管理制度1．物业交承接查验理2．承接查验前的准备工作承接查验小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制承接查验计划，按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》承接查验；承接查验小组编制承接查验计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行承接查验和移交工作。承接查验小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行承接查验。3．承接查验的实施承接查验小组在预承接查验过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预承接查验；主要承接查验的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。在预承接查验过程中，检验出未达到承接查验标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》返回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。4．承接查验后的处理工作承接查验小组专业人员根据分工写出单项的承接查验报告，承接查验小组负责人根据全部单项承接查验报告，写出物业的综合性承接查验报告的评定及意见-9-书，呈交公司项目工程负责人。对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈开发商及监理公司。物业公司与物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。承接查验小组要填写物业竣工资料承接查验记录，填写物业的交接记录。管理处办理正式物业承接查验移交手续，会同发展商、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业管理处存档。5．承接查验后不合格的处理工作对在预承接查验中未达到要求的设备，整改落实实施后，承接查验小组进行检查验证，并在《整改报告》中记录结果，整改合格后进行正式的承接查验。对监理公司移交的竣工图，在《交接记录》中记录。6．设备承接查验设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。四川鼎晟资产管理有限责任公司新希望大厦前期筹备部2010年10月