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浅析上海小区会所的建设焦点南京房地产网nj.focus.cn2002年04月01日10:02中经房地产近年来，随着上海房地产市场的发展，购房者的消费心理日趋理性化，不但注重楼盘的地段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等也提出了更高的要求，特别是对提供配套完善的俱乐部会所，也成了不少购房者选房时所要考虑的重要因素。不少房地产开发商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所的建设，其中也不乏精品之作。但总的来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比较低层次的认识上，过多的照搬抄袭，大都没有建立起真正符合购房者需求的会所。所以笔者试从购房者对小区会所的需求调查分析着手，探讨当前小区会所建设中存在的问题，最后结合上海楼市成功推出小区会所的几个典型楼盘案例的分析，对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望对我们的房地产开发商能有所启示。一、小区会所的概念按目前市政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必需的配套设施，但并没有要求有配套的小区会所。所谓小区会所，是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，小区会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生活品质的服务设施。小区会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。一个成功的开发商曾经说过：“房地产业是没有秘密可言的，我们培育的是特有的小区文化，这是别人所学不到的，也是我们不断成功的保证。”每一个小区都应有自己独特的文化特色，这样才能使自己在日益激烈的房地产市场竞争中占有一席之地，而小区会所则是社区文化焦点的反映。二、购房者对小区会所需求的市场调查分析小区会所对于购房者来说，到底是人们关注的文化园地，还是无人问津的荒岛？笔者以上海一些相对知名的楼盘小区的业主和在售楼处看房有购房欲望的人群（总共650人）为调查样本，对与小区会所需求相关的方面进行了调查。1、对小区会所需求重要性的调查：-----------------------------------------会所需求人数所占比例（%）-----------------------------------------认为必需的47873.53认为无所谓的14221.85认为没必要的304.62-----------------------------------------由调查数据可以看出，购房者对小区会所的需求比例还是相当大的，七成以上的调查者认为小区会所的建设是必要的。多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的配套设施。2、小区会所需求功能的调查：-----------------------------------------需求项目人数所占比例（%）-----------------------------------------游泳池26340.5网球场15023.1桌球室8212.6咖啡馆15724.2壁球室436.6桑拿8613.2健身房31147.8迷你高尔夫球场7411.4阅览室33751.8棋牌室14422.2视听室8613.2中西餐厅9714.9美容院15123.2保龄球馆588.9其他446.8-----------------------------------------对于地段比较偏的小区来说，小区会所功能是否完备至关重要，它不仅是住户休闲娱乐的场所，更是衬托主人身份的标志，是影响客户购房决策的重要因素之一。由上表可以看出：具有学习和休闲功能的阅览室的需求量最大，超过50%；具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了47.8%和40.5%，说明购房者对运动和求知的欲望较高。近三成以上的购房者希望小区会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。说明购房者对小区内的娱乐、健身设施的要求越来越高。而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难以接受。从调查中我们知道，多数的购房者理智地选择适合自己的小区会所，希望会所是自己社区生活的一部分，而不是豪华的宾馆，千金难买的一夜奢侈。三、现行小区会所存在的三大问题上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。其基本功能不外乎“休闲娱乐场所+社会商业场所”。如今的许多小区会所要么贴钱经营，要么成了摆设。究其原因，主要有以下三大问题：1、定位不准，一味求大求全。由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。2、运行成本高，负担重。例如一个室内恒温游泳池，每个月的费用包括保温、水的净化处理、人工费等约十万元。如果是别墅、高档公寓，高收入者还能负担较高的物业管理费；而中、低档公寓则由于会所的费用不能从物业管理费中支出的规定，难以维持运营。3、管理欠佳，专业人员匮乏。本来这方面的管理人才就不多，再加上大多楼盘的物业管理费低，管理人员的工资低，留不住人才。管理人员不够专业，给设施的维护带来困难，使设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。四、成功楼盘案例目前，上海新开楼盘基本上都有小区会所，开发商将小区会所作为提升小区品位和档次的重要手段，使之成为楼盘营销的卖点。但真正的成功经营和良好管理运作的小区会所的案例并不是很多，下面选取几个典型案例，对开发商的小区会所建设提供些许启示。1、中远两湾城自1999年开盘以来，中远两湾城一直倍受上海市民青睐，这也与小区内配套齐全的多功能会所建设分不开，由于小区建筑总面积160多万平方米，整体空间跨度比较大，所以分散在小区的不同位置设置四大会所，分别侧重于医疗、健身、娱乐、餐饮四大主题，以环型多接点的商业街把他们连接起来，占地面积约8000平方米。考虑到小区会所的营运成本，把餐饮主题的会所建在沿街地区，对外半开放式进行部分服务。把医疗、休闲、娱乐会所放在小区业主生活圈内。对于运动主题会所，则把室内的运动和室外的运动分开，为业主提供全方位的服务。2、万科城市花园上海万科城市花园总建筑面积60万平方米，精心设置的小区全方位会所，不仅按不同的生活情趣分类布局，而且考虑到动静结合，深化万科文化社区的内涵。小区既建立了时尚青年所需要的舞厅、KTV包房、游戏室、网吧等形式的集中会所，也考虑到老年人、儿童的需求，建立了老年人活动中心和儿童乐园等会所。还对高层次生活圈的业主提供了美容沙龙、干洗店便民服务和室外网球场、俱乐部健美协会等多角度业务的会所。3、高档时尚区域楼盘的小区会所位于徐家汇中心地区的亚都国际名园，占地17万平方米，为业主提供近3000平方米的综合性大会所，除常用会所设施，还提供更高层次的恒温游泳池、灯光网球场、壁球馆等高档消费的俱乐部会所，与该区域的高消费能力和整体楼盘品质相对应。4、闵行莘庄楼盘的小区会所闵行莘庄地区楼盘的售价普遍偏低，开发商对会所的建设更注重其实用性。如梅陇城世纪苑位于闵行莲花地区，总建筑面积约17万平方米的小区，提供近2500平方米的小区会所。主要功能设施有餐厅、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、洗衣店、阅览室等。这些设施，把对小区业主娱乐、休闲、健身的需求集中体现了出来。五、怎样建设小区会所纵观上海楼市，虽然近年来家家楼盘有小区会所，但住宅小区会所如何定位和建设？笔者个人以为，结合上面几个典型楼盘案例的分析，建设成功的小区会所有四个方面值得研究：1、小区所处区域决定小区会所建设的必要性。如果住宅小区位于市郊，周边缺乏商业、餐饮、娱乐、文化等配套设施，或者配套设施过于分散，则小区会所的建设就可为小区居民提供生活便利，购房者购房时也会将小区会摆到十分重要的地位去考虑，小区会所的建设就显得尤为必要。当然开发商也要根据小区地段、品质价位、综合环境、自身实力和购房者的定位考虑建造相应档次、特色和品位的小区会所。2、小区的规模和档次决定小区会所的功能现在上海许多楼盘不论规模大小，档次高低，都乐于鼓吹自己的会所“功能齐全、豪华舒适”，企图以一个高档的会所来提升整个小区的形象。明明是一个普通小区，还要设置“豪华VIP”会所；“提供十余种高档娱乐设施”，甚至有些品质一般的小区还以“高尔夫球场”、“室内恒温泳池”作为其卖点；这显然是会所功能与小区功能的错位。3、明确小区会所的服务对象小区会所作为住宅小区的一部分，是小区内居民户外活动的一个重要场所。会所的服务对象首先是小区的居民，所以小区建设首先要以此为出发点，以小区居民的需求为中心；其次才是对外开业务，获取一定利润。这样，有必要实行双重收费标准，小区住户可以通过统一发放的“会员卡”享受优惠，以体现小区住户的利益。4、应注重小区会所软环境的塑造目前小区会所建设过多注重硬件配置，却忽视了小区会所的另一重要功能：塑造社区文化。小区会所作为小区相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。在硬件保证的同时，还要注意社区文化的塑造，多种形式地开展居民共同参与的文化、体育、娱乐等集体活动。（华东师范大学工商管理系刘华伟）（上海房地产市场报告）