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2020/7/6小镇概念小镇的基本概念市中心离市中心一定距离特色小镇农业或相关产业3-5平方公里地产建筑1平方公里90%住宅：售价适中，10%的配套系统：医疗、学校、酒店、餐饮、书店、影院等3万人口，农民/城市各一半一般理解是第一旅游地产与旅游小镇旅游小镇契合开发商追求的业态特点主力店概念旅游配套可以和城市配套合二为一供应量和形式不佳，开发商去做配套和旅游基于旅游地产角度的旅游小镇分类旅游小镇诞生旅游地产大概念依托资源发展——皇冠上的明珠旅游地产要求先做旅游和配套，沉淀资金多和长，开发商不愿意去做深层的概念第一、从旅游地产角度看旅游小镇：旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好业态，相当于城市综合体里面的主力店1、旅游地产概念企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇旅游地产——以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点旅游地产的发展必须以旅游资源为核心旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌2、旅游地产类型企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇风景区小镇——自然资源依托型特色古镇——新旧城类型主题乐园型——迪斯尼小镇行业依托型——产业小镇结论:从旅游地产角度看旅游小镇1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇。2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体。3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见。第二从旅游角度看旅游小镇旅游小镇城镇化文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段业态集聚和产业多样化旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚泛旅游产业整合和人气导入搬运属性终端属性深层的概念第二、从旅游角度看旅游小镇：是入口、平台、启动区旅游的搬运性、提前性、终端性等决定了旅游具有产业整合能力，其对旅游地产业态的整合是通过旅游小镇形成旅游休闲产业主导的休闲消费集聚。以从产业结构的角度讲，旅游小镇泛指以旅游休闲产业为主导产业的小城镇，包括三层含义，首先，是城镇的概念，旅游小镇与一般旅游景区的主要区别在于其是一个有人口集聚、具备日常生活功能和生活设施的小城镇的结构；其次，是旅游景区概念，旅游小镇也是具备旅游功能的景区，旅游十要素食、住、行、游、购、娱、体、疗、学、悟的配备是基础。再次，是规模的概念，旅游小镇是特色鲜明的小城镇结构，区别于城市旅游。从旅游的角度讲，旅游小镇是文化旅游的重要载体，是文化休闲的重要平台。2、旅游小镇三大类型根据旅游功能的不同，旅游小镇可分为观光休闲型旅游小镇、集散型旅游小镇、度假型旅游小镇三种类型1、旅游小镇概念旅游视角的结论：1、旅游小镇是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住产品，是旅游平台。2、是旅游品牌和旅游线路构建载体3、区别于传统小镇，新的小镇赋予旅游对现代科技、文化开发、品牌资本运作，企业运营更多使命第三从文化角度看旅游小镇资产证券化、股权化、品牌化。上市化运作文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段具有底蕴和可持续性文化角度的旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚旅游小镇的升级从单纯观光到休闲到体验度假跳出地产的只开发不运营的阶段属性深层的概念第三、从文化角度看旅游小镇:文化即旅游小镇的底蕴，是其高度和深度2、旅游小镇八大类型根据旅游小镇依托文化的不同，可将旅游小镇分为传统文化、民族文化、饮食文化、宗教文化、异域风情、艺术情调、历史题材、文化主题型等八种类型1、文化是旅游小镇的灵魂，旅游小镇的文化又可以透过肌理结构、建筑风貌、民俗风情、生活习惯、传统工艺、商业业态等表现出来，文化挖掘就是要确定旅游小镇的地域背景、历史背景和文化主题，为小镇的打造寻找文化支撑，确定主题方向，寻找差异化优势和独特性内涵。文化也是旅游小镇的核心吸引点所在，因此旅游小镇的打造中文化点的选择和主题定位是第一步，也是至关重要的一步。文化角度结论：1、文化与旅游的融合通过旅游小镇的载体使旅游价值从单纯观光型迈向体验度假型更高阶段，也使”死”文化通过旅游小镇的现代打造”活化”2、文化是旅游小镇的深度与高度，是旅游小镇的底蕴，是开发运营的价值所在第四从旅游综合体角度看旅游小镇产城一体化空城鬼城避免产业链形成集聚和裂变土地价值的提升和整体产业的带动新的经济增长点新的产业发展带从旅游小镇到旅游综合体从项目到区域的跨越内涵与外延的夸大化深层的概念第四、从旅游综合体角度看旅游小镇:土地综合开发价值工具以2、旅游综合体的分类休闲小镇：以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。休闲古镇、休闲洋镇、艺术小镇、时尚小镇1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾2、滨海旅游综合体，如三亚湾红树林度假世界3、主题公园综合体，如深圳东部华侨城4、乡村旅游综合体，如北京的蟹岛5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖6、文化创意旅游综合体，如横店影视城7、休闲商业旅游综合体，如华南mall8、主题酒店旅游综合体，如迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店9、生态休闲旅游综合体，如世界木屋村10、休闲小镇旅游综合体，如彝人古镇、天津佛罗伦萨小镇有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指：基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。旅游综合体=旅游小镇+酒店群+休闲地产社区+综合休闲项目1、旅游综合体的概念旅游综合体角度结论：1、相比城市综合体对城市商务办公、消费休闲、居住等的中心聚集辐射作用，旅游综合体也是开发旅游的聚集经济效应，其通过旅游小镇的休闲聚集形式达到旅游开发和开发的经济效应。2、通过旅游小镇的商业休闲集聚带动土地综合开发价值，是一种很好的开发载体和工具。3、是新型城镇化和产城一体化的方向土地适应性研究1.是否有引力资源：自然景观、人文历史、产业特色；2.土地规模：1000亩（暂定）以上3.土地可塑性：地形地貌等哈密为例：土地适应性判断：哈密旅游资源回王陵、盖斯墓、天山庙以及古城、古碑、岩画等自然景观人文景观巴里坤湖、白石头、口门子、鸣沙山、石城子河、八大石、庙尔沟、西黑沟哈密为例：•自然景观自然景观之—巴里坤湖•位于新疆巴里坤县西北18公里处，是一个高原湖泊，海拔1585米，四周山峦起伏，水草丰美，湖中碧波荡漾。独具“迷离蜃市罩山峦”的奇观。自然景观之—白石头白石头位于东部天山主峰喀尔里克雪山北麓，口门子东约2公里处，距哈密市约70公里。在碧绿的草场和茂密的松林间独独有一卧牛般大小的白色巨石。自然景观之—口门子口门子是一个天山峡口，三面崇山峻岭，林海苍茫。一出峡口，则是开阔的草原，绿野绵延。这里气象多变，“六月雪”并不稀罕，冬季更是一派“林海雪原”的北国风光。这里建有高原冰场，是训练冰上运动员的理想场地。自然景观之—鸣沙山位于哈密市以北70多公的口门子柳条河沿处。相对高度35至115米，南北长约5公里,塔水河和柳条河绕沙山两侧蜿蜒流过。立于天山庙上，可鸟蓝瞰其全貌。山麓有泉，四周草茂，有河从山前绕过，每当风起可听到沙鸣，胜似牧笛悠扬。自然景观之--石城子河哈密石城子河流域是哈密市主要水源，更为独特的是河流附近的山，山上不仅有很大的洞，还有象用墨水划出的线条。自然景观之--八大石八大石位于新疆哈密地区黄田农场北端喀尔里克山主峰--木尔提峰的南山坡上，海拔1900多米。这里有一处盛开樱花的山谷，哈密王曾在此修建了一所避言山庄，还开辟了一座占地百由的果园。园内栽值绿沙果、白沙果和樱桃等各类果木。由于该果园内有八块形态各异、比房屋还要高大的巨石，八大石便由此得名。庙尔沟位于哈密市东北约40公里的天山脚下，属十三师黄田农场的一处风景区。那里最令人心醉的绿色是喀尔里克山一段光秃秃的山脉用双手拦腰抱住一片杏树、核桃树、苹果树而圈成的。揽入怀中的树木尽管有限，却密密麻麻、遮天蔽日，每年到了春天，各种花儿争相开放；而怀外的树，东一棵、西一棵，稀稀疏疏，蜂窝密布的峭壁随处可见。庙尔沟距巴里坤县城西南8公里处有一个山沟叫西黑沟。黑沟山高、沟长，植被茂盛，暖季一片葱笼墨绿，即使冬季大雪封盖，但松柏长青，依然苍翠，与墨色有不解之缘，才以黑命名，所以称“黑沟”。自然景观之—西黑沟•人文景观1.回王陵又称哈密王墓陵墓位于回城沙枣井,陵墓建筑群占地1.3公顷,四周有围墙.2.是哈密地区最大清真寺3.是一座伊斯兰式的长穹顶建筑人文景观之—回王陵盖斯墓为伊斯兰式建筑，高约10米，下部方形，上部为拱式圆顶，顶部用绿色琉璃瓦镶砌，四周有廊檐，这座陵墓规模不大，但因安葬“圣人”而闻名，许多不能去麦加朝圣的伊斯兰教徒，纷纷来这里朝拜。朝拜者所献锦幛挂满墓内墙壁，叠盖在“圣人”坟上。盖斯墓天山庙位于天山之巅，海拔640米，南距哈密市60千米。登临天山庙，天山美景一览无余。天山庙全称“天山关帝庙”，庙为方体建筑，长12米，宽7米，巨木为梁，青砖为墙，墙中嵌有四根立柱；上、下共三层，现顶部已毁。天山庙扼丝路北新道的咽喉要冲，它的历史上可上溯至汉唐，天山庙与汉、唐、清三代经营西域的历史都有重大关系，原庙中存“联额颇多”。因清乾隆五十一年(公元1786年)在天山顶部修建关帝庙而得名。天山庙斯开霞尔古城岩画哈密有维吾尔、汉、回、哈萨克、满、蒙古等20多个。具有闻名遐迩的“名族乡”之称民族风情产业特色产业特色哈密瓜大枣葡萄地块研究1.价值如何分析：1）地块的城市属性：人口净流出还是净流入、城市的定位2）地块的市场属性：市场容量、价格弹性3）竞争属性：竞争态势4）文化属性：显性的文化因子、隐性的文化因子5）地块的自然属性：地形地貌、高差6）城市规划对地块的影响：功能分区规划对地块的影响、如工业区建住宅则负影响结论：土地价值分析地块价值核心：服务和文化。游客到访量预测：1.土地所在区域游客到访量预测；2.项目游客到访量预测；3.房产年去化量市场容量市调论证项目的到访意愿1.每年旅游次数2.旅游偏好3.投资结构4.置业倾向农业科技园：产业结构、循环发展、环境改造、组织形式、融投资方式、产权制度、创新及技术提升、产品输出及投资回收旅游小镇：以旅为主，房产为辅，突出文脉，综合联动（餐饮、娱乐、住宿、客运、商贸）、协调发展（旅游与文脉相辅相成）、升级换代（带动配套设施升级改造）、和谐相处（实现人与自然的和谐相处）产业的可持续发展研究：项目背景、特色介绍1.建设兵团用地；2.规划限制条件；3.政府支持范围4.开发商资源和当地产业资源国内成功特色小镇借鉴：丽江古城、凤凰古城、大理古城、周庄古城案例分析与借鉴案例分析云南丽江古镇丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统文化与现代服务业挂钩，增加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就。1、主题与文化相关：“原生态”以鲜活的城市形态表现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。2、商业活动与文化相关：把传统文化与现代服务业挂钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。3、建筑形态切合纳西文化：保护古建筑，加以有节制的利用，并建造风格一致的新建筑，完善旅游配套。4、整合品牌资源：在国际上进行整体营销，增强海外影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。5、政府加强文化主题引导：政府投资文化基础设施建设，使当地民族文化特征加强。丽江文化与商业的相互促进主要体现在商