搜索
土地与房屋征收有关知识第一部分土地征用一、征地的含义征地，是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体。二、征用土地的程序□拟定征用土地方案。征用土地方案由拟征用土地所在地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟定。其中征用城镇土地利用总体规划确定的城市建设用地区内统一规划、统一开发的土地，由县、市人民政府根据土地利用计划和对建设用地的需求情况拟定，城市建设用地区外能源、交通、水利、军事设施等按建设项目实施征地的，由县、市人民政府土地行政主管部门根据建设单位或建设主管部门的建设用地申请拟定。征用土地方案，包括征用土地的目的及用途，征用土地的范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量，征用土地及地上附着物和青苗的补偿，劳动力安置途径，原土地的所有权人及使用权人情况等。□审查报批。征用土地方案拟定后，由县、市人民政府按照《土地管理法》规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。其中征用农用地，农用地转用批准权属国务院的，国务院批准农用地转用时批准征用土地，农用地转用和征用批准权属于省级人民政府的，省级人民政府同时批准农用地转用和征用土地；农用地转用批准权属于省级人民政府，而征用土地审批权属于国务院的，先办理农用地转用审批，后报国务院批准征用土地。□征用土地方案公告。征用土地依法定程序批准后，由县级以上人民政府在当地予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。□制定征地补偿、安置方案。县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。□公告征地补偿安置方案并组织实施。征用土地的补偿和人员安置方案确定后，有关地方人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充，并向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。□清理土地和实施征用土地。征用土地补偿和人员安置方案实施后，县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地和供地。三、征收集体土地工作流程图制定土地征收补偿方案两公告一登记（征地、补偿公告、权属、地类、面积登记）委托测绘机构丈量权属、地类、面积公示制表以存折方式发放补偿款被征收人签字领取交地被征收人拒绝领取补偿款、拒绝交地证据保全（测绘机构丈量、公证机关证据保全）权属、地类、面积再次公示提存公证、开具存折留置送达或存放村委会保管作出责令交地决定并送达强制交地申请法院执行四、征地法律依据1、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法2、福建省林地管理办法3、福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知4、福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知”五、征地补偿费的组成征地补偿费分为三个部分：土地补偿费、安置补助费以及青苗和地上附着物补偿费。土地补偿费只是总的征地补偿费的一部分，相当于对这块地本身的生产能力或价值进行补偿，不同类型的地就有不同的补偿标准，例如水田和果园的土地补偿费就不一样。安置补助费也是征地补偿费的一部分，因为农民的地被征了以后，原有的生产生活受到了影响，需要有一定的补偿。安置补助费的多少和农民对于所要被征的地的依赖程度有很大关系，所以不同类型的地就有不同的补偿标准。最后，青苗和地上附着物也是征地补偿费的一部分，因为征地时会对地面物造成一定得损害，同样的，不同的青苗和地面附着物的价值不同，所以其补偿标准也不同，例如水稻田上长的是水稻，林地上长的是林木，这两者的补偿费就不一样。对于征地补偿费的这三个部分，国家的法律法规都有相关的规定.（以林地为例）（一）土地补偿费根据《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十七条：（一）征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；（三）征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿；根据《福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知》第三点：没有条件调整数量与质量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，土地补偿费应按不少于70%的比例支付给被征地农民。由此可见，我们若要计算非经济林地的土地补偿费就必须先计算水田的土地补偿费，因为前者是按后者的百分之四十来计算的。而若要计算水田的土地补偿费，就必须先算出水田的前三年平均年产值。例如，被征用土地所在乡镇的水田每亩平均一年可以收成水稻1600斤，前三年平均来说水稻价格以100元/百斤计，则该水田的前三年平均年产值为1600元/亩。（注：这里所说的年产值和年利润不一样，所以不应该扣除农药费种子费等成本费用。也可以用另一种方法来计算年产值，就是按照《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》，这里面把地分为不同的类型，有不同的补偿标准，如果你知道你们的土地属于哪种类型，那就可以直接得出年产值了。这两种方法算出的结果可以互相对照。）水田的土地补偿费按水田被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿，在这里我们取10倍来计算，则水田补偿费为16000元/亩。这样，就可算出非经济林地的补偿费为16000÷0.4=6400元/亩。一般来说我们国家的土地所有权是归国家或集体所有的，农民个人拥有的是承包经营权，作为农民依法可至少拿到土地补偿费的70%，即6400÷0.7=4480元/亩。（二）安置补助费根据《福建省林地管理办法》第四十四条：安置补助费的标准，经济林地按《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十九条第二款的规定执行；其他林地按福建省物价委员会、省财政厅、省林业厅闽价[1993]费字78号文件的规定执行。根据闽价[1993]费字78号文件的规定：林地的安置补助费按林地补偿费的50%计算。非经济林地，其安置补助费按林地补偿费的50%计算，则安置补偿费为6400÷0.5=3200元/亩，这部分的钱是完全交给农民的。（注：计算时不是4480÷0.5，因为那个4480只是土地补偿费的一部分而已，这里应该代入的是总的土地补偿费即6400元/亩）如果被征用的是经济林地，则应该按《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十九条第二款的规定执行，那个标准是更高的。（三）青苗和地上附着物补偿费根据《福建省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十条：青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付：（一）用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其亩材积产值的百分之三十补偿；（四）特种用途林、防护林按用材林同类林木标准的四至七倍补偿。连城县征收集体土地统一补偿标准（摘自连政综〔2011〕59号）补偿类区土地类别补偿标准（万元/亩）青苗或地上物补偿费（万元/亩）备注第一类区耕地4.250.17含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地2.1按省土地管理实施办法计算非经济林地1.02山塘水库1.7未利用地0.3第二类区耕地3.00.12含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地1.6按省土地管理实施办法计算非经济林地0.72山塘水库1.3未利用地0.21第三类区耕地2.80.112含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地1.3按省土地管理实施办法计算非经济林地0.672山塘水库1.2未利用地0.2说明：第一类区为土地利用总体规划（2006－2020）确定的县城中心区及连文路江林路口至永武高速公路收费站沿线建设用地及其拓展边界范围；第二类区为庙前镇、新泉镇、莒溪镇、朋口镇、姑田镇、北团镇、文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡规划区内及莲峰镇除第一类区外的区域；第三类区为宣和乡、罗坊乡、四堡乡、塘前乡、曲溪乡、赖源乡，及庙前镇、新泉镇、莒溪镇、朋口镇、姑田镇、北团镇、文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡规划区外和文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡除第一、第二类区外的区域。第二部分国有土地上房屋征收一、我县征收的主要法律和政策依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国物权法3、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）4、国有土地上房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）5、关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办﹝2011﹞8号）6、关于改革和推进城市规划核心区土地与房屋征收工作的若干意见（试行）（连委〔2011〕93号）7、连城县县城规划区征收范围内房屋用途认定与补偿的指导意见（试行）（一）关于改革和推进城市规划核心区土地与房屋征收工作的若干意见（试行）主要内容：1、依法征收。征收房屋项目必须纳入国民经济和社会发展年度计划，并先立项，后征收。加强征收工作前的调研，广泛听取被征收人的意见，对征收工作进行社会稳定风险评估，预先采取相应的措施。房屋征收部门牵头组织有关部门和房屋征收工作组及房屋征收实施单位人员组成评估小组，进行入户调查、座谈，广泛征求意见，充分听取基层组织意见和相关利益群体代表的合理诉求，并对意见、建议进行归纳、整理，按照客观、准确、公正、实效的原则，对可能出现的影响社会稳定问题进行评估。主要从七个方面进行评估：第一，是否符合国家现行的法律法规和政策；第二，是否经过严谨周密的可行性论证，并遵循公平、公开、公正原则，履行了征询意见、公示、听证等程序；第三，是否会给所涉及群众的生产、生活带来较大的影响，有引发群众大规模集体上访或群体性事件的风险；第四，是否能通过法律和政策途径，妥善解决群众提出的合理异议和诉求；第五，是否能依据法律和政策，化解消除群众可能提出的不合理诉求，最终取得大部分群众的理解和支持；第六，是否对出台的征收补偿、安置、保障等政策进行事前调研论证，避免引起不同项目涉及群众的攀比；第七，是否存在引发不稳定的其他方面因素。经过七个方面分析论证，对项目征收的合法性、合理性、可行性、安全性实事求是地进行评估并做出一般风险、较大风险、重大风险的评估结论。经相关部门共同认证确定为一般风险的，由政府作出房屋征收决定。2、安置先行。征收房屋，要有明确的安置地点，安置房源不明确的项目不准开展征收，并采取现房或期房安置的原则进行安置，切实改善提高被征收人房屋征收后生活环境质量的提升。3、依法补偿。房屋征收采取货币补偿和产权置换两种方式。4、原则上实行迁高安置。5、被征收房屋产权人为贫特困残疾人家庭的，给予相关优惠。一是被征收人为贫特困残疾人家庭的，搬迁补助费和临时安置补助费按标准提高20%发补，被征收人家有老人的一次性补助临时安置费标准：60—69周岁1000元/人、70—79周岁1500元/人、80周岁以上3000元/人。二是被征收人符合保障性住房申请条件的，按照连政综〔2010〕298号、连政综〔2010〕299号文件执行。6、建立投资平台，保证被征收人的长远生计。7、对不申请行政复议或行政诉讼，又不签约的，依法按规定启动征收程序。（二）国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收评估办法第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”我县在确定拟征收范围后，向被征收范围对象发布告知书，要求所有被征收人在规定时间自行协商选定五家房地产价格评估机构并以书面形式提交给房屋征收部门；若无法通过协商方式选定，则各被征收人可在规定时间将自行选择的五家评估机构，以书面的形式告知征收部门，房屋征收部门将以70%以上（含70%）户数的多数被征收人的意见确定评估机构；若选择评估机构的户数未达到总户数70%的，则由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机从七家评估机构选定五家评