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1物权法教学案例一、物权法总则案例第一章物权法绪论案例分析1、张三从开发商处买了一套二手房，需要到房产登记部门办理过户手续，登记部门以开发商的房屋手续不全为由拒绝办理过户登记。问：此时有无物权法的适用？答：有。不动产登记属于物权法的调整范围。2、李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同，约定次日一起去办理过户登记。不料第二天王五生病住院，一住就是数月。在此期间，张三也看上了李四的房子，问李四是否可以将房屋卖给自己，并愿意出更高的价格。李四想：自己虽然已经将房屋卖给了王五，但毕竟没有支付价金，并且将其卖给张三，还能获得更高的价款，于是就将房屋卖给了张三。不久，张三付完房款，并办理了过户登记。后来，王五病愈出院，要求李四交付房屋并办理登记。问：房屋的所有权归属于谁？答：房屋的所有权属于张三。《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张三交付房款后办理了过户登记，依法取得房屋所有权。虽然李四与王五签订了房屋买卖合同，但并没有办理过户登记，房屋所有权仍然属于李四，他享有对自己房屋的自由处分权；此时，李四与王五的房屋买卖合同仍然有效，但因其无法履行合同应向王五承担违约责任。3、Ａ因参与非法集资案，自己被骗的同时，也欠了亲戚很多的钱，此外还有不少散债，共计800多万。在亲戚朋友向他讨债时，A说：谁要是对我好一点，我就多还谁一些钱；谁要是对我不客气，我也对他不客气，分文不给他。于是A反而因此成了“大爷”。有一次，他再次向债权人B借钱，并约定好，如果B再借钱给他，他就将自己的那套房子优先偿还给B，并答应就此写下字据。B于是又一次将钱借给了A。不久，法院查封了A所有财产，包括其房子。在诉讼过程中，B根据其与甲的约定主张对房屋优先受偿。问：B的主张能否得到法院的支持？答：不能。物权的种类和内容由法律规定，当事人不能自由创设。本案中，AB之间的约定违反了物权法定原则，从而是无效的。2第二章物权概述和第三章物权变动案例分析1、甲去银行贷款，为担保自己债务的履行，决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下，就给甲发放了贷款。债权到期时，甲不能清偿债务，银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。问：银行与甲的抵押权是否成立？答：不成立。《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，以房屋为标的设定抵押权必须要办理抵押登记，尚未办理的，抵押权不成立。2、张某和王某之间签订房屋买卖合同，约定张某将自己的房屋以20万元卖给王某，并在一个月内办妥变更登记。但在一个月内，房屋行情看涨，于是张某待价而沽，拒不办理登记。王某将张某告上法庭，张某以未办理登记为由主张合同无效。问：张某的主张是否成立？答：不成立。《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，张某和王某的房屋买卖合同有效，但不发生物权变动的后果。3、小明将自己所有的一栋房屋卖给了甲，约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。甲担心小明在所有权转移前将房屋再行出卖，于是到公证机关办理了预告登记。期间，小明果然将房屋买给了小张。问：甲能够向小明、小张主张何种权利？答：《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，虽然办理了预告登记，但甲并没有取得房屋所有权，在其完全取得所有权之前的期间内，甲能够向小明主张债权以及基于此债权而产生的所有权的期待权。小明与小张之间的房屋买卖行为未经预告登记的权利人甲的同意，不发生物权变动的效力。34、甲拥有一处房产，但其产权证书一直由其妈妈乙保管。甲与丙一起在外打工，某天，丙对甲母说，甲向银行借款需要用产权证抵押，要他过来取，于是乙就将产权证交给了丙。但是丙并未将产权证交给甲，而是自己跑到银行，伪造了甲的身份证、伪造了一份甲的授权委托书并仿造了甲的签字，办理了抵押登记。后来，丙不能清偿到期债务，银行向甲提出实行抵押权，将房屋拍卖。问：登记机关有无责任？答：有。登记机关对于当事人提交的申请材料应尽必要的审查义务。登记机关未尽审查义务造成错误登记的，应向受害人承担赔偿责任。5、张三和李四之间就某一栋房屋的产权归属发生了争议，登记记载在张三的名下，但李四向法院提起产权确认之诉。法院经过审理认为，该房产应当归属于李四。法院判决生效之后，李四与王五就该栋房子的转让达成了协议。问：李四何时获得房屋的所有权？李四王五之间的协议何时生效？答：《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，李四在法院的确认判决生效之时起获得房屋所有权。根据物权法的规定，非以法律行为的物权变动，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，李四与王五之间达成的房屋转让协议自办理登记时生效。6、甲住在A公寓大厦的一楼，甲提出自己从不使用电梯，不应缴纳电梯使用费。问：甲的请求能否成立？答：不能。《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，甲不能以其不使用电梯为由拒绝缴纳该项共同费用。7、甲单位购买了一台轿车，登记在公司经理张三的名下。张三擅自将该车转让给丙，甲单位知道这一情况后，向法院提起诉讼，请求丙返还该车。问：甲单位的主张能否得到法院的支持？甲单位该如何维护自己的权利？答：不能。根据物权公示公信原则，车辆登记在经理张三名下就推定其为所有人，那么其与丙之间的转让合同也是合法有效的，因而甲单位请求丙返还该车不能得到法院支持。《物权法》第33条规定：“因物的归属、内容发生争议的，利害4关系人可以请求确认权利。”因而甲单位应当向法院提起确认物权之诉来维护自己的权利。8、甲与乙共同出资建造了一栋两层楼，一楼归甲所有，二楼归乙所有。甲将一楼改造成店面，用于商业经营。楼梯设在室内，因而每次下楼，乙都需从甲的店面经过。开始时，两家关系很好，倒也相安无事。后来，因琐事两家开始交恶，于是一气之下，甲用货物将楼梯堵住。不得已，乙只好在楼外架设简易楼梯，行走极为不便。因为甲家势力相对较强，此种局面一直持续了十多年，后经媒体介入，才开始引起人们的重视。问：甲的做法有无道理？乙该如何维护自己的权利？答：没有。甲乙之间因合资建造房屋形成区分所有权关系，除对各自专有部分享有所有权外，对共有部分即楼梯享有共有和共同管理的权利。本案中，楼梯是专有部分的重要组成部分，甲堵占楼梯的行为严重妨害了乙的专有所有权的行使。《物权法》第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者恢复原状。”乙可以根据法律规定请求甲排除妨害。二、所有权编案例1、甲将自己的两头黄牛送到乙肉联加工厂宰杀，口头约定：由乙将牛宰杀后，按净得的牛肉每斤2元的价格进行结算；除牛头、牛皮、牛下水归乙外，再由甲向乙支付7元宰杀费。在宰杀过程中，乙厂宰杀工人在其中一头牛的下水中发现牛黄70克。乙将这些牛黄出卖，每克30元，共得2100元。甲得知后，向乙所要2100元，被乙拒绝。甲遂向法院起诉，要求确认对牛黄的所有权，并要求乙返还卖得牛黄所得的2100元。问：本案如何处理？答：甲乙之间是加工承揽合同关系，甲仍然享有牛的所有权，牛黄不属于牛下水，牛黄属于牛的天然孳息，天然孳息由所有权人取得，因而甲享有对牛黄的所有权。本案中，由于牛黄已经出卖，买受人依据善意取得制度取得牛黄的所有权，甲无法要求买受人返还牛黄，只能向乙主张因原物不能返还的损害赔偿责任。因此，乙应当将出卖牛黄的所得价款返还给甲，否则即构成不当得利。2、某乡农民王某、张某、李某三人于1986年共同投资十万元，成立了冶炼厂，由王某任厂长，挂靠在乡政府企业办，领取了集体性质的非法人营业执照。1991年6月，冶炼厂变更为集体性质的法人营业执照，主管单位仍然是乡政府企业办。后来王某、张某、李某三人向人民法院提起诉讼，请求确认冶炼厂的产权归其三5人所有。乡政府则坚持认为冶炼厂是乡政府所有集体性质的法人企业（有工商登记为证），其产权归乡政府集体所有。问：本案中如何确定集体所有权与私人所有权？答：本案分为三种情况的答案：（1）遵循“谁投资谁受益”原则，本案中王某等三人在建厂之初投入了十万元，且一直参与冶炼厂的经营，因而应当享有冶炼厂的财产权；其次，自建厂以来，一直挂靠在乡政府企业办，后又变更为集体性质的法人，在整个经营过程中一直享受着政府的各种优惠政策，也有集体的权益，可以改造成王某等三人和集体共同持股的有限责任公司，双方各自均享有该有限责任公司的股权。（2）由王某等三人享有企业的完全产权，但要给集体给予经济补偿。（3）由集体享有企业的完全产权，但要给王某等三人予以经济补偿。3、某别墅区为了保留该物业小区的原始建筑风格和维持生活品质，订立业主公约，规定该小区原始的二层楼意大利式的建筑风格不得变更。此后，张某将其位于该小区的别墅转让给李某。李某打算将其取得的独栋别墅改为瑞典风格的三层建筑。问：李某的计划能够顺利实现吗？答：不能。《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”虽然是独栋别墅但位于小区内，仍然符合区分所有权的特征。张某将其专有部分转让给李某，业主公约同样对其有效。4、A公寓大厦有25层，开发商在销售时对顶层房屋不予出售，其原因是，由于地处市区繁华路段，开发商预计如果把楼顶空间出租给广告商用与悬挂广告牌的话，每年将会获得可观的租金收入，所以希望能够通过将顶层房屋保留给自己，从而单独取得该部分的收益。问：开发商的计划能够顺利实现吗？答：不能。楼顶空间属于全体业主共同所有，开放商不能单独取得该部分的收益。5、就像其他大厦的一楼难以销售一样，甲公寓大厦的一楼住宅也乏人问津。它的开发商为了促进销售，做出了将窗前绿地随同一楼的房屋单元一并交给业主单独使用的广告宣传。问：一楼的业主能够凭借着他和开发商之间的房屋买卖合同而取得这样的专有使用权吗？6答：不能。根据物权法规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，开发商的行为侵犯了全体业主的共有财产权利。6、10岁的男孩张某在家中玩耍时，发现阳台旁边的树上有只小鸟，就用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。张某的父母向法院提诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。经审理查明，在距离张家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压电线，事发前一天晚上的7级大风将高压线刮断，由此导致了损害事故的发生。问：原告的诉讼请求能够得到支持吗？答：不能。高压电线不属于案发小区建筑物的配套设施，物业管理公司没有责任。张某触电受伤是因为电力公司未尽到其维护高压电线设施安全使用的义务而引起的，因此损害赔偿责任应由电力公司单独承担。7、张、李两家是邻居，李家经营小吃生意。虽说两家之家有围墙相隔，但张家仍然难免受到李家排放出来的油烟、噪音等的困扰。问：张家是否能够要求李家停止经营？答：不能。张、李两家是邻居，属于相邻关系。《物权法》第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”本案中，虽然张家受到李家排放出来的油烟、噪音等的困扰，但根据当地习惯来看此种情况并不严重且没有造成实质损害，所以张家负有容忍义务不能要求李家停止经营。8、位于工业区的某造纸厂投入巨资安装了排污处理设备，但在生产的过程中仍然有少量的污染物质被排放出来。与这个工业区相邻的农民担心农作物受到污染卖不出去，所以不敢种植价值较高的谷物，而只能种植价值较低的动物饲料。问：这些农民可不可以向造纸厂要求损失的赔偿？答：是否能