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XX置业有限公司内部管理诊断报告机密第2页重要说明本报告旨在对XX置业有限公司的内部管理水平进行诊断，不针对任何部门和个人，仅供XX置业公司决策层参考第3页项目总体计划安排第1-20天14/1-2/2第21天3/2第一阶段汇报资料搜集、访谈，《XX置业内部管理诊断报告》《XX置业调查问卷分析报告》《组织结构、岗位设计报告》《管理流程设计报告》《岗位说明书》《薪酬、考核、培训管理制度》《人力资源规划设计方案》第二阶段汇报第22-48天21/2-19/3第49天20/3内部管理诊断阶段（21天）第50-69天21/3-8/4•集中访谈41人次，高层3人，管理小组3人中层21人，基层骨干14人，•补访19人次，集中讨论10次•调查问卷发放67份，回收65份，有效问卷65份第70天9/4第71-77天10/4-16/4辅导实施第三阶段汇报第4页导读：问题的提出与分析方法5.企业文化1.问题的提出与分析方法3.1组织结构问题3.2流程问题3.3组织运行问题3.4初步建议3.组织2.1XX发展思路简评2.2外部环境分析2.3内部管理问题概述2.4初步建议5.1.企业文化概述5.2.XX文化现状5.3.XX文化成因5.4.文化建设的初步建议1.1问题的提出1.2分析方法2.发展战略4.人力资源管理4.1.内外部环境的要求4.2.人力资源规划、招聘、培训等问题4.3.业绩管理问题4.4薪酬管理问题4.5总结和初步建议第5页1.1问题的提出第6页XX公司的房地产业务在过去的四年里得到了迅猛的发展•开发面积•销售面积•竣工面积•总资产•净资产19992000200120042005第一个五年计划顺利完成太阳岛花园项目启动，XX开始涉足房地产业XX置业有限公司成立“宜昌会议”召开，提出“第一个五年计划”开发面积:27.98万平方米销售面积:12.35万平方米竣工面积:15.20万平方米总资产:6.176亿元净资产：8630万元“樱花大厦”、东湖·香榭水岸”、“2008·XX广场”和“绿色晴川”等项目顺利开发第7页然而随着公司的不断发展壮大，一系列的管理问题随之而来发展战略不清晰、缺少计划管理体系，可执行性差部门和岗位职责不清、权限不明管理制度不完善，存在无法可依和有法不依人力资源管理基础薄弱，缺少科学的薪酬、考核体系以及相关职能有待完善项目管理模式已不适应发展要求项目开发价值链各环节价值挖掘不足缺少科学合理的运作流程缺少主流的文化引导规范化管理问题现状：第8页项目运作模式也亟需革新主施工商专业施工商材料供应商设备供应商监理公司开发公司招标选择、资金结算过程管理A项目部派出汇报B项目部。。。•要建立一种组织架构，它能自动适应多项目发展的需求•不管是工程部门还是营销、财务等部门，都能自动适应多项目发展的要求。。。。。。规划设计院第9页1.2分析的方法第10页公司正处于创业成长向职能化转型的关键阶段创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段创造性指明方向内部资源增加高效团队合作危机：需要领导危机：需要加强计划和控制，完善管理体系危机：需要解决官僚作风危机：需要恢复活力创造性企业生命周期示意图个人化(组织创始阶段)职能化(组织规范阶段)产业决策(组织扩张阶段)组织创新(组织再造阶段)第11页导读:战略梳理5.企业文化1.问题的提出与分析方法3.1组织结构问题3.2流程问题3.3组织运行问题3.4初步建议3.组织2.1XX发展思路简评2.2外部环境分析2.3内部管理问题概述2.4初步建议5.1.企业文化概述5.2.XX文化现状5.3.XX文化成因5.4.文化建设的初步建议1.1问题的提出1.2分析方法2.发展战略4.人力资源管理4.1.内外部环境的要求4.2.人力资源规划、招聘、培训等问题4.3.业绩管理问题4.4薪酬管理问题4.5总结和初步建议第12页2.1XX发展思路简评第13页世纪之交，XX提出以房地产为主导产业的战略定位。短短几年来，公司房地产业务获得了迅猛发展从太阳岛花园“借船出海”开始，涉足房地产业到迅速成为武汉房地产业的一枝新秀通过太阳岛项目基本熟悉房地产项目的运作开始自己独立运作房地产项目：樱花大厦公司定位于中心城区的高档楼盘、多项目运作，高起点选择合作伙伴注重品牌和客户价值在2002年成功开发了“樱花大厦”后，“东湖·香榭水岸”、“2008·XX广场”和“绿色晴川”等项目也相继上马，形成了全面开发的新格局里程碑项目：XX在开发建设东湖·香榭水岸项目中始终贯彻过程精品的宗旨，建成了真正值得信赖和检验的高品质楼盘，在2003年，东湖·香榭水岸荣膺“中国名盘50强”称号、“武汉十大经典楼盘”、“武汉最有影响力楼盘”等荣誉，这是对楼盘的最好肯定，也成为项目和公司努力的新起点第14页在房地产市场加速“洗牌”时XX置业突围而出，成为武汉市场少有的“黑马”，屡有惊人之举，令业内外人士刮目相看在投资开发“太阳岛花园”项目上，实现“当年开工、当年售完、当年交房”，一炮打响，成为当年武汉市明星楼盘，跻身湖北房地产市场十佳成功地通过揭牌取得位于武汉大学门口的“樱花大厦”土地开发权，该地块也是武汉市第一家在政府土地交易中心挂牌交易成功的地块公司再接再厉，分别于2003年和2004年在武汉市土地交易中心竞得汉阳“绿色晴川”和汉口三阳路地块，成功地实现了进军汉阳和汉口，使公司的事业在武汉三镇全面铺开公司相继通过竞拍取得武昌区政府门口“2008·XX广场”和位于武昌东湖省博物馆对面的“东湖·香榭水岸”土地开发权。成为武汉市2001年度从市土地交易中心获取土地价值第一名的开发商精心打造特色楼盘：樱花大厦用知识完美人生，东湖·香榭水岸用景观完美心灵，2008·XX广场用运动完美生命，绿色晴川用绿色完美视野第15页XX领导极具前瞻性地谋划未来，提出了第一、第二个五年发展目标打造房地产界的金字招牌宜昌会议确定XX以房地产开发作为企业战略定位；同时提出第一个五年计划，第一个五年计划完成，总的规模是开发量达到接近100万平米；06年房地产销售额8亿元第一个五年计划第二个五年计划：在第二个五年计划结束时达到年开工量或竣工量20－30亿元第二个五年计划企业经过创业阶段的长大后，需在管理上多下工夫。本着先做强再做大的思想，初步确立“立足武汉、走向全国”的发展思路和打造房地产界“金字”招牌的愿景中期目标第16页风险与控制职能战略战略计划总体战略内部资源能力评估外部环境分析应该看到作为规范化、系统性的战略设计，需要经过全面的内外部分析，制定具体的战略计划系统化、规范性的发展战略设计包括外部环境分析、内部资源能力评估、总体战略、战略计划（措施）、职能战略（市场营销、技术、工程、售后服务与物业等）与风险防范与控制XX提出两个五年计划，更多的是大方向性的滚动计划、指标性计划。最基本的是缺具体战略计划，不易落到实处。在访谈中，绝大部分访谈对象不能明确地说出五年计划的内容第17页2.2外部环境分析第18页2.2.1宏观环境分析第19页从全国上来看，回顾十几年来的发展历程，房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率•近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，没有出现1992～1993年增长率高达117％和165％的过热现象。资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2003）投资增长率对比2.423.944.461.830.417.514.88.85.110.312.116.917.132.7117.6164.923.32.113.521.525.322.822.613.913.731.8-1.2-7.1-2002040608010012014016018019901991199219931994199519961997199819992000200120022003年份增长率,100%全社会固定资产投资增长率(100%)房地产开发投资增长率(100%)第20页由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热•房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达到30％。•国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。数据来源：根据《中国经济景气月报》整理•2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅1.3个百分点•2004年第一季度，全社会固定资产投资继续呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点6495.014453.1307.93781.11952.8746.644.639.828.032.801000200030004000500060007000全部住宅办公楼商业营业用房其他（亿元）010203040506070（%）投资完成额增长率2003年房地产累计开发投资情况第21页基于此，近两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。国务院《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》831大限中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121文《对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知》国务院《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》2004《住房公积金行政监督办法》国务院《物业管理条例》《业主大会规程》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》房地产投资过热房地产稳步发展前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）第22页全国各级开发区情况省级以下开发区67%国务院批准6%省级政府批准27%1、土地政策法规颁布单位《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部《国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划》的通知国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》国务院办公厅2004年我国出台的主要土地市场政策•国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。•一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；一方面，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头资料来源：国务院信息中心第23页另一方面，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向2、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响。部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银