穿插提效流程分享——高超

第1页/共33页第2页/共33页一、概述二、穿插提效分析三、实现穿插提效措施四、实际工期分析第3页/共33页序、标准工期集团标准表《VK-GC／Q-36-F2各区域和直属城市标准工期计算规则》北京区域：别墅、多层、小高、高层、超高•规则：起止：垫层、交付•工期：•季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：长春120天，沈阳105天，北京、天津、青岛、大连、太原和烟台60天。•建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。•主体封顶至落架完成时间：北京区域按80+3N（层数）•地形地貌影响：酌情考虑增加工期的10-15%。•毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。•装修房介入点：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。•装修房工期：≤10层6个月、11-35层7个月、≥36层以上需8个月。•桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，各项目可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。。别墅多层小高高层超高层平屋面斜屋面转换层地下室层数34~67~1011~3345工期121077710122520第4页/共33页序、标准工期对标准工期的相关要求集团：超10%，不得交付评优，但不得压缩单项工期；提效15%，工业化加分，系数3区域：提效2个月，不得超标准工期，超过30层提效6个月；公司：成组团提效；提效15%，目标不少于4个月；装修进场时间较落架完成至少提前2个月；第5页/共33页一、概述《装修房穿插提效施工指导书》编制目的加快沈阳公司“两提一减”工作推进，指导项目不同建筑层数提效手段及提效效果；实现公司提效15%的要求，符合集团工业化及评优相关指标加分要求为各项目穿插提效工期编制提供参考意见，已实现项目快速运转。适用范围适用于沈阳万科房地产开发有限公司（包括鞍山、抚顺、营口）所有14年及以后新开工主流产品（18层及以上住宅）。集团口径：提效标准工期的15%（注：基础垫层开始计算工期，冬休105天）第6页/共33页一、概述二、穿插提效分析三、实现穿插提效措施四、实际工期分析第7页/共33页二、穿插提效分析原则1.通过装修前置、穿插施工达到提效的要求。2.装修每道工序施工周期同主体施工周期，各工序随主体流水施工，避免窝工。3.通过提前介入，延长单工序施工时间，合理安排人力，降低人员投入，提高熟练度，提高质量。4.装修穿插分段施工，流水段根据主体验收次数进行划分，3~5段较优。5.提前策划，设计、采购、成本等相应工作前置。第8页/共33页二、穿插提效分析1.流水段划分流水段如何划分需根据主体验收次数确定；目前沈阳市通常3次之内验收免费，超出3次，每次增加一定费用；分段要合理进行，分段次数会影响装修工期；分段少：进场晚分段多：费用增加、协调难分段次数18F25F30F33F3次4次5次5次第9页/共33页二、穿插提效分析2.装修进场时间分析结合集团主体施工标准工期及所在区域质量监督站的主体验收规范及验收时效，并结合沈阳公司各在建项目实际施工情况，通过研讨判断装修单位进场时间建议如下：装修进场时间=主体施工至（N/n+4+3）层其中：N——建筑总层数。n——验收次数。4——达到验收标准需主体养护28天，此时主体施工增加4层（4*7=28天）。3——主体验收完成后，装修进场前需完成的首层的相关土建工序（地面、防水及界面交接）等相关工作，此工序完成时间需21天，即主体增加3层。如果在主体验收方面能够与质监部门进行沟通或者通过增加主体验收次数的方式，装修进场时间可以提前。5次验收与3次验收会提前近一个月注：30层建筑3次验收为例，主体17层，装修进场30层建筑5次验收为例，主体13层，装修进场第10页/共33页二、穿插提效分析3.装修完成时间分析主体封顶后至交付的时间要依据主体封顶后的关键线路而定：室内装修、配套园林从主体封顶至室内装修工程完成，主要包括主体验收、土建施工、最后一段装修施工、整改、保洁、验收等，主体封顶后室内装修施工完成时间：主体封顶后室内装修施工完成时间=28+21+7*N/n+35+30其中：28——最后一层主体养护期，然后进行主体验收。21——地热隔热层施工养护6天（2层/天、养护5天）、地热管、面层施工养护7天，防水、移交等相关工作7天，此工序完成时间需21天。7*N/n——为装修第一道工序由最后一段首层施工至最后一层的时间，其中7为第一道装修工序一层施工周期，N为建筑层数，n为验收次数。35——最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间。30——整改、保洁、验收时间。第11页/共33页N——主体工作面N-1——结构养护N-2——结构养护N-3——结构养护N-4——顶板拆模放线N-5——二次结构放线及施工N-6——反坎施工N-7——条板施工N-8——水电管线N-9——条板嵌缝处理N-10——墙面粉刷石膏N-11——泡粒混凝土、地热管N-12——地面面层N-13——卫生间防水N-14——厨卫间贴砖、窗台板N-15——木作业吊顶N-16——墙面大白N-17——柜体木门安装N-18——五金洁具安装N-19——壁纸、地板安装N-20——整改保洁主体施工装修施工止水层第12页/共33页302928272625242322212019181716151413121110装修完成9876装修完成5432装修完成1层数装修进场第二次验收完成第二段装修进场主体封顶第三次验收完成二、穿插提效分析主体工作面支模养护塑窗安装条板安装止水层泡粒混凝土地面、卫生间防水湿作业、木作业、涂饰柜体、户内门、五金等整改、保洁止水层上倒第13页/共33页二、穿插提效分析4.室外工程完成时间分析主体封顶后的室外工程主要包括屋面结构施工、防水施工、落架施工、配套施工、景观施工、外立面施工等，室外工程所需工期（以6月7日主体封顶为例）如下表：开始时间结束时间周期备注屋面结构2015/6/72015/6/2215主体封顶后开始屋面保温2015/6/232015/6/285屋面结构完成后开始屋面防水2015/6/292015/7/45屋面保温完成后开始架体拆除2015/6/232015/7/38层、10天屋面结构完成后开始塔吊拆除2015/7/42015/7/117架体拆除后开始保温施工2015/7/122015/8/2645塔吊拆除后开始涂料施工2015/8/272015/10/640保温完成后开始电梯安装2015/7/72015/8/2145主体封顶后一个月开始，期间完成电梯机房等工作人笼拆除2015/8/222015/9/110电梯安装完成后配套施工2015/7/122015/9/2171天，人笼拆除后20天完成主体封顶后浇筑后浇带、防水、回填；塔吊拆除后开始，分区作业园林2015/9/22015/11/160天人笼拆除后开始主体封顶后约5个月完成造园。造园当年完成，主体封顶时间最晚为6月上旬第14页/共33页二、穿插提效分析5.装修工序分析装修主要施工工序有：湿作业，木作业，涂饰，柜体、户内门、厨柜安装，五金、洁具、灯具安装，地板安装等。建议在排定湿作业，木作业，涂饰，柜体、户内门、厨房电器等工序时，应改变传统的施工方式，应做到每到工序应在标准施工周期内全部成活，避免甩项而影响下道工序施工，五金、洁具、开关插座、灯具等也应一次安装到位，地板工程建议在每个流水段整改完成后安装。第15页/共33页二、穿插提效分析6.设计、采购周期分析计划名称设计周期成本核量及采购周期定标到进场周期备注（主体30层为例）总包工程5810010垫层施工前6个月开始推动设计出图工作，主体±0前出全套图纸室内装修2970347建议大总包管理模式（主体±0前出全套图纸）电梯工程3030120主体封顶前6个月开始推动设计工作（机房封顶后进场）塑钢门窗4540垫层开始施工即推动设计出图工作（主体8层进场）钢制/钢木入户门装修进场前4个月开始推动设计工作（随装修进场）防火门、管井门装修进场前4个月开始推动设计工作（随装修进场）栏杆（玻璃栏板）垫层开始施工即推动设计出图工作（主体8层进场）外墙外保温2、封顶后施工：主体18层左右，第3层挑架完成后保温施工，正负零开始推动（吊篮施工）；外墙涂料主体封顶前1个月开始推动设计工作（外保温完成后进场）室内石材工程180主体施工至±0开始推动设计工作（随装修进场）室内墙地砖15主体施工至±0开始推动设计工作（随装修进场）橱柜工程主体施工至±0开始推动设计工作（装修进场后20天进场）收纳系统主体施工至±0开始推动设计工作（装修进场后20天进场）户内门工程主体施工至±0开始推动设计工作（随装修进场）内墙涂料主体施工至±0开始推动设计工作（随装修进场）厨房电器、淋浴屏、洁具、室内灯具、壁纸、开关插座、龙头五金、地板主体施工至±0开始推动设计工作（装修进场后30天进场）第16页/共33页二、穿插提效分析7.设计、采购前置工作•土建、装修总包：需垫层施工前6个月开始推动设计出图工作，主体±0前出全套建筑、装修图纸，确定总包队伍；•塑钢窗、栏杆：垫层施工开始推动设计工作，满足主体7~8层批量进场施工；（涉及到外窗封闭防水、临边防护）•外墙外保温：1、分段施工：垫层开始施工即推动设计出图工作；2、封顶后施工：，正负零开始推动设计、采购工作（吊篮施工）；•入户门、防火门、管井门、室内石材工程：按照装修进场时间向前推90天开始推动采购工作；•其他室内装修部品：主体±0开始推动采购工作。第17页/共33页一、概述二、穿插提效分析三、实现穿插提效措施四、实际工期分析第18页/共33页三、实现穿插提效措施防水措施目的：保证下部精装修施工与上部土建主体施工同步进行，防止上部雨水或施工用水对下部装修施工造成影响和破坏，保证施工顺利进行。包括：外窗防水、楼内止水层、外墙螺栓封堵。第19页/共33页三、实现穿插提效措施（1）外窗防水主体外墙全现浇，预留企口，塑窗框随主体安装；装修进场前，做好外窗玻璃安装和防水（打发泡），保证楼内止水层以下外窗封闭，避免雨水、施工用水对装修造成影响；实现结构自防水，取消外窗防水第20页/共33页三、实现穿插提效措施（2）楼内止水层制定楼层止水方案原则：可周转使用、止排结合、经济适用；楼层止水施工要求：楼层止水应在批量装修施工前完成，并设置楼层止水的楼层尽可能往上设置，且设置止水措施楼层以下的楼层的窗户玻璃全部安装完成，保证止水效果。楼层止水措施周转次数：整栋楼计划周转2~3次，以一栋30层楼为例，主体施工至13层时装修进场施工，楼层止水措施可以设置在8~9层，开始进行第二段装修开始时，止水措施可以转移至15层左右层，第三段装修开始时，止水层在22层，第四段时，屋面防水已完成，不需要再进行止水措施施工。第21页/共33页三、实现穿插提效措施（2）楼内止水层做法根据楼层止水位置，止水措施分为以下三种：户内止水措施、电梯及电梯前室止水措施、楼梯间止水措施。户内止水措施由于在户内窗户封闭的情况下，水主要是通过预留洞口，如厨房和卫生间、管井、放线孔等的预留洞口往下流淌。第22页/共33页三、实现穿插提效措施（2）楼内止水层厨卫间预留洞口封堵措施将厨卫间所有预留洞口部位均在楼面的预留口顶部用18mm厚木板钉牢封堵，然将高分子防水卷材裁成尺寸大于洞口尺寸100mm的形状并粘贴在洞口位置。厨卫间排水措施通过预留洞口封堵措施，水将无法下流，但为了防止厨房卫生间积水过多，在楼层各户每一个厨房、卫生间楼面处选择一个地漏预留口，安装一个直径50mmPVC地漏，顶面与楼面平齐，周边用密封胶封堵严密。地漏底部PVC管伸出楼板底面100mm，再与直径110mmPVC排水管道进行连接，排水管道采用吊卡子固定于天棚上，排水口均引致最近外墙窗口外侧，并伸至窗台以下，使水直接排至楼外。第23页/共33页三、实现穿插提效措施（2）楼内止水层电梯井及电梯前室止水措施电梯井及电梯前室管道井采用定制的漏斗进行止水并通过管道导出。电梯前室管道井止水措施在管道井洞口下面做一个比洞口周边大50mm的漏斗，漏斗用Ⅲ8钢筋做成骨架，间距2