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旅游地产CaseStudy长隆CASE1广东长隆集团创立于1989年，集主题公园、豪华酒店、商务会展、高档餐饮等营运于一体，中国旅游行业的龙头集团企业。旗下共拥有广州长隆旅游度假区与珠海长隆国际海洋度假区两大一站式旅游度假区。“文化产业示范基地”、“科普教育基地”、中国首批国家AAAAA级景区。年接待游客连续五年超过千万人次，2012年接待游客超过1300万人次，跃居世界主题景区前列。广东长隆集团简介广州长隆酒店餐饮主题公园演艺娱乐香江野生动物世界长隆欢乐世界长隆水上乐园广州鳄鱼公园长隆酒店香江大酒店香江酒家长隆国际大马戏长隆高尔夫中心地产开发瓏•翠长隆集团珠海长隆主题公园长隆海洋王国酒店餐饮长隆横琴酒店广东长隆集团架构长隆欢乐世界集世界级尖端游乐和大型演艺表演为一体，被誉为“中国新一代游乐园的典范之作”。长隆欢乐世界拥有“全球过山车之王”垂直过山车、荣获吉尼斯世界纪录的十环过山车、亚洲第一台U型滑板、亚洲最大的四维影院等众多领先世界的游乐项目，还有演员国籍最多、阵容强大、精彩新颖的世界级演艺。长隆水上乐园连续多年被评为“全球必去水上乐园”，日均接待游客数量位居全球第一。拥有众多世界金奖水上游乐设施，如亚洲第一台荣获国际旅游行业金票奖的“超级大喇叭”滑道；世界最大的超级造浪池等。2012年全新开放的“热浪谷”，是亚洲首创的超大户外温水新区。2013年，长隆水上乐园从国外引进多项最新儿童游乐设施，并重磅推出全球首台专门为儿童设计的蛇形亲子滑道。长隆野生动物世界以大规模野生动物种群放养和自驾车观赏为特色，拥有包括澳洲树熊、中国大熊猫等世界各国国宝在内的500余种20000余只珍奇动物。2012年创造性推出动态高仿真实景恐龙园“侏罗纪森林”及原生态多媒体主题蛇园“金蛇秘境”；2013年再度引领行业潮流，创新推出多媒体互动生态主题区“丛林发现”和原生态非洲野生特色动物展区“非洲森林”；2013年8月，首只广东熊猫仔在长隆野生动物世界诞生。长隆鳄鱼公园鳄鱼公园是2003年在广州番禺大石镇建成使用。园区占地2000余亩，鳄鱼总数超过10万条，分为知识科普区、中心互动区、生长展示区、开心游乐区、休闲商业区等七个活动区域。集动物观赏、科普教育、生态观光于一体，寓教于乐，带给游客前所未有的鳄鱼体验震撼之旅。瓏•翠是长隆地产潜心打造的首个地产项目，以“人与自然、动物的和谐相处”为核心理念，是中国首个融入动物元素的主题社区。瓏•翠位于广州长隆旅游度假区西南侧和广州新城中心位置，占地11.6万平方米，是长隆集团巨资打造的世界级超大型商住旅游城市综合体——长隆生态旅游城内的首个住宅项目，与国家5A级景区和即将兴建的长隆商贸区浑然一体，紧邻地铁三号线长隆站和地铁七号线地铁站，距七号线钟村站出口仅600米。瓏•翠华侨城CASE2华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年来，华侨城由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团.华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群。旗下拥有华侨城控股、华侨城（亚洲）控股、康佳集团三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。华侨城集团简介1、先做旅游——华侨城及属下四大主题公园1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。“锦绣中华”“锦绣中华”是深圳华侨城的一个旅游区，坐落在风光绮丽的深圳湾畔。是目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区，选取中国84个代表性山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，占地四百五十亩，分为主点区和综合服务区两部分。“锦绣中华”的景点均是按它在中国版图上的位置摆布的，全园面积有如一幅巨大的中国地图。这些景点可以分为三大类：古建筑类、山水名胜类、民居民俗类。安置在各景点上的陶艺小人达五万多人。“中国民俗文化村”中国民俗文化村是国内第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和侗寨民居建筑于一园的大型文化游览区，选取中国21个民族的24个村寨景点按1:1比例建造，占地20万平方米，毗邻锦绣中华。通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节庆活动，如华夏民族大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风情月、内蒙古风情周等多种方式，多角度、多侧面地展示出我国各民族原汁原味、丰富多彩的民风民情和民俗文化，让游客充分感受中华民族的灵魂和魅力。中国民俗文化村以“二十五个村寨，五十六族风情”的丰厚意蕴赢得了“中国民俗博物馆”的美誉。“世界之窗”1994年6月18日开业的深圳世界之窗，坐落于美丽的深圳湾畔，占地48万平方米。景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。她荟萃130个世界著名景观，集自然风光、民俗风情、民间歌舞、大型演出以及高科技参与性项目于一园，再现了一个美妙的世界。其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致；先后举办了国际民间艺术节、日本文化周、国际啤酒节、圣诞狂欢节等活动，相继推出了大型广场艺术晚会《狂欢之夜》、《梦之旅》、《创世纪》，被誉为旅游文化精品。大型室内滑雪场、大峡谷漂流、金字塔幻想馆等参与项目，更领导旅游新潮流。“欢乐谷”深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAAA级旅游景区，占地面积35万平方米，总投资20亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。“配套酒店及其它设施”除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。2、后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱如果说，旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。“波托菲诺”：在意大利语中，Portofino波托菲诺的本意是边界小港口。“波托菲诺”项目概况华侨城“波托菲诺”，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城，容积率为1.23，总规划为4500户，居住人口15000人。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万平方米、道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期“天鹅堡”、二期“纯水岸”、三期在开发），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。华侨城别具一格的居住环境、景观、人文环境，赋予了“波托菲诺”丰富的历史、文化内涵，同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格，使主题旅游和住宅小区能够融合与统一。20配套与住宅关系燕栖湖天鹅湖燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校社区会所二期会所别墅区高档住宅区高尔夫“波托菲诺”的项目特点丰富的建筑形态适应不同居住心理良好休闲环境放大生活内涵根据自然地表形态的特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。特色商业营造浪漫生活情调在波托菲诺，除了这些生活必需的商业配套，更多的则是为业主提供休闲浪漫的去处，一家家颇具特色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置——纯水岸商业街和水岸广场相继出现。商务居住激发社区新活力波托菲诺有很多开放的表现形式，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方。这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理。社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。它的对象主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人。3、华侨城旅游地产的利润模式华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。高利润是华侨城做强的驱动器先旅游后地产带来超高利益低价拿地成就高利润率主题配套公园拉动项目均价主题公园对房价的贡献率以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。华侨城旅游地产的利润估算权威周刊所做的测算显示，华侨城旅游地产项目毛利率高得惊人：波托菲诺项目的楼面地价不超过1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建设费用和2300-2500元/平方米的建安成本(高层建筑较高，多层建筑较低)，再加上500元/平方米的其他成本杂费，项目总成本不超过5000元/平方米；以10000元/平方米的售价计算，波托菲诺项目毛利率在50%以上，每平方米建筑面积毛利率在5000元左右，利润相当可观。4、华侨城模式的扩张北京华侨城北京华侨城是华侨城集团投资兴建的首个区域外大型综合项目，占地1.5平方公里，位于北京东四环与京沈高速交接处，距CBD仅3.5公里，是华侨城进军北京的开篇力作。83万平米主题居住区、1平方公里七大主题的旅游生态乐园北京欢乐谷，6.5万平米连接欢乐谷和居住区的意大利维吉奥风情商业街。一期开发约1000套的舒适三居为主的住宅，成为北京CBD居住新宠。自2005年正式推出以来，得到了市场的广泛好评，2006年进入全面成熟阶段，一期业主7月圆满入住。上海华侨城北京项目之后有上海浦江华侨城项目。上海浦江华侨城位于上海版图中心，2003年4月，上海浦江镇意大利城项目动工，占地面积2.6平方公里，总投资30亿元，为含各种类型住宅、办公、商业的大型综合性城区，是距离市中心最近的大型高尚生态人文社区。华侨城在深圳的方式是先有旅游后有地产，但上海项目则是先有住宅后有旅游。2009年9月12日，上海欢乐谷盛大开园深圳东部华侨城华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及“旅游＋地产”模式推广到北京、上海的同时，又在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的“东部华侨城”。“东部华侨城”位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，是深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。项目占地面积7.32平方公里，华侨城以总价3.5亿元就拿到这片土地，项目总投资30亿元。3大主题公园云海谷2大高尔夫球场4座主题酒店3大主题小镇茶溪谷大峡谷云海谷18洞公众高尔夫球场18洞会员高尔夫球场茵特拉根酒店大华寺菩提宾舍茵特拉根房车酒店茵特拉根瀑布酒店海菲德小镇茶翁古镇茵特拉根小镇深圳东部华侨城架构：2大主题佛教园区大华兴寺花钟教堂主题地产天麓5、华侨城模式的经验总结在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是财富，